（2013）惠城法小民初字第190号
裁判日期: 2013-07-16
公开日期: 2015-12-02
案件名称
刘学高与黄瑞华宅基地使用权纠纷民事一审判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘学高,黄瑞华
案由
宅基地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2013）惠城法小民初字第190号原告刘学高，男。委托代理人冯永强，系广东法村律师事务所律师。被告黄瑞华，男。原告刘学高诉被告黄瑞华宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月20日公开开庭进行审理。原告刘学高及其委托代理人冯永强，被告黄瑞华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘学高诉称：原、被告双方于2011年9月19日签订了一份《土地转让协议书》，被告将其位于小金口小铁村北权村名小组侨兴工业园东南侧面，小铁村沙坡头一块l38平米的土地的使用权转让给原告用于建房并永久使用，并约定被告协助原告办理使用地块所需一切合法手续，原告于签约当日即付清了全部购地款169740元。后原告在办理用地手续时才知道该地块属于小金口小铁村北权村民小组集体所有，是被告的宅基地，所以原告也无法办理合法拥有地块使用权的手续。现原告并未使用该土地，且为了平整保护地块共花费约2000元。事后多次前往被告住所地协商解决此事，被告口头答应退款，但一直拖欠。依据《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。以及《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、白留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。以及《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。以及《国务院批转﹤第二次全国农村房屋建设工作会议纪要﹥的通知》明确规定：……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。以及《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，等等……基于以上法律法规及国家政策的规定可以看出，宅基地使用权属于村集体所有，个人无权把宅基地使用权转出集体之外。宅基地使用权的流转原则上是禁止的，允许转让的情形只适用于村集体成员内部进行。而原告并不属于小金口小铁村成员，自然不能成为受让该地块的合法主体。所以，原、被告双方签订的《土地转让协议书》因违反法律、法规强制性规定以及国家政策规定，应属无效，应按无效合同的后果来处理双方的纠纷。依据第《合同法》五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，被告须返还购地款。另外，被告在订约前明知该土地是村集体所有的宅基地，却向原告承诺可以办理合法转让手续并让原告永久建房使用，并在合同中加以约定，这明显是欺骗原告，被告对合同无效的后果存在严重过错及恶意，依法应当赔偿原告遭受的利息损失（按银行同期一至三年档贷款利率年利率6.65％从2011年9月计算至2013年3月，l69740元÷6.65％÷12个月×18个月=16550元。）。原告还平整了该土地，并在土地四周建了护墙，为此花费了约2千元，被告须予以赔偿。综上所述，请法院依法支持原告的诉讼请求：1.确认双方签订的《土地转让协议书》无效。2.判决被告返还购地款l69740元，赔偿原告平整土地费用2000元、交通费1000元、利息l6550元，以上合计189290元。被告黄瑞华辩称：我愿意退这笔钱，收据是写了169740元，我实际收取了800块钱一平方，共138平方米的地皮，剩余的支付给了中介。中介叫邬某。要退我只退我实际收取的款项，邬某也要退回收取的款项。建议双方鉴于双方都有过错导致合同无效，除了本金双方损失都不要再提了。经审理查明，原告刘学高（乙方）与被告黄瑞华（甲方）于2011年9月19日在案外人邬某的见证下签署《土地转让协议书》，约定以1230元／㎡及总价169740的价格将黄瑞华138平方米的宅基地转让给刘学高。同日，黄瑞华向刘学高出具收据，内容如下：今收到刘学高交来地皮款（地皮面积138平方米，12米×11.5米=138平方米），金额（大写）壹拾陆万玖仟柒佰肆拾元整，￥169740.00元。另查，庭审中，被告黄瑞华称支付430元／㎡共138㎡中介费给邬某。合议庭当庭告知原、被告双方于庭后3个工作日内向法院提交邬某的个人身份信息；并请被告同时补交其支付给邬某款项的证据；本案改期至追加邬某作为被告后再择期开庭。但双方均未应合议庭告知要求提交邬某的个人身份信息，被告也未补交其支付邬某款项的证据。以上事实，有身份证、《土地转让协议书》、收据以及本院庭审笔录在卷为证。本院认为，村民宅基地属于村集体所有；原告刘学高非本案宅基地所有人惠城区小金口小铁村的集体成员；小铁村民被告黄瑞华无权将其宅基地使用权转让给该集体外人员原告刘学高；被告黄瑞华与刘学高签订的《土地转让协议书》无效，且原、被告双方对合同的无效均有过错。依据第《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告黄瑞华应向原告刘学高返还其收取的款项169740元，原、被告双方各自因合同无效所受到的损失（原告方诉请的有平整土地费用2000元、交通费1000元、利息l6550元）由各自承担。另，被告黄瑞华称支付430元／㎡共138㎡中介费给邬某，但原、被告双方并未应法院要求提供邬某身份信息，被告也未提交其支付邬某款项（中介费）的证据，本案对此无法处理。被告黄瑞华可另案向案外人邬某主张权利。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄瑞华应于本判决生效之日起七日内向原告刘学高返还人民币169740元。二、驳回原告刘学高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4086元（原告预交），由原告刘学高承担2043元，被告黄瑞华承担2043元（直接支付给原告刘学高）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 王镜新代理审判员 潘丽军人民陪审员 高 峰二〇一三年七月十六日书 记 员 黄盛权 微信公众号“”