（2012）江民初字第1307号

裁判日期: 2013-07-17

公开日期: 2014-10-31

案件名称

原告韦艳雪诉被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书

法院

柳江县人民法院

所属地区

柳江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韦艳雪,广西柳江恒泽房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区柳江县人民法院民事判决书（2012）江民初字第1307号原告韦艳雪，女，1973年12月28日生，壮族，柳江县人，住柳江县拉堡镇××号。委托代理人李炳田，广西华恒信律师事务所律师。特别授权。被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司，住所地广西柳江县××号。法定代表人梁亦建，该公司董事长。委托代理人范克昌，广西思齐律师事务所律师。特别授权。原告韦艳雪诉被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司（以下简称恒泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年8月14日立案受理后，依法组成由代理审判员郏鹏洁担任审判长，人民陪审员周璇和兰金枝参加的合议庭，于同年11月5日、12月7日、2013年1月28日、1月31日四次公开开庭进行了审理，后于2013年2月7日经本院院长批准延期审理。代书记员侯海丽担任记录。原告韦艳雪委托代理人李炳田、被告恒泽公司委托代理人范克昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦艳雪诉称，原告于2010年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告以现金和按揭付款方式支付相应的房屋价款，被告应在2011年10月31日前交房给原告。合同签订后，原告按约支付了全部房款。2012年5月8日，被告在《南国今报》上发布交房公告，但拟交付的房屋不符合合同第八条第一款第1项的约定，原告遂通过律师发函告知被告逾期交房构成违约及所交付房屋不符合交付条件，而被告复函认可已将施工资料上报有关部门验收，又称降水影响施工264日属不可抗力。据查，自原、被告签订合同日至约定交房日连续二天降水经折算为54天（按“日降水超过8小时计一日、日降水不足8小时按每日8小时”的标准进行折算）。直至起诉日，原告未实际领房，截止该日，被告逾期交房287天，扣除上述降水日54天，被告实际逾期交房233天。原告认为，被告未按合同约定履行义务，应承担违约责任，因双方协商未果，原告遂诉至法院，请求判决被告支付给原告逾期交房违约金22209.68元（233天×317735元×3／10000=22209.68元），并承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系；2、销售不动产统一发票及中国建设银行个人贷款委托扣款还款通知书，拟证明原告履行了支付房屋价款的义务；3、复函及会议纪要，拟证明被告至今仍不能按合同约定交付房屋，被告延期交房构成违约；4、柳州市气候评价所气象证明，拟证明从原、被告签订合同之日至2011年10月31日，气象记录有连续二天（含二天）以上降水日按“日降水超过8小时计一日、日降水不足8小时按每日8小时”的标准进行折算后为54天。被告恒泽公司辩称，1、原告诉称被告延期交房无事实依据，合同约定的交房时间为2011年10月31日，但在建房过程中存在合同第八条约定的免责条款，即雨天可以顺延交房；2、原告诉称被告交付的房屋没有经过验收合格没有事实依据，原告购买的房屋已于2011年10月6日通过有关部门验收合格；3、原告计算违约金的时间有误：首先，被告于2012年5月8日通过报纸和短信等方式通知原告交房，故计算逾期交房天数的截止时间应为2012年5月8日，而不应为原告实际领房的时间；其次，根据柳江县气象局出具的证明，在2010年6月楼房开始施工到2011年10月31日期间，柳江县连续降雨二天以上的天数为189天，影响建筑行业的天数为180天，故相应的逾期天数应扣除该180天雨天后为实际逾期交房天数。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、建设工程质量竣工验收意见书，拟证明盛世花园10、11、12号楼于2011年10月6日通过竣工验收合格；2、柳江县气象局证明及柳江县2010年6月1日至2011年10月31日降水对建筑业的影响日数统计表，拟证明从2010年6月1日至2011年10月31日，柳江县持续降雨二天以上的天数为189天，该时间为合同约定的降水时间，应予以扣除。被告于2012年12月3日向法庭提供的证据有：1、盛世花园物业服务中心证明及文件公示登记表，拟证明盛世花园10、11、12号楼工程质量竣工验收意见书于2012年6月10日在该物业服务中心公示栏张贴公示，供小区业主查看；2、照片，拟证明盛世花园10、11、12号楼工程质量竣工验收意见书在物业服务中心公示栏张贴的事实。被告申请证人覃江（盛世花园物业服务中心经理）及韦敏章（盛世花园物业服务中心工作人员）出庭作证，拟证明柳州市恒泰物业服务公司与被告签订前期物业服务合同后进驻盛世花园小区提供物业服务，盛世花园10、11、12号楼工程质量竣工验收意见书于2012年6月10日由上述二证人在该物业服务中心公示栏张贴公示，供小区业主查看，该意见书公示后，有部分业主前往物业服务中心查看及复印。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据3中的复函真实性无异议，但认为该证据不能证明被告违约，对会议纪要认为参加会议人员没有签字盖章，该证据真实性无法核实；对证据4不认可，认为柳州市气候评价所是否有资质对柳江县气候情况进行记录无法核实，该所出具的降水数据来源不明，该证据不能作为本案定案的依据。原告对被告提供的证据均不认可，对被告在举证期限内提供的证据1认为原告至今未收到该验收报告，被告亦未告知原告房屋已通过验收，由此推定该证据是不真实的；对被告在举证期限内提供的证据2认为无具体的降水记录相佐证，不能作为本案定案的依据；对被告于2012年12月3日提交的证据及证人证言认为超过举证期限，且在2012年6月5日原告到信访局上访时，被告仍未能出具竣工验收意见书，故该组证据不具备真实性。本院认为，被告于2012年12月3日提供的证据虽超过指定的举证期限，但为便于查明本案事实，本院依法于2012年12月7日组织双方当事人复庭质证，并对上述证据据实予以认定。关于对原告提交的证据的认定：原告提供的证据3为被告署名盖章的复函和从柳江县信访局调取的会议纪要，对该证据的真实性，本院予以认定，但被告提供五单位出具的建设工程质量竣工验收意见书予以反驳该证据的证明目的，故该证据不能证明被告至今未能交付符合合同约定的房屋给原告，对该证据的证明目的，本院不予认定。原告提供的证据4有对柳江县气象局业务股股长谭秀红的询问笔录相佐证，数据来源真实、合法，本院予以认定，但原告计算降水日的标准不符合合同约定，对此本院不予认定。关于对被告提交的证据的认定：被告在举证期限内提供的证据1为建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合出具的证明文件，该文件的出具属行政行为，原告质疑其真实性，但未能提供证据反驳，故本院对该证据予以认定。被告在举证期限内提供的证据2记录的降水数据不详尽，且对柳江县气象局业务股股长谭秀红的询问笔录可以证实气象部门不宜对影响建筑业施工的天数进行界定，故本院对该证据不予认定。被告于2012年12月3日提供的证据及证人证言为与其无利害关系的物业服务公司出具的文件资料和证言，且与被告给原告的复函中载明的“验收情况及时在售楼部进行公示和告知”相吻合，原告质疑该证据真实性，但未能提供证据反驳，故本院对该证据予以认定。本院于2012年11月2日依职权到柳江县气象局调取气象部门降水量等级表及“建筑与气象”相关书籍材料，并对业务股股长谭秀红进行询问并制作询问笔录一份，该资料及笔录经庭审出示并听取原、被告的意见，本院依法将其作为认定本案事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告于2010年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于柳江县拉堡镇环卫站盛世花园12幢5单元302号房屋，该商品房用途为住宅，总价款为317735元，原告于合同签订日支付首期款117735元，余款200000于2010年11月25日前向银行申请贷款，被告于2011年10月31日前将符合合同约定经验收合格的房屋交付给原告使用，逾期未超过180日则按日向原告支付已付房价款万分之1.5的违约金，逾期超过180日则按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的（或在合同签订时不能预见、不能避免、不能克服的）、气象部门的气象记录有连续二天（含二天）以上发生降水、由于政府或政府管理部门等非被告的行为导致被告未能在上述约定交付期届满前取得有关验收文件、原告未付清所有应付款（包括违约金等），除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实顺延交房，双方进行验收交接时，被告应当出具房屋验收合格的证明文件，如不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款317735元。2011年10月6日，原告购买的盛世花园12栋楼竣工，并取得由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合出具的建设工程质量竣工验收意见书，证实上述房屋经验收合格。2012年5月8日，被告在《南国今报》上发布交房公告，明确交房时间为2012年5月10日。原告收到通知后前往被告处领房，但被告因自身管理混乱等原因未能出具上述验收意见书等证明文件，原告遂通过律师发函给被告，告知被告的行为构成违约。同年5月18日，被告复函给原告，称目前道路清理、“三通”等问题已全部处理完毕，并已将施工资料上报相关部门验收，验收情况将及时进行公示和告知。后盛世花园部分业主到柳江县信访局反映被告延期交房及房屋无验收合格证等情况。同年6月5日，在柳江县信访局的主持下，柳江县住建局质监站、服务办、被告及部分业主召开约谈会，对上述情况分别发表了意见。其中被告代表表示，因盛世花园项目为2009年柳江县招商引资的旧城改造项目，因整体设计、规划及拆迁等问题的协调工作无法同步进行，导致目前已交付的楼栋无法办理综合验收，若要办理单体验收则需向县政府申请并联系相关主管部门后才能确定。同年6月10日，被告委托柳州市恒泰物业服务公司将上述楼房验收情况在盛世花园小区公示栏张贴公示，后陆续有部分业主到被告处领房。截止至起诉日，原告未到被告处实际领房。现原告以被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任为由诉至本院，并提出上述诉请。庭审中，原、被告均认可降水日的扣除区间为从合同签订之日2010年10月26日至合同约定交房之日2011年10月31日。另查明，降水量等级分为小雨、中雨、大雨、暴雨、大暴雨，其中降水量为0.1mm-4.9mm为小雨。根据柳州市气候评价所出具的气象证明记录，从合同签订之日2010年10月26日至合同约定交房之日2011年10月31日期间，连续二天（包含二天）以上日降水量为0.1mm（包含0.1mm）以上的天数为102天（2010年11月24日至11月28日、12月10日至12月16日、2010年12月24日至12月25日、2011年1月2日至1月3日、1月5日至1月6日、1月19日至1月20日、1月26日至1月28日、2月12日至2月13日、2月15日至2月17日、2月22日至2月25日、3月5日至3月6日、3月8日至3月20日、3月26日至3月27日、4月6日至4月8日、4月28日至4月30日、5月3日至5月8日、5月14日至5月16日、5月21日至5月22日、6月6日至6月8日、6月10日至6月13日、6月15日至6月20日、6月25日至7月1日、8月10日至8月12日、8月18日至8月19日、9月2日至9月3日、9月9日至9月10日、9月29日至10月1日、10月4日至10月7日）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案中，首先，关于对被告交房时间的认定，被告于2012年5月8日在报纸上刊登交房公告并电话通知原告收房，明确交房时间为2012年5月10日，但交房时未能出示房屋经验收合格的证明文件，原告因此拒绝交接符合合同约定，故该登报明确的交房时间2012年5月10日不能认定为被告交付房屋的时间，因合同未约定被告出示验收合格证明文件的方式，故被告于2012年6月10日委托物业公司在小区公示栏张贴公示竣工验收意见书的行为应视为对上述交房行为的补充，综合上述二行为应认定被告于2012年6月10日已履行完毕合同约定的交房义务，该时间应认定为被告交房的时间。被告公示的验收意见书证实原告购买的房屋已于2011年10月6日经验收合格，原告质疑该意见书的真实性，但未能提供证据予以反驳，且该意见书公示后陆续有部分业主到被告处领房，故原告以房屋未经验收合格为由拒绝收房，理由不能成立，本院不予采信。其次，关于对合同约定的可扣除而予以顺延交房的降水日标准的认定，合同约定：如遇气象部门的气象记录有连续二天（含二天）以上发生降水，被告可顺延交房。根据气象部门发布的降水量等级表记录，降水量为0.1mm-4.9mm为小雨，故日降水量为0.1mm（包含0.1mm）以上应认定为发生降水。原告主张按“日降水超过8小时计一日、日降水不足8小时按每日8小时”的标准计算降水日，不符合合同约定，本院不予认定。综上，原告已按合同约定向被告付清购房款，合同约定的交房日为2011年10月31日，而被告于2012年6月10日履行完毕符合合同约定的交房义务，已构成逾期交房的事实，其逾期天数从2011年11月1日计算至2012年6月10日为223天，扣除从合同签订之日2010年10月26日至合同约定交房之日2011年10月31日期间符合合同约定的连续二天（含二天）以上降水日102天，被告实际逾期交房121天。被告逾期交房构成违约，应按合同约定支付给原告逾期交房违约金5766.9元（317735元×121天×1.5／10000=5766.9元），原告诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司支付给原告韦艳雪逾期交房违约金5766.9元；二、驳回原告韦艳雪的其他诉讼请求。本案受理费355元（原告已预交），由原告韦艳雪负担260元，被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司负担95元，被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司所负担的诉讼费用连同本案债务一并支付给原告韦艳雪。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于柳州市中级人民法院，并预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郏鹏洁人民陪审员　　周　璇人民陪审员　　兰金枝二〇一三年七月十七日代书　记员　　侯海丽关注微信公众号“”