（2013）成民终字第2650号
裁判日期: 2013-07-14
公开日期: 2014-03-06
案件名称
戴顺鑫与孙宗琼商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴顺鑫,孙宗琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第2650号上诉人（原审被告）戴顺鑫，曾用名代川。委托代理人周裕行，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）孙宗琼。委托代理人李游，四川建宜律师事务所律师。委托代理人袁翊，四川建宜律师事务所律师。上诉人戴顺鑫与被上诉人孙宗琼因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第2860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年5月8日公开开庭进行了审理。戴顺鑫的委托代理人周裕行，孙宗琼的委托代理人李游、袁翊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，孙宗琼、戴顺鑫于2009年3月12日签订了《房屋转让合同》，约定，戴顺鑫将其所有的位于成都市武侯区武阳大道338号“金林俊景”2幢3单元1603号商品房（建筑面积89.54平方米）转让给孙宗琼，价款343684元；合同签订后1年内办理过户手续，2009年12月31日前办理过户的手续费孙宗琼承担，之后办理过户的手续费由戴顺鑫承担；若戴顺鑫不能按期办理过户手续，则向孙宗琼支付违约金200000元，并从收到房款之日起按月息3%向孙宗琼支付资金利息。戴顺鑫委托代维代收房款、代办过户手续。2009年3月13日，孙宗琼向代维支付了全部购房款343684元，代维出具《收条》一张。戴顺鑫收取购房款后至今都没有将房屋交付给孙宗琼，也没有履行办理房屋过户手续的义务。故孙宗琼诉请人民法院判令：1、确认孙宗琼、戴顺鑫签订的房屋买卖合同有效；2、戴顺鑫协助孙宗琼办理房屋过户手续；3、戴顺鑫支付违约金200000元并承担资金占用利息。由戴顺鑫承担案件诉讼费。原审法院另查明，戴顺鑫在《房屋转让合同》中约定的合同标的物成都市武侯区武阳大道338号“金林俊景”2幢3单元1603号商品房（建筑面积89.54平方米）所有权人不是戴顺鑫。原审法院认定以上事实，有《房屋转让合同》、《委托书》、《收条》及当事人陈述笔录在案证实。原审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。戴顺鑫在签订房屋买卖合同时，戴顺鑫虽然没有取得合同标的物的所有权，但其并不影响买卖合同的效力。孙宗琼在合同签订后支付了购房款，但戴顺鑫在判决之前仍未能取得标的房屋的所有权，导致合同标的物所有权不能转移至孙宗琼名下，孙宗琼有权要求戴顺鑫承担违约责任。由于孙宗琼主张的违约金和资金占用利息均系戴顺鑫违约给孙宗琼造成的损失，故孙宗琼同时主张属重复计算，根据实际情况，原审法院认为戴顺鑫承担违约金为宜。孙宗琼要求戴顺鑫履行办理诉争房屋所有权转移登记的诉讼请求，因戴顺鑫对诉争房屋无所有权，故该合同义务不能实际履行，对孙宗琼的该项诉讼请求，原审法院不予支持。孙宗琼的其他诉讼请求，原审法院亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认孙宗琼与戴顺鑫于2009年3月12日签订的《房屋转让合同》有效；二、戴顺鑫于判决生效之日起五日内向孙宗琼支付违约金200000元；三、驳回孙宗琼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6355元，诉讼保全费4020元，共计10375元，由孙宗琼负担2075元，戴顺鑫负担8300元。宣判后，原审被告戴顺鑫不服提起上诉，理由是：1、原审判决认定事实不清，戴鑫顺与孙宗琼素不相识，戴鑫顺未和开发商签订过成都市武侯区武阳大道338号“金林俊景”2幢3单元1603号房的《商品房买卖合同》，对该房无所有权和处分权，该房是戴顺鑫之姐代维以戴顺鑫名义购买的，也是代维售与孙宗琼的，是代维携偕孙宗琼叫戴顺鑫签名，原审传票是代维领取的，代维给戴顺鑫在电话中告诉代维去和孙宗琼协商，直到原审法院作出判决戴顺鑫才知道该情况。2、原审判决适用法律错误，已查明房屋不属于上诉人，明确知道是虚构事实而判决严重错误，本案合同无效。3、一审判决程序错误，起诉为确认合同有效之诉，但同时提起违约金给付之诉错误，而且房屋34万元，违约金却高达20万元，应当依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定处理。4、代维作为戴顺鑫之姐滥用代理权，责任应由代维承担。据此请求撤销原审判决，发回原审法院重审。被上诉人孙宗琼答辩认为：1、戴顺鑫单方面的说法不能采信，合同是双方签订的，是戴顺鑫委托代维办理的，戴顺鑫应当知道签订合同的后果；2、本案适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，合同是有效的；3、戴顺鑫称违约金过高，2009年30万元购的房屋，现在的升值空间不只20万元；4、起诉确认合同有效并主张违约金并不矛盾，应当一并审理；5、戴顺鑫应当承担本案的法律责任。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，二审应予维持。经审理查明，2009年3月12日，戴顺鑫与孙宗琼签订了《房屋转让合同》，约定戴顺鑫将其所有的位于成都市武侯区武阳大道338号“金林俊景”2幢3单元1603号商品房（建筑面积89.54平方米）转让给孙宗琼，价款343684元；合同签订后1年内办理过户手续，2009年12月31日前办理过户的手续费孙宗琼承担，之后办理过户的手续费由戴顺鑫承担；若戴顺鑫不能按期办理过户手续，则向孙宗琼支付违约金200000元，并从收到房款之日起按月息3%向孙宗琼支付资金利息。同日，戴顺鑫向代维出具委托书，内容为：“委托人授权受托人代为办理金林俊景武阳大道338号2幢3单元1603号房转让给孙宗琼一切手续，包括代收房款、代办过户手续”。2009年3月13日，代维向孙宗琼出据收条一张，内容为“今收到孙宗琼现金343684元，此款用于购买金林俊景2幢3单元1603号房，过户时间为金林俊景产权交付后过户给孙宗琼”。后因戴顺鑫没有将房屋交付给孙宗琼，也没有履行办理房屋过户手续的义务。故孙宗琼诉请：1、确认孙宗琼、戴顺鑫签订的房屋买卖合同有效；2、戴顺鑫协助孙宗琼办理房屋过户手续；3、戴顺鑫支付违约金200000元并承担资金占用利息，由戴顺鑫承担案件诉讼费。二审审理过程中，戴顺鑫没有向法庭提供证据。孙宗琼提供了2009年3月13日在招商银行成都分行营门口支行的客户回单，证明孙宗琼20**年3月13日支取现金343684元。孙宗琼提供的商品房合同备案查询载明，成都市武侯区武阳大道338号“金林俊景”2幢3单元1603号商品房，出卖人为成都市浩林实业发展公司，买受人为戴顺鑫。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案中，戴顺鑫主张武阳大道338号“金林俊景”2幢3单元1603号房是戴顺鑫之姐代维以戴顺鑫名义购买的、代维作为戴顺鑫之姐滥用代理权，但未提供任何证据加以证明，同时孙宗琼对戴顺鑫的主张不予认可，因此，根据上述规定，对戴顺鑫主张的事实不予支持。对于戴顺鑫主张一审判决程序错误的问题，本院认为，孙宗琼基于与戴顺鑫的合同关系主张确认合同效力，同时根据合同约定主张违约金，其请求均是基于合同关系产生的，一审法院一并处理并不违反法律规定。孙宗琼与戴顺鑫的《房屋转让合同》中，对不能按期办理过户手续，既约定由戴顺鑫支付违约金200000元，又约定从收到房款之日起按月息3%支付资金利息，属对违约责任的双重约定，原审法院选择其中之一进行判决的方法是正确的。二审审理过程中，戴顺鑫提出双方约定违约金过高，人民法院应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，戴顺鑫未按约定期间为孙宗琼办理过户手续，但并不影响孙宗琼的合同目的及预期利益，不构成根本违约，孙宗琼所购之房总价款343684元，但约定的逾期办理过户的违约金却达200000元，显失公平，人民法院应予调整。根据本案的实际履行情况，本院酌情支持违约金30000元。综上所述，戴顺鑫的部分上诉理由成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第2860号民事判决第一条，即“确认孙宗琼与戴顺鑫于2009年3月12日签订的《房屋转让合同》有效”；二、撤销成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第2860号民事判决第二条、第三条，即“戴顺鑫于本判决生效之日起五日内向孙宗琼支付违约金200000元”、“驳回孙宗琼的其他诉讼请求”；三、由戴顺鑫于本判决生效之日起五日内向孙宗琼支付违约金30000元四、驳回孙宗琼的其他诉讼请求。如果戴顺鑫未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决确定的方式负担。二审案件受理费6355元，由戴顺鑫负担4000元，由孙宗琼负担2355元。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 何晓梅代理审判员 李 俊二〇一三年七月十四日书 记 员 郑沁怡 关注公众号“”