（2013）汕尾中法民一终字第23号
裁判日期: 2013-07-11
公开日期: 2020-03-03
案件名称
海丰百富才服装有限公司、东荣食品（海丰）有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省汕尾市中级人民法院
所属地区
广东省汕尾市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
海丰百富才服装有限公司；东荣食品（海丰）有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汕尾中法民一终字第23号上诉人（原审被告、反诉原告）：海丰百富才服装有限公司。住所地：广东省海丰县。法定代表人：刘开，董事长。委托代理人：辛炳流，广东真鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东荣食品（海丰）有限公司。住所地：广东省海丰县。法定代表人：陈荣，董事长。委托代理人：卢若飞，广东文宗律师事务所律师。上诉人海丰百富才服装有限公司（以下简称百富才公司）因与被上诉人东荣食品（海丰）有限公司（以下简称东荣公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海丰县人民法院作出的（2010）汕海法民二重字第20号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百富才公司的法定代表人刘开及委托代理人辛柄流与被上诉人东荣公司的委托代理人卢若飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，东荣公司与百富才公司于2003年12月30日签订一份《转让协议书》，双方约定：东荣公司将其位于海丰县XXX段土地[国有土地使用证证号：海国用（98）字第XX号]6000平方米及地上建筑物1752．58平方米[房地产权证证号：粤房地证字第××号]转让给百富才公司，价款90万元，土地及建筑物的转让手续由百富才公司负责办理，税费、手续费等由百富才公司负担。百富才公司应于2004年1月支付东荣公司20万元，余款于2004年5月31日前百富才公司办理好转户手续后付清。若逾期付款，东荣公司有权收回上述土地及建筑物，并没收首期付款。自签订协议之时至2004年5月31日，东荣公司同意将土地及建筑物交付百富才公司无偿使用。后双方在海丰县公证处对《转让协议书》办理了公证。2004年1月1日，东荣公司将土地及建筑物交付百富才公司使用至今。百富才公司分别于2003年12月30日至2004年6月4日共付款70万元给东荣公司。东荣公司于2010年7月7日向海丰县人民法院起诉百富才公司，诉讼请求为：1、请求确定东荣公司与百富才公司签订的《转让协议书》为无效合同；2、判令百富才公司返还东荣公司国有土地600平方米【证号：海国用（98）字第XX号】及土地建筑物1752.58平方米【证号：粤房地证字第××号】；3、判令百富才公司赔偿东荣公司国有土地及地上建筑物从2004年1月开始计算的占有用费。百富才公司认为其与东荣公司签订的《转让协议书》有效，并向原审法院提起反诉，反诉请求为：请求判东荣公司赔偿百富才公司土地过户费在2004年跟2011年过户费差价人民币三百一十二万元正。原审另查明：本案讼争地是东荣公司于1998年11月30日与海丰县国土局签订《国有土地使用权出让合同》而取得使用权，该《出让合同》第五条约定：“本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设食品加工项目。在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方（指海丰县国土地局）同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续”。百富才公司与东荣公司转让该地用于开办服装厂。百富才公司向原审法院申请调取东荣公司与海丰县老区经济开发试验区管委会于1996年9月10日签订的《国有土地使用权出让合同书》，认为根据该合同第二条第二款规定“乙方（指东荣公司）领有土地使用证，付清全部出让金，投入开发建设的资金（除出让金外）已达到总资额的25%以上的其土地使用权可以转让……”原告的土地使用权是可以转让的，是经政府批准的。东荣公司认为原审法院取证程序违法，百富才公司对上述合同第二条内容理解错误，上述合同第二条约定不是批准约定，是对转让条件的普通规定，达到普通规定条件仍不可以转让，因属外资企业，需达到批准条件才可转让。本案土地使用权转让至今没有经批准，转让是无效的。原审还查明，东荣公司属外商独资企业，上述土地及地上建筑物使用权人登记为东荣公司。土地转让协议未经有关部门审批。原审法院认为，本案争议焦点是土地《转让协议书》的效力问题。广东省高级人民法院在（2007）粤高法民一复字第9号《关于外商独资企业土地使用权转让合同效力问题的批复》中答复：“双方当事人转让外商独资企业拥有的国有土地使用权的行为未经有审批权的机关依法批准，违反了《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条关于‘土地证书为外资企业使用土地的法律凭证，外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让’的规定。根据我国《合同法》第52条第（五）项的规定，土地使用权转让合同应认定为无效。”本案讼争地的使用权人东荣公司属外商独资企业，东荣公司转让国有土地使用权给百富才公司的行为未经有审批权的机关批准，违反了行政法规的强制性规定，故双方签订的土地《转让协议书》是无效的。因土地《转让协议书》无效，故依该合同取得的财产应当予以返还，对因此而遭受的损失应当由合同双方当事人根据过错大小予以承担。因百富才公司没有取得讼争地的使用权，继续占用讼争地缺乏有效的合同基础，因此百富才公司应当向东荣公司返还讼争地及地上建筑物，东荣公司应当返还百富才公司购地款70万元。百富才公司认为根据东荣公司与海丰县老区经济开发试验区管委会于1996年9月10日签订的《国有土地使用权出让合同书》第二条第二款约定，讼争地使用权是可以转让的，是经政府批准的，因而主张《转让协议书》有效，请求继续履行合同，办理土地过户手续及由东荣公司赔偿过户费差价。百富才公司对该合同条款理解有误，该条款规定的是国有土地使用权转让必须具备的前提条件，不是批准条件，当达到此条件时才能转让，但转让时还必须依据法律法规的规定履行相关的手续。根据法律法规规定，海丰县老区经济开发试验区不具备出让土地使用权的资格，更不是转让土地使用权的审批机关。所以，百富才公司的主张是缺乏法律依据的，原审法院不予支持。致合同无效，东荣公司应承担相应过错责任。因东荣公司持有讼争地使用证，该证书的《注意事项》写明“本证不得用于土地使用权抵押、转让等”，并且东荣公司在签订出让合同时已知改变土地用途需取得国土部门同意并办理登记手续。由此可知，东荣公司转让因出让取得国有土地使用权需履行相关的报批手续，东荣公司没有履行该义务，所以应承担过错责任。按合同约定，百富才公司应在规定的时间内付清购地款并办理转让过户手续，但百富才公司没有在规定时间内付清购地款，也没有及时催促东荣公司协助办理转让过户手续，亦应承担相应的过错责任。百富才公司如果认为因《转让协议书》无效而造成损失可以另行诉讼。东荣公司请求按每平方米每月1元计算土地及地上建筑物的占用费，占用费不能认定为因履行无效合同而遭受的实际损失，百富才公司因支付70万元购地款而占用讼争地，东荣公司因交付讼争地而实际占用70万元购地款，双方均已获得相应的对价。因此，对东荣公司的请求，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，原审法院判决如下：一、东荣公司与百富才公司签订的土地《转让协议书》无效。二、百富才公司应于本判决生效之日起30日内返还东荣公司国有土地6000平方米[国有土地使用证证号：海国用（98）字第××号]及地上建筑物1752．58平方米[房地产权证证号：粤房地证字第××号]。三、东荣公司应于本判决生效之日起30日内返还百富才公司购地款70万元。四、驳回东荣公司的其他诉讼请求。五、驳回百富才公司的反诉请求。案件受理费13800元，由东荣公司与百富才公司各负担一半。反诉费6800元，由百富才公司负担。原审宣判后，百富才公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判东荣公司与百富才公司签订的房地产《转让协议书》有效，东荣公司配合百富才公司办理涉案房屋及土地使用权过户登记手续，过户一切税费由东荣公司承担。主要事实和理由是：（一）本案应为买卖合同（房地产转让合同）纠纷，原审确定本案案由为土地转让合同纠纷错误。（二）原审判决对涉案土地使用权既认定是东荣公司以出让方式取得，又认定是依外资企业法取得，事实认定随需择取。（三）原审判决既认定《转让协议书》无效，又认为百富才公司有义务履行协议的约定，对协议的效力认定采取双重标准。（四）原审判决以土地转让无效为由判决百富才公司返还东荣公司房屋没有法律依据。（五）涉案土地使用权并非东荣公司与国土部门签订《外商投资企业土地使用合同》并依据《中华人民共和国外资企业法实施细则》的规定由地方人民政府安排、领取土地证书、缴纳土地使用费、按外资企业经营期限确定土地使用期限依《外资企业法》取得的划拨土地，而是东荣公司与国土部门签订《出让合同》、交纳土地出让金、按国有土地使用权出让法律规定确定使用期限而以出让方式取得的出让土地，涉案房地产符合法律规定的转让条件，且已交付百富才公司使用多年，诉讼双方当事人转让涉案房地产的《转让协议书》依法有效。被上诉人东荣公司答辩称，（一）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。根据房地产权利主体一致原则，原审法院在审查土地使用权转让过程当中一并审查建筑物的转让，原审法院将本案案由定为“土地转让合同纠纷”并无不当。（二）根据《转让协议书》约定，百富才公司有义务负责办理房地产权证、国有土地使用证的手续，其中包括转让前置审批手续。原审法院并不是认定百富才公司有义务履行协议的约定而肯定《转让协议书》有效，而是百富才公司应当承担缔约过错责任。（三）原审法院依据《广东省高级人民法院关于外商独资企业土地使用权转让合同效力的批复》认定本案土地使用权转让合同无效，适用法律正确。对于外资企业来说，以出让方式取得土地使用权并不意味着可以随意转让，在转让之前必须经有权机关批准，否则，违法无效。（四）如果《转让协议书》有效，百富才公司没有付清20万元购地款，亦属违约。东荣公司有权解除合同，没收20万元首期款。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回百富才公司的上诉请求。本院经审理查明，原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩，本案争议的焦点是：百富才公司与东荣公司签订的《转让协议书》的效力问题。东荣公司是外商独资企业，其未经有审批权的机关批准，与百富才公司签订《转让协议书》，擅自将自身名下的土地使用权及地上建筑物转让给百富才公司，违反了《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条“土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”的规定。且东荣公司所持有的讼争地国有土地使用证“注意事项”中也写明“本证不得用于土地使用权抵押、转让等”。广东省高级人民法院在（2007）粤高法民一复字第9号《关于外商独资企业土地使用权转让合同效力问题的批复》中答复：“双方当事人转让外商独资企业拥有的国有土地使用权的行为未经有审批权的机关依法批准，违反了《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条关于‘土地证书为外资企业使用土地的法律凭证，外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让’的规定。根据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，本案土地使用权转让合同应认定为无效。”故原审法院认定东荣公司与百富才公司签订的《转让协议书》无效，判令双方依该合同取得的财产予以互相返还并无不当，本院予以维持。因《转让协议书》自始无效，百富才公司提出的要求判令东荣公司赔偿2004年跟2011年的土地过户费差价人民币312万元的反诉请求，缺乏法律依据，原审判决予以驳回正确。关于缔约双方的过错责任及赔偿损失问题，因百富才公司在重审时经原审法院释明，作合同的有效抗辩和有效反诉，并没有提出明确缔约过错责任及赔偿损失的反诉请求，依法应不予一并审理。原审对双方当事人的过错责任作出认定不妥,应予纠正.综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，除了对双方当事人的过错责任在本案中作出认定不妥外,判决结果恰当，应予维持。对百富才公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币20600元，由海丰百富才服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林淑娟审判员 朱小惠审判员 许国华二〇一三年七月十一日书记员 胡晓玲 微信公众号“”