（2013）龙泉民初字第449号

裁判日期: 2013-07-12

公开日期: 2015-12-18

案件名称

冯正强、刘敏与蒋永红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市龙泉驿区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯正强,刘敏敏,蒋永红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

成都市龙泉驿区人民法院民事判决书（2013）龙泉民初字第449号原告：冯正强。原告：刘敏敏。被告：蒋永红。原告冯正强、刘敏与被告蒋永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月14日立案受理。本院受理后，由审判员陈萍适用简易程序于2013年2月26日公开开庭审理，原告冯正强、刘敏的委托代理人王亚娜、刘亮，被告蒋永红的委托代理人龚强到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2013年5月16日公开开庭审理本案，原告冯正强、刘敏及其委托代理人王亚娜、刘亮，被告蒋永红的委托代理人龚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯正强、刘敏诉称：成都市龙泉驿区皇冠国际社区6栋3单元5层9号房屋系二原告按份共有的房产。2012年12月25日，二原告与蒋永红签订房屋买卖合同。在该合同中约定，二原告将皇冠国际社区6栋3单元5层9号房屋以79万元的价格转让给蒋永红，蒋永红应于合同签订之日一次性支付房屋价款。同时，该合同第五条约定，签约后蒋永红拒绝购买上述房屋的，视为违约，二原告有权要求蒋永红支付违约金15.8万元。给二原告造成损失的，蒋永红仍应予以赔偿（包括但不限于：房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。该合同在成都市律政公证处办理了公证，公证书编号为：（2012）川律公证内经字第24269号。合同订立后，至今蒋永红未向二原告支付购房款，致使房屋买卖合同的根本目的不能实现，蒋永红已构成违约，原告要求解除双方的买卖合同，并要求蒋永红按照合同约定支付违约金及原告方为解除合同所产生的律师费。请求法院判令：1.判决解除原、被告于2012年12月25日签订的房屋买卖合同；2.被告向二原告支付违约金15.8万元及律师费2.5万元。原告冯正强、刘敏为证明其主张事实，向法庭提交如下证据：1.房屋摘要信息。主要内容为：冯正强、刘敏系皇冠国际社区6栋3单元5层9号房屋的共有人。冯正强作为债务人，将该屋抵押给中国建设银行股份有限公司四川省分公司，权利价值33万元，约定期限2010年3月10日至2030年3月10日。冯正强、刘敏作为债务人将该房屋抵押给夏冬，权利价值40万元，约定期限2011年10月20日至2011年11月19日。2.房屋买卖合同。主要内容为：冯正强、刘敏作为甲方，蒋永红作为乙方，于2012年12月25日签订房屋买卖合同；房屋买卖价款为79万元（不包括家具），��同签订之日乙方一次性支付房屋价款；甲方收齐全部房款后，甲方交房给乙方管理；签约后乙方拒绝购买上述房产，甲方有权要求乙方支付违约金15.8万元，给甲方造成损失的，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于：将房屋恢复原状的费用、诉讼费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）。3.公证书。主要内容为：成都市律政公证处对冯正强、刘敏、蒋永红于2012年12月25日所签订的房屋买卖合同的真实性、合法性予以证明。公证书出具时间为2012年12月27日。4.委托代理合同。主要内容为：刘敏因房屋买卖合同纠纷与四川舟达律师事务所签订委托代理合同；四川舟达律师事务所指派王亚娜、刘亮律师为案件代理人；合同签订之日一次性向四川舟达律师事务所付清代理费2.5万元整。5.发票。内容为：律师事务所向刘敏、冯正强出具的律师费发票��金额2.5万元，时间2013年1月7日。6.（2011）川国公证字第7133号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。主要内容为：成都市国力公证处对刘敏、冯正强（借款人）和谢尤清（出借人）于2011年2月21日所签订的借款协议的真实性、合法性予以公证。公证书出具时间为2011年2月23日。7.收条（复印件）。内容为：今收到冯正强、刘敏房产证一份，证号0502180号。收件人：夏冬。签收人：谢尤清（夏冬代签）。被告蒋永红辩称：1.房屋买卖关系是真实的，所售房屋已交付被告，房款被告已一次性以现金方式交付给原告的委托代理人谢洪成。2.假定被告违约，违约金过高，违约损害不应超过实际损失。律师代理费不属于违约损失范围。被告蒋永红为证明其主张事实，向法庭提交如下证据：1.委托书。主要内容为：冯正强、刘敏��为委托人于2012年12月25日出具委托书，刘邦勇、谢洪成系受托人；授权受托人代表委托人到贷款银行还清贷款并领取相关银行结按凭证；授权受托人代表委托人代为出售房屋、收取定金、并收售房款以及支付房屋买卖过户相关税费。2.公证书。主要内容为：成都市律政公证处对冯正强、刘敏于2012年12月25日出具委托书的真实性、合法性予以公证。公证书出具时间为2012年12月27日。3.证人谢洪成的证言（到庭陈述）。主要内容：其在航天科技大厦尤鑫投资公司工作，对房屋买卖不熟悉，与原告关系一般，认识一年多了，平时联系不多。2012年12月25日签合同时其在场（后称记不清楚）。给钱的具体时间记不清楚，可能是中午，当时二原告不在，蒋永红在。钱是给的现金，在成都一次性给的，给的79万元，7坨加9万，具体地点记不到了（又称数钱时在茶馆边上）。结按（还银行贷款）后，余款就一次性给了原告，原告没有打条子。什么时间给原告的不清楚了。授权委托和办公证是否在场记不清楚了，蒋永红打电话喊我去拿钱，有个委托书就在了。委托书是拿钱时看到的。（给蒋永红）条子出的12月25日，但是在26日还是27日收的钱记不到了（后在庭审笔录上补记“12月25日钱已收到”）。去拿钱时，（给蒋永红）条子就出好了，拿不到钱就把条子收回来。（给蒋永红）出具两张条子，是因为12月25日这张条子掉了，说打官司，又喊我补的一张（时间为2013年1月24日）。4.收条（复印件）。内容为：今收到蒋永红购买皇冠国际社区6栋3单元5楼9号房物款，现金790000元（大写：柒拾玖万元）。收款人：谢洪成。时间：2012年12月25日。5.收条。内容为：今收到蒋永红购皇冠国际社区6栋3单5楼9号房物（屋）款；��金790000元。（柒拾玖万元整）。收款人：谢洪成。时间：2013年1月24日。6.房产证。证明原告已将案涉房屋的房产证给被告。7.钥匙。证明原告已将案涉房屋移交给被告。经审理查明：冯正强、刘敏系成都市龙泉驿区皇冠国际社区6栋3单元5层9号房屋的共有人。2012年12月25日，冯正强、刘敏作为甲方，蒋永红作为乙方，签订《房屋买卖合同》。该合同约定：位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1018、1028、888号皇冠国际社区6栋3单元5层9号房屋，系冯正强、刘敏按份共有；房屋买卖价款为人民币79万元整，但不包括家具，合同签订之日乙方一次性支付房屋价款；甲、乙双方约定在甲方收齐全部房款后即将上述房产交付给乙方；签约后乙方拒绝购买上述房屋，视为乙方违约，甲方有权向乙方要求支付违约金15．8万元，给甲方造成损失的，乙方仍��予以赔偿（包括但不限于：将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）。《房屋买卖合同》签订当日，蒋永红向冯正强支付5万元。冯正强、刘敏于《房屋买卖合同》签订当日制作《委托书》。该委托书载明：委托人冯正强、刘敏，受托人刘邦勇、谢洪成；委托人因事务繁忙不能亲自办理房屋相关事宜，特授权受托人刘邦勇、谢洪成中任意一人为我们的代理人并以我们的名义办理委托事项；代表委托人到贷款银行还清贷款并领取相关的银行结按凭证，签署相关文件；代表委托人出售房屋，收取售房定（订）金，与买方签订买卖合同、并收售房款以及支付房屋买卖过户相关税费；委托期限从委托之日至上述委托事项办结之日止。2012年12月27日，成都市律政公证处出具（2012）川律公证内经字第24269号公证书对《房屋买卖合同》予��公证。公证书内容载明：兹证明甲方冯正强、刘敏和乙方蒋永红于2012年12月25日来到我处，在本公证员（李博）的面前，签订前面的《房屋买卖合同》。同日，成都市律政公证处也出具（2012）川律公证内民字第49841号《公证书》。《公证书》内容载明：兹证明冯正强、刘敏于2012年12月25日来到我处，在本公证员（李博）的面前，在前面的《委托书》上签名、捺印。2013年1月5日，冯强、刘敏因与因蒋永红房屋买卖合同纠纷，与四川舟达律师事务所律师签订委托代理合同。并同时支付律师费2.5万元。2013年1月6日，中国建设银行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》。证明冯正强在中国建设银行的个人贷款33万元（用于购买诉争房屋）已于2013年1月6日结清。上述事实，有当事人的相关陈述，原告冯正强、刘敏提交的证据1—5以及被告提交的证据1—2在案佐证，本院予以认定。被告蒋永红辩称案涉购房款已给付原告冯正强、刘敏的委托代理人谢洪成，被告蒋永红的付款义务已履行。但经过庭审，结合当事人的举证及陈述，本院认为下述事实对本院认定被告蒋永红已付款构成障碍：1.当事人在房屋买卖合同中约定合同签订当日一次性付款，证明蒋永红在签订合同时即具有付款79万元的合同履行能力。但蒋永红未在合同签订时即时给付冯正强、刘敏，却在当日将79万元购房款另行给付谢洪成。2.79万元的巨款采用现金给付方式。3.关于79万元付款的具体时间，谢洪成陈述存在前后矛盾。前面称“条子（收条）是12月25日出的，但（钱）是在26日还是27日收的，具体记不到了”，后陈述“具体时间记不清了”。当原告代理人询问“是结按款给了后给的钱？”又回答“是结案（按）后给的”。最后在庭审笔��中补记“12月25号钱已收到”。4.谢洪成出庭作证时间为2013年2月26日，距房屋买卖合同订立时间（2012年12月25日）也仅两月，其称79万元的付款地点“记不到了”。但又称在“茶馆边上清点”。5.谢洪成给蒋永红出具了收条，但其称将结案后的40多万元给原告，原告没有打条子。鉴于此，对被告蒋永红所提交的证据3一5（谢洪成的证言、收条两份）不予采信。从证明责任的角度，本院对被告蒋永红辩称已付款的事实不予支持。被告蒋永红为证明其主张的原告冯正强、刘敏已交付房屋的事实，向法庭提交房产证、钥匙（被告提交的证据6、7）予以证明。原告冯正强、刘敏对钥匙的真实性不予认可，对房产证的真实性予以认可，但认为诉争房屋的房产证在与谢尤清签订借贷合同时，已交由谢尤清，并由谢尤清的亲戚夏冬代出收条。原告冯正强、刘敏向法庭提交《具有强制执行效力的债权文书公证书》、夏冬出具的收条（原告提交证据6、7），予以证明。本院认为，被告蒋永红所提交的房产证、钥匙相对于其主张的房屋交付的事实系间接证据，间接证据之间应形成锁链，得出的结论具有唯一性，而本案在钥匙的真实性存疑、房产证是否交付存疑的情况下，本院对被告蒋永红主张的房屋已交付的事实无法确认，对原告蒋永红所提交的证据6、7，不予采信。庭审中，原告冯正强、刘敏称《房屋买卖合同》签订当日，蒋永红向冯正强支付5万元。冯正强、刘敏所称事实系属自认，尽管蒋永红对此否认，本院对蒋永红付款5万元的事实依然确认。本院认为：一、按《房屋买卖合同》的约定，被告蒋永红应在合同签订之日付原告冯正强、刘敏购房款79万元，扣除清偿案涉房屋贷款33万元及合同订立当时所支付的5万元，被��蒋永红尚有41万元购房款未向原告冯正强、刘敏支付。在房屋买卖合同中，购房人支付房款系其合同主要债务，被告蒋永红迟延给付部分房款，原告冯正强、刘敏应按《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，催告被告蒋永红完全履行合同约定的付款义务，原告冯正强、刘敏未经催告，直接请求解除合同，与法律规定不相符合，对其解除合同的诉请，本院不予支持。二、关于被告蒋永红违约，原告冯正强、刘敏诉请158000元违约金及25000元律师费。对律师费，本院认为，民事损害赔偿的填平原则决定当事人约定的违约损害赔偿范围不应超过法律所认同的范围，律师费属于违约发生后用于解决纠纷的诉讼成本，除法律、司法解释有特殊规定之外，不属于违约损害赔偿范围，对原告冯正强、刘敏赔偿律师费的主张，不予支持。关于158000元违约金，被��蒋永红抗辩违约金过高，因本案没有相关证据显示被告蒋永红的违约给原告冯正强、刘敏造成较大损失，本院参酌被告蒋永红未给付房款金额、银行同期贷款利率等，将违约金调整为15000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告冯正强、刘敏解除原、被告于2012年12月25日所签订《房屋买卖合同》的诉讼请求；二、被告蒋永红于本判决生效后十日内给付原告冯正强、刘敏违约金15000元；三、驳回原告冯正强、刘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由被告蒋永红负担2000元，原告冯正强、刘敏负担1460元（案件受理费已由原告预交，被告在履行判决确定的给付义务时，将其负担部分一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　黄承军人民陪审员　　何　流人民陪审员　　汪广秀二〇一三年七月十二日书　记　员　　何章科来源：百度搜索“”