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(2013)渝一中法民终字第02134号

裁判日期: 2013-07-16

公开日期: 2015-12-31

案件名称

重庆市渝北区冠居物业管理有限公司与李成香物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李成香,重庆市渝北区冠居物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2013)渝一中法民终字第02134号上诉人(原审被告)李成香。被上诉人(原审原告)重庆市渝北区冠居物业管理有限公司,住所地重庆市渝北区龙溪街道松桥路100号。法定代表人倪尔红,经理。委托代理人刘坤勇,重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。上诉人李成香与被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,重庆市渝北区人民法院于2013年3月11日作出(2012)渝北法民初字第12854号民事判决。上诉人李成香对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人李成香、被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司的委托代理人刘坤勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明,原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司原名重庆市渝北区金楼物业管理有限公司,于2010年11月25日经工商部门准予变更登记为重庆市渝北区冠居物业管理有限公司。被告李成香系重庆市渝北区回兴街道宝圣大道902号巴山夜雨小区5幢6-7号房屋的业主,该房屋建筑面积为102.95平方米,系高层住宅。2005年1月30日,原告与重庆金楼物业发展有限公司签订了一份以重庆金楼物业发展有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》,该合同主要约定甲方委托乙方为巴山夜雨小区提供物业管理服务,委托服务期限为三年。该合同第五章第一款第一项规定,乙方按以下标准收取物业服务费:(1)住宅:0.5、0.8元/月?平方米;(2)住宅改写字间:1.1元/月?平方米;(3)住宅改门面:1.5元/月?平方米;以上费用按房屋建筑面积收取。该合同还对物业服务范围和项目、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。2006年7月27日,重庆市渝北区物价局作出渝北价(2006)125号文件,该文件载明,位于回兴宝圣大道902号居住住宅小区巴山夜雨收取物业管理服务费事宜,批复如下:多层住宅每平方米每月收取0.5元物业管理服务费,高层住宅每平方米每月收取0.8元的物业服务费(含电梯费);公用水电据实分摊并定期向业主公布。上述物业服务合同签订后,原告按约定对巴山夜雨小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费,2012年8月20日,原告通过在被告房门张贴催收物业服务费通知的方式要求被告交纳2010年1月至2012年8月的物业服务费。2012年8月3日,原告向本院起诉要求判令被告支付2010年1月至2011年12月的物业服务费及利息。一审法院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中,重庆金楼物业发展有限公司和原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定,合法有效,该前期物业服务合同对巴山夜雨小区的全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为三年,但2008年1月30日后,原告仍为巴山夜雨小区提供物业管理服务,原、被告之间形成事实上的物业服务关系,故被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。关于物业服务费标准问题,因2008年1月30日后无其他书面合同、文件等对巴山夜雨小区的物业服务费标准进行变更,故重庆市渝北区物价局于2006年7月27日作出的渝北价(2006)125号文件规定的收费标准应当继续沿用。该文件规定高层住宅的收费标准为0.8元/月/平方米,故被告每月应交纳的物业服务费为0.8元/月/平方米×102.95平方米=82.36元。因此,在2010年1月至2011年12月共24个月中,被告共拖欠的物业服务费为82.36元×24个月=1976.64元。原告要求被告支付该物业服务费的利息,无法律规定,本院不予支持。被告经本院合法传唤,未到庭应诉,应承担未举证、质证的不利后果。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《物业管理条例》第七条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,判决如下:一、被告李成香在本判决生效后三日内支付原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司2010年1月至2011年12月期间的物业服务费1976.64元;二、驳回原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元,由被告李成香负担。上诉人李成香不服一审判决,向本院提起上诉称,一审程序不合法,一审法院认定事实不准,适用法律不当,未查清案件事实,判决错误,冠居物业公司没有与我签订合同,5号楼的大修基金未经我同意就已经用完了,小区里无监控设施等。请求撤销原判,依法改判等。被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司答辩称,上诉人谈的那么多问题,可以另行起诉。但针对本案请求驳回上诉,维持原判。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为,上诉人李成香是否应当向被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司支付其所欠的物业服务费的问题,一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述,本院予以采信。至于李成香提到的重庆市渝北区冠居物业管理有限公司物业服务质量存在的问题,其可与该司自行协商或另行诉讼解决,本案不作处理。综上,上诉人李成香的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,审理程序合法,应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本案二审案件受理费50元,由上诉人李成香负担。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  肖怀京审判员  郑 泽二〇一三年七月十六日书记员  梁多华 更多数据:搜索“”来源: