（2013）佛城法民一初字第539号
裁判日期: 2013-07-11
公开日期: 2016-08-05
案件名称
吴家顺与林尾娣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴家顺,林尾娣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛城法民一初字第539号原告吴家顺（反诉被告），男，汉族，住所：广东省雷州市。公民身份号码：×××1511。委托代理人曾东汉，广东群立弘律师事务所律师。被告林尾娣（反诉原告），女，汉族，住所：广东省广州市番禺区。公民身份号码：×××3220。委托代理人曾贵新，广东龙浩律师事务所律师。委托代理人陈慈梅。原告吴家顺诉被告林尾娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月24日立案受理后，被告林尾娣向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2013年6月19日第一次公开开庭进行了审理，于2013年7月4日第二次公开开庭进行了审理。原告及原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月2日被告以佛山市古南流行前线名义与原告签订了《客户租赁合同》，明确约定了双方权利与义务等。2013年1月被告才知道原告出租给被告的租赁场地为工业用地而非商业用地无法进行商业经营。在诉讼过程中，被告强行拆除了原告的铺位。原告多次与被告交涉无果，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、确认双方签订的《客户租赁合同》无效；2、被告返回原告保证金7000元、公共部分装修设施费38000元，赔偿个人部分装修设施费50745元；3、被告承担本案诉讼费用。开庭过程中，原告将第1项诉请变更为解除双方签订的《客户租赁合同》。被告辩称：被告出租给原告的铺位手续合法，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，并且实际履行，应受法律保护。原告认为铺位占地是工业用地无法进行商业经营，但原告在签订合同时对铺位性质已经了解，并且铺位可以办理营业执照用于商业经营，因此请驳回原告诉请。被告反诉称：2012年4月2日被告与原告签订了《客户租赁合同》，约定将位于佛山市禅城区张槎镇古灶村古生股份经济合作社A3座首层B06、B07号商铺出租给原告，就租赁时间、租金等作出明确约定。2013年4月开始原告无故拖欠租金，为维护被告合法权益，向法院提起反诉请求判令：1、解除双方签订的《客户租赁合同》，判令原告搬离租赁场地；2、原告支付拖欠租金10500元、管理费210元、水电费300元；3、原告赔偿被告违约金3303元；4、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉辩称：被告出租给原告的铺位为工业用地，不能用于商业经营。即使可以用于商业经营，根据双方合同约定，被告没有履行代办营业执照的义务，导致原告无法进行商业经营。同时由于被告单方拆掉场地外围设施，使租户无法进行经营。2013年6月22日，被告强行拆除了原告的铺位导致原告无法继续经营。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告及被告身份证复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《客户租赁合同》一份、被告出具给原告的《收据》两份。证明双方存在租赁合同关系；合同约定的租赁物应当可以用于商业用途；被告负有代办营业执照的义务；被告收取了原告保证金、装修设施费。3、装修证明材料及收据一组。证明原告委托他人对铺位进行装修，因此原告主张被告赔偿个人部分装修费用50745元。4、2013年4月12日、15日拍摄的照片8张。证明被告从2013年4月份开始对原告经营的周边设施进行了大规模拆迁，严重破坏了商场的经营环境，导致原告租赁的商铺无法正常经营而停业。5、2013年6月21日至25日报警回执单7份。证明被告没有经过原告同意强行拆除原告租赁的商铺，造成原告财物损失，原告报警请求警察协助的事实。6、录音光盘两份。证明被告提供的营业执照是业主自行办理的不是被告代办的，被告认可5月份之后不需原告交付租金的事实。经质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，营业执照不能办理是由于原告没有提供相应资料导致，合同明确约定保证金、装修设施费不应退还；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4真实性、合法性、关联性认可，但认为照片上显示的日期是原告更改的，实际日期应该在2013年6月3日至5日之间；对证据5真实性认可，但不认可证明目的；对证据6不认可，被告认为录音双方是老乡关系，被告没有讲过不让原告支付5月份的租金。诉讼中，被告提供以下证据：1、被告身份证复印件一份。证明被告主体资格。2、土地使用证一份，建设工程规划许可证一份（正本、副本、规划局复函）一份，工程竣工验收报告一份。证明涉案铺位有审批、报建、规划许可、竣工验收等完备的合法手续，双方签订的合同合法有效，且已经实际履行。3、个体工商户营业执照及工商查询结果。证明铺位均可以依法办理工商营业执照，现在仍有租户进行商业经营。4、《客户租赁合同》一份。证明被告主张解除合同依据，主张原告支付租金、赔偿滞纳金等依据。5、2012年4月19日被告与招耀海签订的《铺位（厂房）租赁合同》一份，招耀海身份证复印件一份。证明被告系经过合法手续取得铺位租赁权利的。6、录像光盘一份。证明拆迁时原告铺位里面的货物已经搬走，只有不可移动的物品。经质证，原告对被告提供的证据1无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告提供的土地使用证性质为工业用地；对证据3是复印件故不予确认，并且双方合同约定由被告代办营业执照，被告违反了合同约定的义务；对证据4真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告隐瞒了铺位为工业用地的性质，被告违约在先，故被告无权主张滞纳金等；对证据5表示无法确认，只能证明被告有转租权，但不能证明被告有商业经营的许可；对证据6不予认可，被告陈述的拆下的物品工人均搬走了，现在又说物品系原告搬走，自相矛盾故不予认可。经原告的申请，本院于2013年6月26日到位于佛山市禅城区张槎镇古灶村古生股份经济合作社A3座首层现场拍摄照片20张。双方对本院到现场拍摄的20张照片的真实性、合法性、关联性无异议，但原告认为营业执照和烟草许可证并非被告代办的；被告认为原告不同意交付租金也不搬离铺位，被告系转租，要向他人支付高额租金，所以就拆除了原告的铺位。本院认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据2，被告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以确认；原告提供的证据3，本院认为原告确实出于经营的需要对铺位进行了装修并且发生了实际的费用，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提供的证据4、被告认可真实性，但认为照片日期有误，本院认为被告没有相反证据证明日期更改的事实，故对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认；原告提供的证据5，合法、真实有效，本院予以确认；原告提供的证据6，被告不予认可，本院认为，该证据中被录音人员身份无法核实，本院对该证据不予采信。对被告提供的证据1与证据4，原告无异议，本院予以采信；对被告提供的证据2，原告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以采信；对被告提供的证据3，原告不予认可，本院认为被告提供的个体工商户营业执照与庭审后补交的佛山市禅城区工商行政管理局出具的个体户机读档案登记资料、与本院到现场核实的营业执照能相互印证，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提供的证据5，经过当庭核对原件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提供的证据6，原告不予认可，本院认为该录像系被告单方制作，在原告不予认可的情况下，本院不予采信；对本院在现场拍摄的20张照片，双方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月2日，被告以佛山市古南流行前线名义与原告签订了《客户租赁合同》，合同约定被告将位于万鸿流行前线B06、B07商铺出租给原告，租期为2012年5月1日至2016年4月30日，租金为3500元每月，管理费为70元每月，原告向被告交纳保证金7000元，场内装修设施费38000元，原告提供相关证件和资料给被告代办营业执照，原告装修费用由原告负责等。合同签订后，原告依约交纳了保证金7000元，场内装修设施费38000元，租金交付至2013年4月，并在该铺位实际经营服装生意至2013年4月。另查明，2012年4月19日，被告与招耀海签订《铺位（厂房）租赁合同》一份，被告取得位于佛山市禅城区张槎镇古灶村古生股份经济合作社A3座首层的出租权。佛山市古南流行前线未经工商部门登记，非法人单位亦非个体工商户。位于佛山市禅城区张槎镇古灶村古生股份经济合作社A3座土地性质为工业用途，被告出租给原告的厂房铺位经过工程规划许可和工程竣工验收。位于佛山市禅城区张槎镇古灶村古生股份经济合作社A3座一楼B01铺、A4铺、C1－C2铺、2号铺办理了工商营业执照。诉讼中，被告于2013年6月22日将原告租赁的位于佛山市禅城区张槎镇古灶村古生股份经济合作社A3座首层B06、B07铺位强行拆除，导致原告无法继续经营。本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。在双方就租赁合同发生纠纷后，原告起诉至法院过程中，被告没有经过原告同意单方拆除原告铺位导致合同无法继续履行，故双方合同于被告拆除原告铺位的日期即2013年6月22日解除并终止履行。由于被告强行拆除铺位导致双方合同的解除及终止履行存在明显过错，已构成违约，应赔偿由此给原告造成的损失。对被告提出的由于原告没有交付租金故拆除铺位的抗辩，本院认为，原告已向被告交纳保证金保障合同的正常履行，原告起诉被告要求解除合同日期为2013年5月24日，拖欠被告租金只有不到两个月时间，在原告拖欠其租金期间被告没有依法行使其合同解除权，在双方因履行合同纠纷起诉到法院过程中，被告没有正当理由在双方租赁合同还没有依法解除前就强行拆除铺位，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。对于原告主张被告返还保证金7000元的诉请，本院认为，虽然双方约定合同期满后退还原告，但由于被告单方提前解除合同，存在违约行为，被告应将该保证金退还原告。对于原告主张被告退还场内公共部分装修设施费38000元的诉请，由于双方合同约定履行期限从2012年5月1日至2016年4月30日止，公共部分装修设施费是作为四年设施消耗费用，但被告单方拆除铺位提前终止合同，导致合同仅实际履行14个月，故被告应将公共部分装修设施费按照比例返还原告，返还具体数额为26916元（具体计算方法：38000元除以48个月乘以34个月）。对于原告主张的个人部分装修设施费用50745元，虽然原告主张的票据并非正规发票，被告不予认可，但系因被告强行拆除铺位，导致该损失无法进行价值评估，故本院根据合同实际履行期限按照比例酌情支持25372元。以上被告应退还原告保证金7000元、返还场内公共部分装修设施费26916元、赔偿个人部分装修损失25372元，共计59288元。被告出租给原告的位于佛山市禅城区张槎镇古灶村古生股份经济合作社A3座首层铺位土地性质虽为工业用地，但该厂房系经过建设工程规划许可和验收的合法建筑，被告提交的多份工商登记营业执照显示该厂房可以用于商业经营。在合同履行过程中，原告可以进行正常的商业经营，也确实在该铺位实际进行了商业经营，由于双方合同约定营业执照的办理要双方共同配合才能完成，且原告没有举证证明其完成了已经交付被告办理营业执照所需资料的义务，故无法认定被告存在没有依约履行代办营业执照的义务，所以原告不能以该理由拒交租金。原告还抗辩提出被告于2013年4月初开始拆除商场部分设施，将其中一部分改造成台球经营场地，导致原告无法进行正常的商业经营，不能实现合同目的，故不交付拖欠的租金，本院认为，双方在签订租赁合同时，没有对整个商场经营内容作出约定，故在经营过程中被告更改商场内部结构和经营内容，亦非是被告的违约行为，原告亦不能以该理由拒交租金。故对于被告主张的四月至六月份租金、管理费，本院认为，原告占用并使用该铺位，依据双方合同约定，原告应按照实际占用天数，支付2013年4月1日至2013年6月21日期间的租金10150元、管理费187元。对于被告主张原告支付四月至六月份水电费的诉请，由于被告没有相关证据证明其已实际代为垫付水电费或出具代为垫付水电费的单据，故对被告该反诉诉请本院不予支持。对于被告主张原告支付违约金的诉请，本院认为系因被告将铺位强行拆除导致合同无法继续履行，而原告对于合同的解除与终止没有过错，故对被告的该项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、原告吴家顺与被告林尾娣于2012年4月2日签订的《客户租赁合同》于2013年6月22日解除；二、被告林尾娣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴家顺退还保证金7000元、公共部分装修设施费26916元，赔偿个人部分装修设施费25372元，共计59288元；三、原告吴家顺于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告林尾娣支付拖欠的租金10150元、管理费187元，共计10337元；四、驳回原告吴家顺的其他诉讼请求；五、驳回被告林尾娣的其他反诉请求。上述第二项、第三项款项相互冲抵后，被告林尾娣须向原告吴家顺返还及赔偿金额共计48951元。如果被告林尾娣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1097元，由原告负担456元，被告负担641元；反诉受理费减半收取79元，由原告负担29元，被告负担50元（原告已向本院预交本诉受理费，且同意由被告向其直接支付；被告已向本院预交反诉受理费。根据原、被告所负担的受理费相互折抵后，被告实际需向原告支付612元，并由被告于支付上述款项时一并迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 丁保国二〇一三年七月十一日书 记 员 吴春辉附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”