（2013）翔民初字第649号
裁判日期: 2013-07-16
公开日期: 2014-02-21
案件名称
何雁阳诉厦门骏翔和信房地产有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书
法院
厦门市翔安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何雁阳,厦门骏翔和信房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2013）翔民初字第649号原告何雁阳，男，1974年8月1日出生。委托代理人苏礼墩、张作勇，福建旭丰律师事务所律师。被告厦门骏翔和信房地产有限公司，住所地厦门市翔安区马巷镇西板村西亭自然村“金包银”项目D3栋102室。法定代表人ＸＸ来，董事长。委托代理人刘伟芬、陈为红，公司职员。原告何雁阳与被告厦门骏翔和信房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何雁阳的委托代理人苏礼墩、张作勇与被告厦门骏翔和信房地产有限公司的委托代理人刘伟芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何雁阳诉称，原、被告双方签定《商品房买卖合同》，约定，被告将位于中骏蓝湾尚都（二期C地块）3#、4#楼9层907单元（印斗山五里4号907室）出售给原告，建筑面积为89.16平方米，单价为7613.54元／平方米，总金额为678823元人民币。被告应于2012年6月30日前完成施工，将涉案房产交付给原告。合同签订后，涉案房产的绿化、路灯等设施未能及时完工，特别严重的是消防并没有依法得到验收，交房条件并未成就。迟至2012年11月份被告才通过涉案房屋的消防验收。2012年11月26日被告通知原告交房，故被告已购成违约。另《商品房买卖合同补充协议》第十五条：被告应当在2012年6月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付原告使用之第一款：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，”该条款变更了《商品房买卖合同》关于消防验收约定的条款，规避了被告对涉案房产应负有的法定的消防验收义务，违反了《消防法》的强制性规定，属无效条款。请求法院依法判令��1、被告立即向原告支付逾期交房违约金20093.16元人民币（2012年7月1日至2012年11月26日，按原告已付款项的万分之二计，为20093.16元人民币；）。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告厦门骏翔和信房地产有限公司辩称，1、被告没有逾期交房的事实，无须承担逾期交房的违约责任。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十五条约定，被告应于2012年6月30日前将经四方验收合格的商品房交付给原告。事实上，原告购买商品房已于2012年6月29日经四方验收合格，已于合同约定的交房时间（即2012年6月30日）前具备交房条件，且被告于2012年6月26日向原告寄送“交房通知书”，通知原告于2012年6月30日前收房。故被告不存在逾期交房行为，亦无需承担逾期交房违约金。2、根据合同约定，被告存在可以据予延期的事实理由。《商品房买卖合同》补充协议第十五条约定���如因气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或6级以上（含6级）大风等原因］而影响施工，被告可据实予以延期交付商品房。该系列案中，从原告与各被告签订《商品房买卖合同》之日至约定交房时间这一期间，均存在被告可据实延期交付商品房的气象原因，被告可据实延期64天。3、退一步而言，假若《商品房买卖合同》补充协议第十五条中关于交房时间、交房条件的约定无效，则原告要求支付逾期交房违约金的诉求缺乏依据，依法应予以驳回。假若《商品房买卖合同》补充协议第十五条中关于交房时间、交房条件的约定无效，履行交房义务的时间及条件则因未约定而无法确定，同时，在该基础上进行的逾期交房违约责任的约定的合法性亦相应失去基础，因此《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定无法作为原告要求被告承担违约责任的依据，故原��相关诉求应予以驳回。综上，被告在合同约定的时间内已具备商品房交付条件，并通知原告予以交房，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任没有事实根据及法律依据，依法应当驳回。经审理查明，被告厦门骏翔和信房地产有限公司系中骏蓝湾尚都（二期C地块）商品房项目开发商。原告向被告购买商品房，双方先后签定《商品房买卖合同》及《“中骏蓝湾尚都”商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定被告将位于中骏蓝湾尚都（二期C地块）3#、4#楼9层907单元（印斗山五里4号907室）出售给原告，建筑面积为89.16平方米，单价为7613.54元／平方米，总金额为678823元人民币。其中合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、…，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2.详见附件六合同补充协议。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付��的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。双方签订的《“中骏蓝湾尚都”商品房买卖合同补充协议》第十五条约定，双方同意该商品房不适用于购房合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2012年6月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任：1.遭遇不可抗力；2.除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③影响施工停止或进展缓慢的气象［包括24小时累计降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风等］原因；④…；若发生上述可延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务。有异议的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当予以配合。第十六条约定出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，亲自或授权委托人（授权委托书须经公证）持有相关文件前往指定地点办理交接手续，如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。自通知的交房期限届满时商品房的风险和费用自动转移由��受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），但出卖人应当按购房合同约定承担保修责任。…第二十一条约定本购房合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知可以在报纸上刊登公告或按本购房合同载明的买受人通讯地址寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、EMS、公证送达等具体方式）两种形式中任意一种形式送达买受人本人或代理人，并自在报纸刊登之日起或书面通知寄送后3日起即视为买受人接到出卖人所发布的通知。…上述商品房买卖合同并经向厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。合同签订后，买受人按照合同约定向被告支付了全部房屋价款。2012年6月29日，讼争房屋项目通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位四方验收并取得“厦门市建设工程竣工验收报告”。2012年6月26日，被告向原告寄送“交房通知书”，通知原告于2012年6月30前办理讼争房屋的交房手续。2012年11月26日被告再次向原告寄送《交房通知书》通知原告交房。因原告认为讼争房屋没有通过消防等相关验收，不符合交付条件，故原告未办理交房手续，并诉至法院。另查明，1、讼争房屋所在的中骏蓝湾尚都（二期C地块）工程在施工建设期间，施工单位因降雨、大风等原因申请工程延期，被告可延期共计64天，并经监理单位核准。2、讼争房屋所在项目工程于2012年11月19日通过消防验收。上述事实，有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书、厦门市建设工程竣工验收报告、交房通知书、EMS寄送详情单、查询记录、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、交房催办通知函、气象证明、施工日志监理日志，原、被告的陈述及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，厦门骏翔和信房地产有限公司向原告交付房屋，须符合双方约定及法律规定的使用条件。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.…详见附件六合同补充协议。双方签订的《“中骏蓝湾尚都”商品房买卖合同补充协议》第十五条约定，双方同意该商品房不适用于购房合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2012年6月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出���人承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任：1.遭遇不可抗力；2.除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③影响施工停止或进展缓慢的气象［包括24小时累计降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风等］原因；④…。虽然上述条款系原、被告双方自愿达成，但《中华人民共和国消防法》第十三条明确规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：…依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；…”，而双方签订的《商品房买卖合同》第八��及《“中骏蓝湾尚都”商品房买卖合同补充协议》第十五条构成双方交房时间及对应的交房条件的约定系有机整体，具有不可分性，因此，上述交房约定违反了法律强制性规定，应属无效。原告可按该无效条款主张被告承担损害赔偿责任，但据此主张被告承担违约责任不能成立，原告的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十三条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何雁阳的诉讼请求。本案案件受理费302元，适用简易程序减半收取为151元，由原告何雁阳负担，款限于本判决发生法律效力后三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 胡敬霖二〇一三年七月十六日代书记员 陈江林附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中���人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。_______________________________________提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：