（2012）安民初字第2421号
裁判日期: 2013-07-16
公开日期: 2014-12-13
案件名称
陈少美与福建绿地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福安市人民法院
所属地区
福安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈少美,福建绿地房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款
全文
福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2012）安民初字第2421号原告陈少美，女，1980年6月15日出生，汉族，住福安市。委托代理人陈明、陈凡，福建创元律师事务所律师。被告福建绿地房地产开发有限公司，住所地福安市赛岐镇虹桥北路213号。法定代表人林春华，经理。委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。原告陈少美与被告福建绿地房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2012年10月11日、2013年2月4日公开开庭进行了审理。原告陈少美的委托代理人陈明、陈凡，被告福建绿地房地产开发有限公司的委托代理人刘春光、刘少铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少美诉称，原、被告于2010年4月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第x幢x层x号房以人民币339115元的价格出售给原告，合同第八条约定“被告应当于2010年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用……”，合同第九条约定，“逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金。”合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.012%向买受人支付违约金。”合同就原、被告之间的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约如期支付了全额的购房款，但被告至2011年1月19日才交付讼争房产。根据上述合同约定被告已构成逾期交房，应按照合同约定以原告已付购房款人民币339115元为本金，按日0.05%计付，向原告支付自2010年10月31日起至2011年1月9日止的逾期交房违约金。另由于被告的原因，导致原告至今未能取得房屋权属证书，根据上述合同约定，被告还应按照合同约定以原告已付购房款人民币339115元为本金，按每日0.012%计付，向原告支付自2011年4月20日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金（以339115元为本金，按每日0.012%计付，暂计至2012年7月30日）。请求本院依法判决：一、被告向原告支付自2010年10月30日起至2011年1月9日期间逾期交房违约金（以339115元为本金，按每日0.02%计付，该项违约金为人民币5493.6元）；二、被告向原告支付自2011年4月20日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金人民币（以339115元为本金，按每日0.012%计付，暂计至2012年7月30日，该项违约金为人民币19044.7元）；三、本案受理费由被告承担。被告福建绿地房地产开发有限公司辩称，一、关于逾期交房问题。依照合同约定被告确实存在逾期交房。但由于“望江花苑”在建设期间，频繁出现极端天气等不可抗力，“出卖人可据实予以延长”。另外原告存在不同程度的逾期支付购房款情况。根据双方合同第八条第三款第二项约定，买受人未按约定付清全部购房款的（以银行按揭贷款方式交付的以合同约定的全部按揭到达出卖人指定的账户的），出卖人可予以延期。二、关于逾期办证问题。依照《中共福安市委福安市人民政府关于进一步明确人口和计划生育工作领导小组成员单位工作职责的通知》之规定，自2009年11月14日起，个人申请办理房屋所有权证登记必须提供户籍所在地的有效计生证明。若逾期也是原告怠于提供计生证明有关，正因如此，原告主张所谓“逾期办证”违约金，缺乏应有的依据。三、关于“违约金”问题。被告认为合同违约金超过违约所造成的损失。因此依据《合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第16条之规定，请求人民法院依法予以酌减。综上，请求人民法院依法驳回原告不合理部分的诉讼请求。在庭审过程中，原告提供证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。合同双方就讼争房产交付时间、办证时间以及逾期交房、办证的违约责任进行了明确约定。依据合同约定被告已构成违约应向原告支付相应的违约金。2、《销售不动产统一发票》及中国农业银行个人借款凭证，证明原告依约支付了全额的购房款。3、福安市住房专项维修资金缴款凭证、完税凭证，证明原告已经交纳了房产维修基金及契税。被告对原告提供的证据质证如下：对原告提供证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，这些证据不足以认定原告不存在逾期付款的情形。在庭审过程，被告提供证据如下：1、企业法人营业执照、2组织机构代码证，证明被告主体信息；3、法定代表人证明、4法定代表人身份证，证明林春华为法定代表人；5、福安市气象资料证明、6、工期延期申请表、7、工期延期签证，证明诉争房产在建设过程中频繁出现异常天气气象状况，因不可抗力而延期90天；8、销售不动产统一发票、9、收款收据，证明原告存在逾期付款情况；10、安房管（2009）47号文件、登记材料清单，证明办证需用材料；11、福安市计划生育证明，证明原告提供计生证明的时间；12、房屋所有权证，证明房产登记时间、13、委托书，证明被告已按合同约定办理了房屋初始预登记，办证义务是原告不是被告，被告只是受委托代为办理两权证书；14、福安市商品房初始登记证明，证明被告办理房屋产权初始预登记的时间是2011年8月26日，竣工的时间是2011年3月10日，被告已履行了合同第十四条约定的义务。原告对被告提供的证据质证如下：对被告提供的证据1、2、3、4无异议。对证据5、6、7，气象资料证明不能证明气候变化和本案诉争工程延期存在因果关系，如果存在不可抗力，被告应当在发生之日起60日内告知原告，才能作为不可抗力免除其责任，但是被告并没有履行其告知义务，而且本案台风实际上是在楼房已经竣工的时候才发生的，并不会影响房产的竣工。至于连续强风和暴雨造成护坡垮塌，是被告施工质量的问题，与不可抗力造成的延期竣工不同，不能作为被告免责的理由。对证据8有异议，与原告提供的证据有异议，在备注部分的记载内容与原告提供的不同，是被告自行备注的。下方的收现金处的备注是被告在开具发票后擅自添加的，原告已经如期支付了房款，该证据不能证明原告逾期付款。对证据9的真实性有异议，是被告单方出具的，不能证明客观事实，不能作为证明原告逾期付款的依据。对证据10、11的真实性无异议，作为被告应当在签订合同时要告知原告，在签订合同时原告并不知道这种情形，因此该证据不能排除被告需要承担的合同义务，即使存在这种情形，也只有在被告尽到告知义务后才对原告产生约束。对证据12的真实性有异议，没有原件核对，房产证办理的时间与合同约定的时间已经存在差异，因此被告应当承担相应的违约责任，对证据13真实性没有异议，但是委托书出具的时间并不能作为被告逾期办证的截止时间；对于证据14真实性有异议，对房产竣工时间被告确认是2010年12月28日，这时间与证据上的时间存在偏差。本院对原、被告提供的证据进行综合分析并作如下认定：一、原告提供的证据1，可证明原告向被告购买“望江花苑”商品房一套，双方并于2010年4月25日签订了《商品房买卖合同》，双方就讼争房产交付时间、办证时间以及逾期交房、逾期办证的违约责任进行了明确约定的事实，本院予以采信；原告提供的证据2，可证明原告于2010年5月4日支付第一期购房款102115元，及2010年5月24日原告第二期购房款237000元，通过中国农业银行按揭贷款方式已发放到被告指定的账户上的事实，本院予以确认；原告提供的证据3，可证明原告于2010年5月已经交纳了房产维修基金及契税的事实，本院予以确认。二、被告提供的证据1至4，可证明被告身份情况，本院予以确认；被告提供的证据5至7，无法达到被告证明目的，本院不予采信；被告提供的证据8至9，原告对于被告在不动产发票“备注栏”中所备注“收现金68115元，拟转34000”的内容有异议，被告亦未能提供其他证据予以佐证其真实性，该部分内容本院不予采信；被告提供的证据10，可证明办理产权登记时，原告所需提供的材料情况，本院予以确认；被告提供的证据11，可证明原告于2011年11月14日提供计划生育证明的事实，本院予以确认；被告提供的证据12，可证明本案诉争房产证登记时间是2011年12月30日的事实，本院予以采信；被告提供的证据13，可证明原告于2011年11月15日委托被告代为领取房屋产权证的事实，本院予以确认；被告提供的证据14，可证明被告于2011年8月26日办理诉争房产所有权证初始登记，本院予以确认。经审理查明，被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第x幢x层x号房以人民币339115元的价格出售给原告，双方于2010年4月25日签订《商品房买卖合同》一份，该合同第六条第2款约定，分期付款（备注“按以下两期支付且第二期付款方式按合同约定以办理银行按揭贷款方式支付”），2010年4月25日前原告支付全部购房款的30%，计102115元（备注“第一期为现金102115元”）；2010年6月9日前，原告支付全部购房款的70%，计237000元（备注“第二期为银行按揭”）；合同八条第一款约定，被告应当于2010年10月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；合同第九条约定，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款0.012%向原告支付违约金。另查明，原告于2010年5月4支付第一期购房款102115元，逾期付款9天，2010年5月24日，原告的第二期购房款265000元，通过中国农业银行按揭贷款方式，已发放到被告指定的账户上。原告向被告提供了2011年11月10日出具的《福安市计划生育婚育证明》一份，并于2011年11月15日委托被告代为领取诉争房屋所权证及国有土地使用权证。被告于2011年1月19日将诉争商品房交付给原告使用，并于2011年8月26日办理诉争房屋所有权初始预登记。原告的安房证福安字第0120120050号《房屋所有权证》登记时间是2011年12月30日。庭审中原、被告确认逾期交房的天数是81天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，对双方具法律约束力。被告未按《商品房买卖合同》约定，于2010年10月30日前将商品房交付原告使用的行为，已构成违约，且庭审中被告确认逾期交房81天，依《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定，被告应按日支付给原告已付款项即339115元的万分之二的违约金为5493.7元（339115元＊0.02%＊81天）。但依合同约定原告应于2010年4月25日前支付第一期购房款102115元，可其于2010年5月4日才支付，即原告逾期付款9天。被告主张因原告未全额付款，据实予以延期交房的主张，因该条款约定不明确，本院不确认。但依双方合同第七条之约定，原告逾期不超过15日，应按日支付给被告应付款万分之二的违约金为183.8元（102115元＊0.02＊9天），该违约金可直接从被告向原告承担逾期交房违约金中可扣减，故被告实际应向原告承担的逾期交房违约金为5309.9元（5493.7元－183.8元）。另本案原、被告合同约定的逾期交房违约金为日万分之五，折算月利息仅为1.5%，并未明显超过原告实际损失的30%，故被告以双方约定违约金偏高为由，要求减少的主张，本院不予支持。庭审中原告所提供的2010年5月4日交款发票（发票联），可证明首期购房款102115元已全额于当时支付。被告主张其中34000元有延期支付，对此应承担举证责任。但被告提供的发票（记账联）上添加的内容，在原告所持有的发票联中并无体现，可认定属被告单方添加，且原告对上述发票上备注的内容有异议，本院不予采信。2010年8月19日的收款收据系被告单方出具，也不能推翻被告出具的2010年5月4日发票，故被告认为原告尚有34000元首付款逾期107天的主张，举证不能，应承担举证不利的后果。被告认为因不可抗力需扣除90天的主张，未提供证据，本院不予确认。另本案原、被告签订的合同中未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，故本案被告仅承担协助办证义务，即被告应按约定办理房屋所权证初始预登记并告知原告。可被告未能依约在商品房交付（2011年1月19日）使用后60（即2011年3月19日）内，如期办理房屋所有权初始预登并告知原告，亦未能在依约在商品房交付使用后90（2011年4月19日）内，如期办理房屋产权登记。依照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定，被告应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。因庭审中被告未提供其在办理房屋所权初始登记之时向原告履行通知义务的相关证据，被告应当承担从违约之日起至原告知道或者应当知道被告完成报送资料义务之日止的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应向原告支付从2011年4月20日起至原告委托被告领取房屋两产权证之日即2011年11月15日止，每日按原告已付款即339115元的0.012%的违约金，故原告要求逾期办证违约金计算至实际领取房屋权属证书之日止的主张，本院不予支持。至于被告抗辩逾期办证的违约期限应从其实际交房之日（2011年1月19日）起计算至其完成房屋所权初始预登记日（2011年8月26日）止的主张，本院不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈少美逾期交付商品房违约金5309.9元。二、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈少美逾期办理房屋所有权证的违约金。（违约金计算方法如下：违约金以339115元为本金，按每日0.012%计付，从2011年4月20日起至2011年11月15日止）。三、驳回原告陈少美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费413元，由原告陈少美负担100元，被告福建绿地房地产开发有限公司负担313元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 叶晓明代理审判员 杨 胜人民陪审员 王 华二〇一三年七月十六日书 记 员 程 宏附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来源：