（2013）穗云法民四初字第185号
裁判日期: 2013-07-11
公开日期: 2015-01-06
案件名称
广州锦日物业服务有限公司与黄浩、李雄燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗云法民四初字第185号原告广州锦日物业服务有限公司，住所地广州市天河区广园东路2191号时代新世界中心南塔503-504室。法定代表人郑家纯，董事长。委托代理人岑笑莹，该司职员。委托代理人钟宇莹，该司职员。被告李雄燕。被告兼被告李雄燕委托代理人黄浩。原告广州锦日物业服务有限公司与被告黄浩、李雄燕物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州锦日物业服务有限公司的委托代理人岑笑莹及被告兼被告李雄燕的委托代理人黄浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州锦日物业服务有限公司诉称，原告系为广州市白云区岭南新世界小区提供物业管理服务的企业，两被告系该小区某房（现地址广州市白云区某房）的业主。两被告于2006年7月9日办理了收楼手续，并与原告签订了《物业管理服务合同》，双方约定物业管理费为每月每平方米1.8元，两被告应于每月5日前预缴当月管理费，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。被告收楼后，原告如约为被告提供了优质的物业服务，两被告却在2007年11月起至今一直拒交物业管理费及其他相关费用，原告多次催交未果。现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费11265.6元（自2007年11月1日起至2012年7月31日止）、滞纳金9424.1元（以每月应缴物业管理费为本金，按每日1‰的标准，均从次月6日计至付清之日止），管理费差额124.28元（2007年12月至2010年7月）；2、两被告立即向原告连带清偿拖欠的水费257.4元、公摊电费170.27元；3、本案诉讼费由两被告承担。被告黄浩、李雄燕答辩称，原告没有履行物业管理的义务，另外，原告在2010年5月的时候，由于管理不善，导致小区水浸，我小车都被淹，我进行了投诉，原告却不赔偿也不答复我，所以我此后就没有再缴纳管理费。原告当初承诺封闭小区管理，但是在2010年才进行封闭式管理，这与原告当初承诺的不符。我认为原告收取的滞纳金标准过高，我也不同意支付滞纳金。原告的部分诉讼请求已超过两年诉讼时效。另外，我不是无故不交纳水电费的，原告要求我将物业管理费一并交纳才允许我交水电费，所以不是我无故拖欠的。经审理查明，原告是为涉案房屋所在岭南新世界家园提供物业管理服务的公司，前身为广州新世界物业管理有限公司，于2007年12月13日经核准变更为广州锦日物业服务有限公司。2003年5月20日，原告（乙方.物业管理公司）与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（甲方.物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将岭南新世界家园委托于乙方实行物业管理，委托管理期自2003年6月1日起至2011年5月31日止，合同期满后，业主大会、业主委员会尚未成立，或业主大会未决定选聘新的物业服务企业的，则本合同期限自动顺延至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，本物业管理服务费，多层无电梯住宅房屋由乙方按建筑面积1.2元／月.平方米向业主或物业使用人收取；多层带电梯住宅及高层带电梯住宅房屋由乙方按建筑面积1.8元／月.平方米向业主或物业使用人收取等等，甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日按应缴款的千分之二交滞纳金。2009年7月10日，原告（乙方.物业管理公司）与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（甲方.开发企业）签订《前期物业服务合同》，约定原告为岭南新世界小区提供物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅1.8元／月.平方米；高层住宅1.8元／月.平方米；商业物业4元／月.平方米。业主应于收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。2011年5月11日，原告（乙方.物业服务企业）与广州集贤庄新世界城市家园发展有限公司（甲方.建设单位）签订《物业管理委托合同》补充协议（一），将乙方为岭南新世界家园小区提供前期物业服务的管理期限延长至2014年5月31日至。服务期届满后，业主大会、业主委员会尚未成立，或业主大会未决定选聘新的物业服务企业的，则本协议约定的服务期自动顺延至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止等等。上述合同签订后，原告对岭南新世界家园提供物业管理服务。2006年7月9日，原告（甲方）与被告（乙方）黄浩签订《岭南新世界家园物业管理服务合同》，约定甲方接受发展商广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司的委托，对乙方所购物业进行前期物业管理。对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方于每月5日前预先缴交其单元当月应付之管理费。住宅按建筑面积1.8元／月.平方米，乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方补交，并从逾期之日起按每日1‰交纳违约金等等。审理中，两被告对与原告签订的《岭南新世界家园物业管理服务合同》未有异议。另查，两被告为广州市白云区某房（下称“涉案房屋”）的业主。该房屋的产权登记建筑面积为111.0677平方米。根据收楼手续单，两被告于2006年7月9日办妥收楼手续。收楼后入住涉案房屋至今，两被告确认欠缴自2007年11月1日起至2012年7月31日止的物业管理费。审理中，两被告出示岭南物业服务部于2010年5月9日出具的证明，拟证明因原告未尽物业管理职责导致车库水浸，导致被告黄浩车辆被淹的事实。原告出示快递单、律师函、妥投证明，拟证明于2011年12月16日向两被告催收物业管理费的事实，根据妥投证明显示，该信件于2011年12月17日由本人签收。以上事实，有前期物业服务合同、补充协议、物业管理服务合同、收楼手续单、欠费明细表、律师函、快递单、妥投证明、变更登记核准通知书、查册表、证明及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告作为开发商指定的小区前期物业管理服务公司与被告签订了《物业管理服务合同》，确立了物业管理服务合同关系。在原告提供了相应的物业管理服务后，被告应当支付对价的物业管理费。原告向被告收取物业管理费用合理合法。因原告除于2011年12月16日向两被告催收物业管理费及相关费用外，并未提供其他证据证实其在2011年12月16日之前向两被告进行过催收，故2009年12月16之前的物业管理费及管理费差额已超过两年诉讼时效，对于原告主张应由被告缴纳的2007年11月1日至2009年12月16日期间的物业管理费、2007年12月至2009年12月16日止的管理费差额，本院不予支持。原告主张被告支付欠交的2009年12月17日至2012年7月31日期间的物业管理费及滞纳金、2009年12月17日至2010年7月的管理费差额的诉讼请求均合理合法，本院予以支持。欠缴物业管理费及滞纳金均以每月应缴物业管理费为本金。至于滞纳金标准，因被告的欠交行为与原告在提供物业服务过程中对被告提出的要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费滞纳金的计算标准较高，本院酌情予以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，合同约定被告应在每月5日之前缴纳物业管理费，原告主张滞纳金应从次月6日计至付清之日合理合法，本院予以支持。至于原告主张的水费及公摊电费，两被告理应支付原告，审理中，两被告亦表示愿意支付，故对于原告的相应诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款之，规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，黄浩、李雄燕支付广州锦日物业服务有限公司自2009年12月17日至2012年7月31日止的物业管理费6296.9及滞纳金（每月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自次月6日起计至清偿之日止，并以本金为限）。二、于本判决生效之日起五日内，黄浩、李雄燕向广州锦日物业服务有限公司支付自2009年12月17日至2010年7月的管理费差额29.3元。三、于本判决生效之日起五日内，黄浩、李雄燕向广州锦日物业服务有限公司支付拖欠的水费257.4元、公摊电费170.27元。四、驳回广州锦日物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费332元，由黄浩、李雄燕负担105元；由广州锦日物业服务有限公司负担227元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 黄文聪人民陪审员 蔡玉林二〇一三年七月十一日书 记 员 胡嘉铭 更多数据：