（2013）鄂孝感中民二终字第00073号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-04-24
案件名称
黄叶与刘琦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省孝感市中级人民法院
所属地区
湖北省孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄叶,宋思源,刘琦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂孝感中民二终字第00073号上诉人（原审原告，反诉被告）黄叶。委托代理人王超。上诉人（原审第三人）宋思源。委托代理人熊德明。上诉人（原审被告，反诉原告）刘琦。委托代理人李昆鹏。上诉人黄叶、宋思源、刘琦因房屋买卖合同纠纷一案，不服孝感市孝南区人民法院（2011）孝南民初字第1186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄叶及其委托代理人王超，上诉人宋思源的委托代理人熊德明，上诉人刘琦的委托代理人李昆鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2011年3月，经房地产中介介绍，黄叶与刘琦就黄叶所有的位于孝感市天仙路福星城G2栋0201室的房屋买卖事宜达成一致。2011年3月12日，刘琦向第三人宋思源支付购房定金5万元，宋思源向刘琦出具收条一份，并将上述房屋的房产证及土地证的复印件交予刘琦，后黄叶在宋思源出具的收条上签字认可。2011年3月13日，黄叶与刘琦就上述房屋买卖签订了书面的房屋买卖合同，约定房屋销售价为人民币445000元，刘某甲支付人民币200000元，余款195000元于2011年4月1日前付清。另外，双方约定若一方需要对合同条款进行更改时必须征得另一方书面同意，否则视为违约。合同签订后，刘琦于2011年3月16日以银行转账的方式向宋思源支付购房款200000元。2011年3月29日及30日，刘琦因无钱支付剩余购房款，与黄叶多次电话短信协商，黄叶在电话短信中同意让刘琦在三个月时间内凑钱。直至2011年7月3日，刘琦仍未付清购房款，黄叶电话短信通知刘琦房屋不予买卖，由此引发纠纷，以致成讼。原审法院认为，黄叶与刘琦于2011年3月13日签订的房屋买卖合同是双方在自愿平等的基础上签订，且不违反法律的规定，合法有效，双方应按合同之约定履行各自义务。刘琦在合同约定的期限内未付清购房款，已构成违约，且在黄叶同意其延迟付款的期限内仍未付清购房款，黄叶以此为由主张解除与刘琦签订的房屋买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。由于本案中，刘琦、黄叶均存在相应的违约行为，应各自承担自身的违约责任，黄叶应退还刘琦的购房定金50000元。宋思源收取刘琦支付给黄叶的购房款200000元，由于房屋买卖合同的解除，应予以返还。刘琦的反诉请求无事实与法律依据，法院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、解除黄叶与刘琦于2011年3月13日签订的房屋买卖合同；二、宋思源于本判决生效后十日内向刘琦返还收取的购房款250000元；三、驳回刘琦的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1000元，反诉费5245元，黄叶承担1000元，由刘琦承担5245元。上诉人黄叶、宋思源不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定刘琦、黄叶均存在相应的违约行为，应各自承担自身的违约责任，黄叶应退还刘琦的购房定金50000元是错误的。黄叶在本案中并无违约行为，本案因刘琦未按合同约定付清购房款，且在黄叶同意其延迟付款的期限内仍未付清购房款，黄叶在此情形下提出解除房屋买卖合同，完全符合法律规定，并不存在违约之情形。二、一审认定的财产返还责任与判决结果不相符。一审判决书认定：黄叶应向刘琦返还购房定金50000元，宋思源应向刘琦返还收取的购房款200000元，但判决的结果却是宋思源向刘琦返还收取的购房款250000元。请求依法撤销原审判决第二项，并依法改判黄叶不用向刘琦返还购房定金50000元。本案一、二审诉讼费由刘琦承担。上诉人刘琦不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院对证据采信错误，导致事实认定错误、判决错误，且事实认定相互矛盾，应予以纠正，表现在：1、一审判决采信了黄叶提交的证据一、证据二违反了法律规定，该认定没有事实和法律依据。一审法院采纳了黄叶提交的证据一、证据二、证据三，认为刘琦违约在先，刘琦丧失了履行合同的能力，刘琦在合同约定的期限内没有付清剩余购房款，已构成违约，且在黄叶同意其延迟付款期限内仍未付清购房款。刘琦认为，黄叶提交的证据一，不能证明其主张的目的，实际上刘琦与黄叶于2012年4月1日前（时间为2012年3月30日）已经将剩余购房款的期限做了变更，上诉人并没有违反付款的约定，一审法院对该证据的认定没有事实和法律依据。黄叶提交的证据二不符合证据的形式，且错过了举证期才提交，一审法院对该证据的采信，违反了法律规定。2、一审判决同时采纳了刘琦提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据七，又判决驳回了刘琦一审反诉请求，对证据的采信自相矛盾，同时对证据的采信与做出的判决自相矛盾，应予以纠正。一审法院对刘琦提交的证据六不予以采信，但同时又采信了上诉人提交的证据七，否认黄叶指定第三人代其收取200000元购房款，前后矛盾，上诉人提交的证据七和证据六是相互印证两组证据，刘琦提交的证据六、证据七和黄叶的表述相互印证，一审法院否认该证据的证明目的，与法律规定相悖。刘琦在一审期间提交了七组证据，据以证明黄叶违反了合同约定，先行违约，私自解除合同，应当向刘琦承担违约责任，一审法院在判决书中采信了刘琦提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据七，就应当认定黄叶先行违约，就应当依照合同约定、法律规定向刘琦支付违约金、并向刘琦支付利息。一审法院采信了刘琦提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证七，又采信了黄叶提交的证据一、证据二，刘琦提交的证据与黄叶提交的证据证明目的正好相反，一审法院对证据的采信，相互矛盾，二审法院应当予以纠正。二、黄叶先行违约，应当向刘琦支付100000元的违约金，并支付250000元占用期间的利息。黄叶先行违约，主要表现在：首先，黄叶没有依照合同约定向刘琦交付房产证、土地证。依照双方签订的《房屋买卖合同》第三条的约定，自合同签订后以及定金到位后，黄叶应当将房屋的房产证和土地证交予刘琦，然而，黄叶违反了该约定，没有将上述证件交予刘琦。其次，黄叶没有依照合同约定，向刘琦交付标的房屋出租期间的租金。依照双方签订的《房屋买卖合同》第三条的约定，该房屋已经出租给他人，每月租金1067元，应当由刘琦收取，然而，黄叶违反了该约定，依然自行收取租金，并没有将其收取的租金交予刘琦。再次，经刘琦、黄叶双方协商对购房余款支付时间作了变更后，黄叶违反了合同约定，在付款时间到来之际，拒不回孝（人在外地）收取剩余购房款以及办理房产证过户（双方在短信中约定，收取剩余购房款并办理房产过户），因黄叶原因导致刘琦没有支付剩余购房款，并于2011年7月3日，通知刘琦其房屋不卖了，黄叶先行违约，黄叶起诉到法院要求解除与刘琦之间签订的购房合同，是违约行为，应当依照法律规定向刘琦支付违约金及占用250000元购房款期间的利息。宋思源受黄叶的委托收取了刘琦的定金及购房款，应当与黄叶承担连带责任，向刘琦支付占用其250000元期间的利息。综上所述，一审判决缺乏事实和法律依据，黄叶违约在先，应当承担违约责任。请求二审法院撤销原审判决第二项和第三项，改判黄叶向刘琦支付100000元违约金；改判黄叶、宋思源向刘琦退还250000元购房款，并向刘琦支付人民币250000元的利息（按同期银行贷款利率计算，其中50000元利息计算期间为：2011年3月12日至本案判决生效之日止；200000元利息计算期间为：2011年3月16日至本判决生效之日止）；由黄叶、宋思源承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉人黄叶、宋思源针对刘琦上诉，庭审时辩称：一审认定事实清楚，黄叶并无违约行为。关于手机短信是在刘琦提出反诉后我们补充的证据，而且刘琦当时认为过了举证期，不予质证，但我们的手机是带着的。合同中关于付款期限的变更，双方并无书面约定，至于手机短信中同意他经三个月付款，只是对于付款的宽展期限，而非合同的变更。黄叶在收取定金后，已将证件的复印件交给了刘琦，故没有违反合同的约定。关于租金，我们是先履行抗辩权，因为刘琦没有支付余款，所以黄叶收取租金是履行先履行抗辩权。黄叶拒收房款的事实是虚假的，而且刘琦也可以将房款提存，所以这一事实并不存在。综上，黄叶无须退还刘琦支付的50000元的定金。上诉人刘琦的答辩意见，与其上诉意见相同。上诉人黄叶、宋思源、刘琦均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审法院认定的基本事实属实。同时查明，2011年3月13日，黄叶（甲方）与刘琦（乙方）签订的房屋买卖合同约定的其他内容为：第二条：签订合同时乙方交定金伍万元，房产证及土地证过户税费和相关费用由乙方支付。甲方出具相关手续，携带房产证、土地证原件，乙方2010年4月1日前一次性付清房款395000元。第三条：甲、乙双方的责任和义务。甲方：本合同签订以及定金到位后，甲方将房屋的房产证和土地证（或相关权证资料）交与乙方，房屋现有家具归乙方所有，已结清所有水电、物业管理费，甲方有义务协助乙方到物业部更换业主的物业管理合同，如违约甲方向乙方赔偿总房款的20%作为违约金。乙方：自合同签订后，乙方于2010年4月1日前付清全部房款。无论乙方何时办理房产证及土地证过户手续，甲方有义务协助办理，过户的税费由乙方承担。本房屋现出租给他人，房租1067元／月，自2010年4月至2010年8月房租由乙方收取。房屋出租到期后，由甲乙双方一起验收房屋、拿钥匙。第五条：经双方协商，先支付人民币200000元，余款195000元于2011年4月1日前结清。另查明，宋思源是黄叶的侄儿，黄叶因在外地，黄叶委托宋思源办理与刘琦的房屋买卖事宜。二审审理期间，黄叶、宋思源、刘琦三方都同意解除本案的房屋买卖合同。本院认为，黄叶与刘琦于2011年3月13日签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，应合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。本院二审审理期间，黄叶、宋思源、刘琦三方都同意解除本案的房屋买卖合同，本院予以准许。刘琦在合同约定的期限内未付清购房款，且在黄叶同意其延迟付款的期限内仍未付清购房款，存在一定的违约行为。黄叶没有依照双方签订的房屋买卖合同第二条的约定出具相关手续，携带房产证、土地证原件，也有一定的违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，因刘琦、黄叶均存在一定的违约行为，应各自承担相应的违约责任，故双方违约责任互不追究。因本案卖房人是黄叶，黄叶委托宋思源办理与刘琦的房屋买卖事宜，黄叶收取了定金50000元，宋思源收取了购房款200000元，无论宋思源将购房款200000元是否交给黄叶，都视同黄叶收取了该购房款200000元，故黄叶应向刘琦退还购房款250000元（含定金50000元）。另宋思源实际认可收取了购房款200000元，故宋思源对其中的200000元购房款承担连带责任。一审判决宋思源向刘琦返还收取的购房款250000元不妥，本院予以纠正。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持孝感市孝南区人民法院（2011）孝南民初字第1186号民事判决第一项、第三项，即解除黄叶与刘琦于2011年3月13日签订的房屋买卖合同、驳回刘琦的反诉请求；二、撤销孝感市孝南区人民法院（2011）孝南民初字第1186号民事判决第二项，即宋思源于本判决书生效后十日内向刘琦返还收取的购房款250000元；三、黄叶于本判决生效后十日内向刘琦退还购房款250000元，宋思源对其中的200000元购房款承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用按一审判决执行，二审案件受理费2100元，由黄叶、宋思源负担1050元，刘琦负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 潘玉安审 判 员 孙 伟代理审判员 宋 雯二〇一三年七月十七日书 记 员 胡 红《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 来自