（2013）一中民三终字第311号
裁判日期: 2013-07-17
公开日期: 2014-07-03
案件名称
天津市甲房地产经纪有限公司诉薛某甲居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市甲房地产经纪有限公司,薛某甲
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民三终字第311号上诉人（原审原告、反诉被告）天津市甲房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区。法定代表人李某甲，经理。委托代理人陈某甲，天津甲律师事务所律师。委托代理人徐某甲，天津甲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）薛某甲，男，1956年出生，汉族，户籍地天津市红桥区。上诉人天津市甲房地产经纪有限公司（以下简称甲公司）因与被上诉人薛某甲居间合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2013）红民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年7月8日薛某甲与案外人鲁某甲、鲁某乙及甲公司签订了编号为TJZS-0010489的《房屋买卖（置换）合同》，约定由薛某甲购买案外人鲁某丙、杨某甲名下坐落于天津市红桥区浩达公寓4号楼＊＊＊号房产一套，成交价格800000元；案外人与薛某甲分别向甲公司交纳服务费8000元，薛某甲自愿为案外人承担中介服务费。合同签订当日，薛某甲向甲公司出具欠条，认可欠甲公司中介服务费13000元，于2012年8月30日前归还。一审法院另查，出售房屋的产权人鲁某丙在签订《房屋买卖（置换）合同》时已经去世，薛某甲在签订合同时知道此事。后由于案外人即房屋出卖人的原因不同意出卖房屋，导致薛某甲未买到房屋，合同目的没有实现。甲公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、薛某甲给付甲公司中介服务费13000元；2、薛某甲支付自2012年8月31日至实际给付之日按每日千分之五计付的违约金；3、本案诉讼费由薛某甲承担。薛某甲一审辩称，2012年7月8日双方签订合同时卖方鲁某丙已经去世，不能作为售房主体，也无权委托代理人签订民事合同进行房屋买卖，涉案合同为无效合同，其不应支付居间费用，请求法院驳回甲公司的诉讼请求。薛某甲一审提起反诉称，甲公司作为专业的房屋买卖中介机构，熟知房屋买卖相关规定，在明知鲁某丙已故、另一产权人杨某甲没有到场也无授权，鲁某乙无权进行该房屋买卖的情况下，仍然执意促成无权处分人与薛某甲签订房屋买卖及居间合同，其行为损害了居间合同关系中委托人的合法权益，依法应承担赔偿责任。薛某甲反诉请求一审法院判令：1、甲公司赔偿因缔约过失给薛某甲造成的损失10000元；2、诉讼费由甲公司承担。甲公司针对一审反诉辩称，合同目的之所以没有达到，是因为案外人鲁某甲违约所致，鲁某甲已经根据协议承担了违约责任，甲公司在居间服务中没有过错，不应对薛某甲的损失承担责任。一审法院认为，关于甲公司的本诉请求，甲公司作为中介公司在提供媒介服务时，应尽到居间人的注意义务，仔细审查与合同有关的内容，并最终促成合同的履行。作为买卖合同标的物的房屋，在原产权人去世后，原产权人的继承人对该房屋形成共同共有，在出卖房屋时应由所有继承人作为出卖方与买受人签订房屋买卖合同，或由某个、某几个共同共有人在得到其他共同共有人书面授权的情况下与买受人签订买卖合同，在这种情况下才能保证合同的顺利履行。而本案中只有鲁某乙、鲁某甲两个共有人与甲公司、薛某甲签订《房屋买卖（置换）合同》，并没有其他共同共有人签字或授权，由于其他房屋共有人拒绝履行合同，致使合同目的不能实现。甲公司没有履行自己作为居间人的注意审查提示义务，致使合同签订后出现履行障碍，甲公司对此应负有责任，故对其诉讼请求不予支持。至于《房屋买卖（置换）合同》的效力，因合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依据有关司法解释的规定，该合同合法有效，对薛某甲认为无效的主张不予支持。关于薛某甲的反诉请求，首先，因《房屋买卖（置换）合同》为有效合同，故薛某甲要求甲公司承担缔约过失责任，缺乏事实依据；其次，庭审中薛某甲没有提供证据证明其受到的损失系因甲公司未尽居间人义务造成，故对薛某甲的反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）天津市甲房地产经纪有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）薛某甲的反诉请求。本诉案件受理费125元减半收取62.5元，由天津市甲房地产经纪有限公司承担；反诉案件受理费25元，由薛某甲承担。上诉人甲公司不服一审判决，向本院提起上诉称，第一、一审判决认定事实错误，甲公司在本案居间服务过程中已经尽到了自己相应的告知义务，在该房屋不能出售的情况下，案外人鲁某甲已与薛某甲签订解除协议，协商一致解除了购房合同，故甲公司有权按照合同约定向薛某甲收取中介服务费用；第二、一审判决适用法律错误，甲公司已经按照法律、行政法规的规定尽到了了解房屋相应信息情况以及对售房人的告知义务，最终薛某甲与案外人没有进行房屋过户手续是由于薛某甲与案外人达成解除协议所致，与甲公司无关。甲公司上诉请求二审法院查明事实，撤销一审判决第一项，改判：1、薛某甲向甲公司支付中介服务费13000元及延期履行违约金（自2012年8月31日至判决确定之日止）；2、两审诉讼费用由薛某甲承担。被上诉人薛某甲二审辩称，甲公司未提供房屋全面的真实情况，采取欺骗手段与其签订房屋置换合同，签订合同后始终办不了房屋交易手续，后来得知房屋有纠纷不能卖，无奈之下在甲公司主持下，薛某甲与鲁某甲签订了房屋解除协议，薛某甲购房不成的责任都在甲公司，甲公司不应收取中介服务费。薛某甲认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审法院查明的事实和证据清楚，本院予以确认。诉讼当事人在二审期间均未提交新的证据。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案诉讼当事人二审期间争议的主要焦点为，甲公司作为中介公司在提供媒介服务时是否尽到了居间人的注意义务，薛某甲作为委托人是否应支付报酬。涉案《房屋买卖（置换）合同》是在甲公司的居间下，由案外人鲁某乙、鲁某甲两个共有人与薛某甲签订的，并无出售房屋的其他共有人签字或授权，现由于其他房屋共有人拒绝履行合同，致使合同目的不能实现。甲公司作为专业的房屋中介机构，在明知中介出售的房屋有多个共有人，应征得全部共有人同意才能与买受人签订合同的情况下，却未能全部履行自己作为居间人的注意审查提示义务，致使合同签订后不能实际履行，甲公司对此应负有责任，故无权要求薛某甲支付中介服务费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予维持。甲公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人天津市甲房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 捷代理审判员 魏晓川代理审判员 张振超二〇一三年七月十七日书 记 员 张 帆附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”