（2013）南民初（二）字第263号

裁判日期: 2013-07-13

公开日期: 2014-10-31

案件名称

原告谢胜昌诉被告何建华租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

柳州市柳南区人民法院

所属地区

柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢胜昌,谢先飞,何建华,黄伟民

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十七条，第二百三十六条，第二百三十五条

全文

广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民事判决书（2013）南民初（二）字第263号原告谢胜昌，男，汉族，柳州市××北区××小区××单××室，身份证号×××4411。原告谢先飞，女，汉族，住柳州市鱼××区××大道××单××室，身份证号×××0324。以上两原告共同委托代理人：陶志胜，广西景耀律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人：黄坤华，广西景耀律师事务所律师。被告何建华，男，汉族，住柳州市××小区××单××室，身份证号×××0330。委托代理人：玉荣怀，广西红盾律师事务所律师。被告黄伟民，男，汉族，住柳州市柳南区××区××单××号，身份证号×××0410。原告谢胜昌诉被告何建华租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日受理后，依法适用简易程序于2013年6月19日公开开庭审理。原告谢胜昌、谢先飞及其委托代理人陶志胜、黄坤华被告何建华的委托代理人玉荣怀到庭参加了诉讼。被告黄伟民经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢胜昌诉称：原告谢胜昌委托原告谢先飞与被告何建华于2012年4月18日签订《房屋租赁协议》，租赁期限至2012年10月18日止，月租金1100元，协议对双方权利义务进行明确约定。租赁期间，被告何建华将承租的房屋交给被告黄伟民使用。租赁期间届满后，原告已表示不同意续租，但被告拒不腾房，继续使用原告的房屋。原告多次催告被告腾房并办理移交手续，均被无理拒绝，被告仍强行使用该房屋至今。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，根据《合同法》、《物权法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等相关法律法规的规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求依法判决：一、判令解除原告与被告何建华于2012年4月18日签订的《房屋租赁协议》；二、判令被告支付原告房屋占有使用费4216元、水电费260元、物业管理费240元（该费用截止2013年4月25日止，以后产生的费用按协议约定的方法计算），以上共计4716元；三、判令被告腾房，搬离《房屋租赁协议》所指的房屋。四、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、何建华身份证1份（复印件）；2、委托书1份，原件，证实该出租房屋的所有人谢胜昌委托谢先飞签订的委托书。3、房屋所有权证1份，原件，证实谢胜昌是租赁房屋的所有权人。4、房屋租赁协议1份，原件，证实合同期限从2012年4月18日至2012年10月18日到期，不得转租，以及其它的权利义务。5、住房租赁协议书1份，原件，证实该房屋附随了原告所有的财产。6、短信记录1份，原件，证实至少在2012年11月2日-2013年3月25日被告仍占使用有原告的房屋，而且被告何建华从2012年10月18日开始被告同意每月支付原告2000元租金。7、原告交纳物业管理的发票2份，原件，证实第二项诉请，物业管理费的诉请。被告何建华辩称，1、何建华与两原告签订《房屋租赁协议》属实；2、《房屋租赁协议》履行完毕，已终止；3、黄伟民侵占原告银海路1号银海小区南区2栋2单元2-2房，是其个人行为，与何建华本人无关；综上，上述《房屋租赁协议》履行完毕已终止，何建华与原告共同通知并要求实际居住人黄伟民搬离，何建华已履行完毕自己的合同义务。其后发生的侵权行为不是何建华实施，与何建华无关。因此，原告要求何建华支付房屋占有使用费等相关费用、搬离银海路1号银海小区南区2栋2单元2-2房屋，没有事实依据和法律依据。请求法院依法驳回针对何建华的诉讼请求，并依法处理本案。被告何建华为证明其辩解，提供如下证据：1、相片2张（复印件），证实何建华与两原告在合同终止后找被告黄伟民要求其搬离该房屋。证据2、收条3份（复印件），证实何建华已结清房租金等各项费用。证据3、相片2张（复印件），证实原告与何建华到出租方现场的情况。当庭提交证据4、短信记录1份、何建华致谢先飞的函1份、挂号信回执1份（复印件），证实何建华与原告的协议已经终止。被告黄伟民辩称，1、被告人黄伟民与原告人谢先飞在本案并未参与租赁协议签订事宜且毫不知情，无任何直接关系。2、黄伟民现住房屋由柳州市20中学与鱼峰区法院共同于2012年4月20日安排入住，以解决20中学搬迁，黄伟民于1999年2月8日按租赁合同修建与20中学校区内的所有住房后，作为对黄伟民一家的生活安置住房。3、2012年4月25日，由鱼峰区法院主持，有鱼峰区教育局、20中学、当事人黄伟民三方参加的协调会，会议达成的结论，20中学至今未能全面落实（会议结论附后，原件存鱼峰区法院）。以上过程充分说明黄伟民与本案无任何直接关系，请求贵院秉公撤销黄伟民在本案中列为被告的身份。被告黄伟民为证明其辩解，提供如下证据：1、1999年2月8日签订合同1份（复印件）；2、2007年至2010年租赁合同1份（复印件）。经庭审质证，被告何建华对原告提供的证据1-5的真实性及证明目的均无异议。对原告提供的证据6，认为无法核实，不予认可。对原告提供的证据7，认为无法证实是案涉房屋交纳的物业管理费。原告对被告何建华提供的证据1、2的真实性认可，且证据2证实了2012年10月18日以后，被告何建华同意每月支付租金2000元。对证据3、4认为是当庭提交的证据，不予质证。原告及被告何建华对被告黄伟民提供的证据的真实性均无异议，但认为与本案无关。本院认为，对双方当事人无异议的证据，本院予以采纳。原告提供的证据6，系短信记录，没有其他证据予以佐证是被告何建华发给原告的短信，被告何建华亦不予认可，本院不予采纳。原告提供的证据7发票，没有注明房号，无法证实是交纳案涉房屋的物业管理费，本院不予采纳。被告何建华提供的证据3、4均为复印件，没有原件予以核对，原告不予认可，本院亦不予采纳。被告黄伟民提供的证据与本案无关，本院不予采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：柳州市银海路1号银海小区南区2栋2单元2-2号房屋的所有权人系原告谢胜昌。2012年4月15日谢胜昌委托原告谢先飞代其与被告何建华签订关于柳州市银海路1号银海小区南区2栋2单元2-2号房屋租赁合同。2012年4月18日，原告谢先飞与被告何建华就上述房屋签订了一份《房屋租赁协议》。约定：1、租赁期间房租为1100元／月。物业费按物业收费标准一次性支付，并交给谢先飞代交有关部门。水电费按实际支出计算。租赁期自2012年4月19日起至2012年10月18日止。每季20日前，何建华准时交付下季的房租及上季的水电费给谢先飞。如欠交，谢先飞有权提前终止本协议。2、协议到期前一个月，何建华要通知谢先飞是否继续租住，经双方协商后重新签订房屋租赁协议。2012年4月19日，就租赁房屋的附随生活用品及用具，双方又签订了一份《住房租赁协议书附件》。上述二份协议签订后，被告何建华向原告谢先飞一次性交纳了人民币5678元。其中押金2000元、三个月房租3300元、半年物业管理费378元。谢先飞向何建华出具了收条。同时，被告何建华将租赁的房屋交给被告黄伟民使用。2012年7月20日被告何建华又向谢先飞交纳了三个月房租及水电费共计3543.68元。租赁协议到期后，因被告黄伟民不愿搬离租赁房屋，直至2012年12月25日，被告何建华又向谢先飞交纳了2012年10月18日至2012年12月18日共两个月的房租、水电费及物业费共计4820元（其中两个月房租4000元，水电费700元、物业费120元）。在这之后，被告何建华没有再向原告交纳过租金、水电费及物业费。被告黄伟民使用租赁的房屋至今。原告因被告拖欠房租租金及水电费、物业费等为由诉至本院。在庭审中，原告提出变更第二项诉讼请求为“判令被告支付原告各项费用共计12500元”，被告何建华表示，不同意原告变更诉讼请求。本院认为，原告谢先飞与被告何建华签订的《房屋租赁协议》及《住房租赁协议书附件》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当依约履行。双方的租赁协议到期后，实际使用人被告黄伟民没有搬离租赁房屋，被告何建华继续向原告交纳房租、水电费、物业费等费用，原告与何建华之间的租赁关系存续，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。依照法律的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，被告何建华从2012年12月开始就没有再交纳租金，原告于2013年4月24日向法院起诉，要求解除与何建华之间的《房屋租赁协议》。应诉材料于2012年5月2日送达被告何建华，即视为原告的解除合同通知于当日送达，双方的该协议予以解除。被告何建华拖欠租金至今，原告要求解除与何建华之间的《房屋租赁协议》于法有据，本院予以支持。原告第二项诉讼请求，要求被告何建华支付从2012年12月18日至2013年4月25日的租金4216元，该租赁期间租赁房屋的使用人黄伟民仍占用该房，对原告该诉请，本院予以支持。原告在庭审中变更第二项诉讼请求为要求支付上述期间的租金12000元，超过了举证期限，被告不同意变更该诉讼请求，故对于原告变更的诉请，本院不予支持。原《房屋租赁协议》期限届满后，被告何建华又向原告交纳了两个月的房租4000元，被告出具了收条，应视为双方变更了对房租的约定。双方房屋租赁关系不定期期间的房租变更为每月2000元。双方的《房屋租赁协议》解除后，使用人黄伟民仍占用使用租赁房屋没有法律依据，被告何建华应当以每月2000元为标准，支付原告解除合同后的房屋占用使用费。被告何建华辩解没有事实及法律依据，本院不予支持。原告诉请的水电费，没有提供证据证实，本院不予支持。从被告何建华提供的2012年4月18日及2012年12月25日的两份收条可以证实，租赁房屋每月交纳的物业管理费约为60元，原告要求以此为标准，支付2012年12月18日至2013年4月25日的物业管理费240元，本院予以支持。原告没有证据证实被告何建华将房屋转租给了被告黄伟民，何建华与黄伟民亦均认为黄伟民只是房屋的使用人，不是次承租人，故原告要求被告黄伟民承担房屋租金及占用使用费的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。但在原告与何建华的《房屋租赁协议》解除后，黄伟民继续占用租赁房屋没有任何法律依据，故原告要求被告何建华与被告黄伟民腾空房屋的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告谢先飞与被告何建华之间的《房屋租赁协议》于2012年5月2日解除。二、被告何建华支付原告谢胜昌、谢先飞房屋租金4216元；物业管理费240元；以每月租金2000元的标准，从2012年5月2日开始向原告谢胜昌、谢先飞支付房屋占用使用费至被告何建华、被告黄伟民腾空、搬离租赁房屋时止。三、被告何建华、被告黄伟民腾空、搬离租赁房屋。案件受理费650元（原告已预交），应本案适用简易程序审理，诉讼费减半收取，325元由被告何建华负担。上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　李　超二〇一三年七月十三日书记员　赖晓星附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。来源：百度搜索“”