（2013）玉中民三终字第30号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-11-11
案件名称
上诉人玉林市城乡房产管理所（以下简称房管所）因与被上诉人林某、一审被告玉林市饮食公司破产还债清算组（以下简称清算组）物权保护纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
玉林市城乡房产管理所,林某,玉林市饮食公司破产还债清算组
案由
物权保护纠纷,物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国侵权责任法》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）玉中民三终字第30号上诉人（一审原告）玉林市城乡房产管理所，住所地玉林市某路。法定代表人庞某，该所所长。委托代理人陈天中、覃健文，广西国锐律师事务所律师。被上诉人（一审被告）林某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住玉林市玉州区某里。委托代理人吴海、周树形，广西桂盟律师事务所律师。一审被告玉林市饮食公司破产还债清算组。代表人李致辉，该组组长。委托代理人黎健明，广西桂竞天律师事务所律师。委托代理人钟建华，广西桂竞天律师事务所实习律师。上诉人玉林市城乡房产管理所（以下简称房管所）因与被上诉人林某、一审被告玉林市饮食公司破产还债清算组（以下简称清算组）物权保护纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第2867号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人房管所的委托代理人覃健文，被上诉人林某的委托代理人周树形，一审被告清算组的委托代理人黎健明、钟建华到庭参加诉讼。2013年3月6日，到庭的各方当事人共同向本院申请90天庭外和解时间，在申请和解期限内，双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：玉林市玉州路97号房屋是房管所的直管­；公房，属国有资产，房屋用地面积630.75平方米，建筑面积1641.56平方米，一楼共有五间铺面。多年来，房管所一直将上述房屋整体租赁给玉林市饮食公司作为“玉林酒家”­；的经营场所，双方每年签订一次合同。2010年底，房管所拟将玉州路97号房屋2011年的月租金从2010年的23000­；元调整为30000元。2011年1月6日，玉林市玉州区经济贸易­；局、玉林市饮食公司、清算组共同向房管所提出减租申请，并保证于2011年12月31日前把该经营­；场所交回给房管所。房管所同意了该请­；求，并与玉林市饮食公司及其清算组于2011年1月12日签订了­；《玉林市城乡房产管理所非住宅直管公房租赁合同》，该合同约­；定租期自2011年1月1日至2011年12月31日止。租赁届满，­；本租赁合同终止，乙方应将承租的直管公房退回给甲方（即­；房管所），逾期不退的，作强占公房论处。合同约定每月­；租金为26500元。合同还约定在租赁期限内，征得甲方房管所同意，乙方可以将承租房屋部分或全部转租­；他人使用，承租人擅自转租的，甲方房管所有权终止租赁­；合同，收回房屋。合同还就其他事项作出了约定。2011年11月­；16日，房管所书面通知玉林市饮食公司及其清算组，­；要求其按合同和承诺于2011年12月31日前交回上述租赁房屋，­；其将按规定向社会公开招标。当日，“玉林酒家”30多名职工­；联名向房管所提出书面申请，要求继续承租玉州路­；97号房屋二、三楼及一楼的一间铺面。经房管所研­；究，同意自2012年1月1日起出租玉州路97号房屋二、三楼­；及一楼的一间铺面给“玉林酒家”职工。2011年12月1日，房管所通过报纸、广告、告示等方式向社会公开招标玉­；州路97号房屋一楼四间铺面，共有9人报名参加投标。2011年­；12月21日开标，郑希聪以最高价月租金81800元中标。开标当­；日和2011年12月29日，房管所再次书面通知玉林市饮食公司及其清算组，要求按期退回房屋，交给中标承租人­；郑希聪使用。2011年12月23日，房管所与郑希聪签订《玉林市城乡房产管理所非住宅直管公房租赁合同》，约定由房管所将玉州路97号房屋一楼四间铺面出租给郑希聪使­；用，租金为81880元／月。2012年6月6日，房管所将玉州路97号房屋一楼四间铺面交付给郑希聪使用。另查明：清算组在2011年9月1日与­；林某签订《房屋租赁合同》，约定清算组将上­；述房屋一楼四间铺面转租给林某经营使用，租期从2011年9­；月1日至2012年12月31日，年租金600000元，每月租金50000元，按月缴交，先交租后使用。该合同第二条还约定：“合同期内，若甲方（出租方）需对该出租资产予处置，甲方将书面通知­；乙方（承租方）解除合同，乙方应无条件接受，乙方不得以任何­；理由申报债权（或补偿），并在规定期限内撤场。”因林某系玉林市踏­；浪百货公司股东，林某租得该铺面后转交给该公司经营使用。林某支付租金至2011年12月31日止。清算组于2011年11月22日书面通知林某终止双方签订的­；租赁合同，林某于当日收到该终止合同通知。房管所在2011年12月中旬得知铺面被转租给林某后，在2011年12月21日书面通知清算组的­；同时发了一份同样的书面通知给林某，林某的代理人潘远森­；于2011年12月22日签收了该份通知。2011年12月30日，清算组再次向林某发出书面通知，要求­；林某于2011年12月31日前将其承租的玉州路97号铺面­；清空退出，以便将铺面退还给房管所。因清算组和林某未­；按时退回铺面给房管所，经协商未果后，房管所于2012年1月1日晚上用膨胀钉、红砖将玉州路97号房屋一楼的四间铺面门口封住，并贴出《告示》。该《告示》载明：­；“玉州路97号是我所管理的直管公房，我所与玉林市饮食公司­；的租赁合同于2011年12月31日期满。现我所按照租赁合同约定收回该公房并予以封门。”2012年5月4日，玉林市踏浪百­；货公司及其股东之一林某向清算组发出­；书面函，要求清算组与房管所协­；商，拆墙让其将未搬出铺面的物品搬出，并保证如业主能够在5­；月6日前拆掉封墙，其定在5月8日前把物品搬完。清算组收到该保证函后交给了房管所。房管所收到林某的保证函后拆除了封堵玉州路97­；号一楼四间铺面的红砖。2012年5月8日，林某在房管所拆墙后将放在铺面的服装、货架、电器等物品搬出，退出该租赁铺面。一审法院审理认为：一、清算组、林某之间签订的《房屋租赁合同》是否有效？­；依法成立的合同，自成立时生效。承租人经出租­；人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转­；租的，出租人可以解除合同。本案中，根据房管所与­；玉林市饮食公司及其清算组签订的《玉林市城乡房产管理所非住­；宅直管公房租赁合同》第十条、第十一条约定，在租赁期限内，­；玉林市饮食公司及其清算组征得房管所同意可­；以将铺面转租，如将铺面擅自转租的，房管所可以终­；止合同。但是从本案证据及庭审查明的事实分析，房管所在得知铺面被转租后没有向承租人提出异议，也没有终止与­；承租人玉林市饮食公司及其清算组之间的租赁合同，应当视为其­；认可承租人玉林市饮食公司及其清算组将承租期间内的铺面转­；租给林某的行为有效，直至2011年11月22日清算组终止与林某的《房屋租赁合同》为止。­；所以，清算组与林某签订的《房屋租­；赁合同》自签订之日起至2011年11月22日止，依法成立、有­；效。二、林某对­；房管所直管的玉州路97号一楼四间铺面是否存在侵权？林某应否赔偿租金损失给­；房管所？如应赔偿，租金损失如何计算？­；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求­；损害赔偿。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。­；根据上述分析，在2011年12月22日之前，林某根据其­；与清算组签订的《房屋租赁合同》，善意、­；合法地占有和使用玉州路97号房屋一楼四间铺面，不属于侵害­；房管所直管公房的物权。但是在2011年12月22日­；之后，因清算组已与林某终止《房屋­；租赁合同》，林某继续占用玉州路97号一楼铺面没有法­；律依据。同时，房管所于2012年1月1日用膨胀钉、­；红砖将玉州路97号房屋一楼的四间铺面的门口封住，并贴出《告­；示》，称按照租赁合同约定收回该公房并予以封门，应当视为其­；已收回了对玉州路97号四间铺面，行使了对该四间铺面的占用权利。房管所诉称其留下一个小门给林某搬­；出物品，但该小门不足以将林某的服装、货架、电器等物品搬出，而且在林某于­；2012年5月4日写了保证函给清算组转交给房管所后，房管所才把封堵的红砖拆除，林某才能于2012­；年5月8日将其物品搬出。因此，房管所的租金损失­；是由其封门不当行为导致，应当由其自己承担。故房管所主张林某侵害其玉州路97号一楼四间铺面物权，要­；求林某赔偿其自2012年1月1日起至同年5月7日止的租金损失428087元，却不能提供相应的证据佐证，应当由其承担举­；证不能的不利后果，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中­；华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》­；第四十四条、第五十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关­；于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解­；释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的­；若干规定》第二条之规定，判决：­；驳回房管所对林某的诉讼请求。本案受理费7721元，由房管所负担。上诉人房管所不服一审判决，上诉称：1、上诉人（甲方）与清算组（乙方）签­；订的《公房租赁合同》约定：乙方转租或联营承包合同必须经甲方签字同意，新承租户必须遵­；守执行本租赁合同的约定等。但是林某与清算组签订《房屋租赁合同》时上诉人不知情，也没有取­；得上诉人的签字同意，属无效合同，一审判决认定该合同为有效合同错误。2、林某在清算组于2011年12月22日提出解除其双方签­；订的《房屋租赁合同》后仍占用上诉人的店铺经营，导致清算组未能按时将房屋移交给上诉人，林某的行为­；属侵害上诉人合法权益的行为。3、2012年1月1日凌晨，上诉人为阻止林某继续侵占上­；诉人的房屋进行经营，上诉人在其中的三个铺面拉闸门外侧加装­；膨胀钉，但有一个铺面没有加装膨胀钉并贴出了告示。该日早上，林某将上诉人加装的膨胀钉强行撬开继续营业，上诉人才拉红砖将其中的三间铺面门口封闭，但留有一个铺面没有完全封闭，林某完全可以从未封闭的铺面自由出入，搬走­；其货架、物品。但是林某仍然不愿搬迁其物品，将铺面交回上诉人。由此造成上­；诉人的租金损失应由­；­；林某承担全部赔偿责任；上诉人对铺面封门，是为防止损失进一步扩大而采取的合理救济措­；施，上诉人的行为没有过错。4、一审判决适用法律不当，认定林某没有侵权行为并判决驳回上诉人的­；诉讼请求错误­；。请求二审法院撤销一审判决，改判林某赔偿租金损失428087元给上诉人。被上诉人林某答辩称：一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人由于其自身的原因造成其损失，应由其自己承担，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审被告清算组陈述称：一审判决对本案事实的认定及适用法律均正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第二百二十四条规定：承租人经出租­；人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人同意转­；租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，清算组未能提供证据证实其与林某签订《房屋租赁合同》前已取得房管所书面同意或事后追认，因此，清算组与林某所签订《房屋租赁合同》违反上述法律规定以及房管所与­；玉林市饮食公司及其清算组签订的《玉林市城乡房产管理所非住­；宅直管公房租赁合同》第十一条之约定，应认定该合同为无效合同，一审判决认定清算组与林某签订的《房屋租­；赁合同》自签订之日起至2011年11月22日止依法成立、有­；效错误，­；本院予以更正。房管所上诉称该合同无效的理由成立，本院予以支持。由于清算组未取得房管所同意与林某签订《房屋租赁合同》，因此，造成该《房屋租赁合同》无效的主要过错在于清算组，清算组依法应承担主要的民事责任；­；清算组于2011年11月22日通知林某终止《房屋租赁合同》，而且该《房屋租赁合同》属于无效合同，林某支付给清算组的租金亦仅交至2011年12月31日止。因此，从2012年1月1日起至同年5月7日止林某没有正当理由和依据继续使用本案讼争房屋。《最高人民法院关­；于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解­；释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾空义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，林某作为本案出租房屋次承租人，在合同期满后，仍继续占用房管所的房屋，给房管所造成的经济损失，林某应给予相应的赔偿。房管所作为涉案房屋的出租人，在本案纠纷发生后没有冷静对待及通过正当的途径维权，而是在2012年1月1日使用膨胀钉、火砖等材料将涉案四间铺面的门口予以封堵及张贴出《告­；示》予以声明，房管所封堵铺面的行为妨碍了林某从该房屋铺面内搬出货物，房管所对本案纠纷的发生存在着一定的过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”的规定，应减轻清算组、林某的民事赔偿责任。综合双方的过错程度，本院确定由清算组和林某对房管所在本案中的租金损失分别承担50%和20%的赔偿责任，余下的30%由房管所自负。鉴于在一审诉讼中房管所没有请求判决清算组对本案中租金损失承担民事赔偿责任，只请求判决林某对该损失承担民事赔偿责任，应视为房管所对其合法权利作出的处分，本院予以准许。对于本案租金损失的标准应参照2011年­；12月21日房管所与郑希聪签订的《玉林市城乡房产管理所非住­；宅直管公房租赁合同》约定的月租金81800元计算，即林某应赔偿69257.42元（127天×2726.67元／天×20%）给房管所。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体判决错误，本院依法予以纠正。房管所上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第2867号民事判决；二、被上诉人林某赔偿经济损失69257.42元给上诉人玉林市城乡房产管理所。本案一审案件受理费7721元（上诉人已预交3861元），由玉林市城乡房产管理所负担3861元，林某负担3860元；二审案件受理费7721元（上诉人已预交），由玉林市城乡房产管理所负担3861元，林某负担3860元。一、二审案件受理费林某应负担部分，限于本判决生效后十日内分别交纳至一、二审法院。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 梁开路审判员 钟 雄审判员 罗耕思二〇一三年七月十七日书记员 王冬梅 百度搜索“”