（2012）玉区法民初字第2892号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-11-03
案件名称
（2012）玉区法民初字第2892号原告苏某某与被告玉林市玉州区某某街道企业管理站确认合同有效纠纷一案一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏某某,玉林市玉州区某某街道企业管理站
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2012）玉区法民初字第2892号原告苏某某（玉林市玉州区苏某某塑料胶粒厂个体经营者）。委托代理人覃烈，女，玉林市玉州区玉城街道法律服务所法律工作者。被告玉林市玉州区某某街道企业管理站。负责人李某某。委托代理人钟家友，广西邦泰律师事务所律师。原告苏某某与被告玉林市玉州区某某街道企业管理站（以下简称某某企业站）确认合同有效纠纷一案，本院于2012年7月10日立案受理，依法组成由审判员黄健才担任审判长、代理审判员黄双、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2013年1月9日公开开庭进行了审理，书记员陈垄思担任法庭记录。本案于2013年6月13日另行组成由审判员杨胜琪担任审判长、审判员梁代坚、人民陪审员黄章海参加的合议庭，于2013年7月4日第二次开庭进行审理，书记员张安彬担任法庭记录。原告苏某某的委托代理人覃烈与被告某某企业站负责人李某某及委托代理人钟家友到庭参加了诉讼。2012年9月16日至2013年6月16日为当事人申请的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告苏某某诉称，2008年10月8日原告与广西玉林某某摩托车有限公司（以下简称某某公司）协商一致签订一份《租用协议》，协议约定：某某公司将承租某某企业站位于玉州区石子岭工业开发区原某某红砖厂空地（面积365平方米）转租给原告；租期从2008年10月23日起至2018年9月30日止，共10年；每月租金365元，租金逐年递增5%，付款方式按季度付款；承租方交纳租用押金365元。签订协议后，双方均按协议履行了各自的权利义务，一直以来某某企业站对某某公司与原告的转租行为也无异议。在租赁期间，原告将所租空地按照约定自行投资建成房屋并进行装修，一直以来守法经营。2009年，某某企业站与某某公司发生租赁合同纠纷，经过诉讼最后法院判决解除某某企业站与某某公司的租赁合同。之后，从2010年开始某某公司不再向原告收取租金，而租金是由被告按照原《租用协议》约定的租金额直接向原告收取。由于当时某某公司与某某企业站进行诉讼，原告依照法院通知将原告所应交纳给某某企业站的租金交到法院，然后再转交给某某企业站，至2010年共交纳给被告的租金5175元。后来原告又继续向被告交纳租金，但是被告却以种种理由拒收，到2011年被告在拒收租金时还要求原告搬迁，由此双方发生纠纷。原告多次请求协商继续履行《租用协议》，但遭被告拒绝。现被告在未经双方协商同意的情况下，强行对原告所租场地停水停电，干扰原告生意经营，造成原告一定的经济损失。原告认为，原告租用被告的空地使用权，是在被告与某某公司租赁关系存续期间善意转租取得的，被告作为出租人明知某某公司将土地转租给原告，且数年来从无异议，应认定被告同意转租。被告与某某公司的租赁合同虽解除，但按照买卖不破租赁的原则，并不影响原订立的《租赁协议》的效力。况且，被告在解除与某某公司的租赁合同后，已直接向原告收取租金。被告与原告已按原《租用协议》履行权利义务，双方直接建立了租赁关系，故原告要求继续履行《租用协议》的请求合法合理，理由充分。而被告以拒收租金、停水停电强迫原告退租没有法律依据。故原告具状起诉，请求法院：判令被告继续履行2008年10月8日原告与广西某某摩托车公司签订的《租用协议》至协议届满之日止。原告对其主张的事实提供的证据有：1、身份证，用于证明原告的主体资格；2、租用协议，用于证明原告与某某公司签订场地租赁合同的事实；3、玉林市中级人民法院公告及通知，用于证明被告与某某公司诉讼期间，法院通知原告将租金交法院转交给被告的事实；4、农业银行转账凭证，用于证明原告通过银行汇租金到法院的事实；5、玉林市中级法院的强制搬迁通知，用于证明该法院的强制搬迁通知与前通知有矛盾；6、执行异议书，用于证明原告对该法院的强制搬迁通知提出异议；7、被告与某某公司签订租赁合同，用于证明某某公司与被告的租赁关系；8、玉林市玉州区苏某某塑料胶粒厂的《个体工商户营业执照》及《证明》一份，用于证明玉林市玉州区苏某某塑料胶粒厂系苏某某个人经营，且在经营期间，一切管理工作由曾春清全权负责。被告某某企业站辩称，原告的起诉无理。抗辩事实与理由有：一、原告与某某公司所签订的《租用协议》，依法应确认为无效。某某企业站（当时称为某某企业管理办公室）于1999年10月1日与某某公司签订场地租赁《合同书》，约定将位于玉州区石子岭工业开发区原某某红砖厂的土地租赁给该公司使用，其中合同规定，乙方在租赁期间不得将厂房和场地转租和转包。原告与某某公司的《租用协议》是在瞒住被告方、未经被告方同意或批准的情况下，违反上述合同约定和法律规定所签订的，属于违约违法转包，因而无效。被告方从来就未承认过这一非法转包的合同。二、被告方因某某公司（后改名为广西玉林大本摩托车有限公司，以下简称大本公司）拒交租金并存在多项违约而向人民法院起诉解除合同，人民法院判决确认合同解除。案件由玉林市中级人民法院执行。被告在判决生效后，与他人重新签订了《场地租赁协议》，但原告经玉林市中级人民法院通知催告，一直拒绝退还其非法转租占用的场地，致使被告与他人所签订的协议一直无法履行。原告的行为，给被告造成了巨大的经济损失。原告应立即退还其所占用的场地，并赔偿因原告占用场地而给被告带来的租金损失及其他损失。被告保留另案追究原告侵权责任的权利。被告对其主张的事实在提供的证据有：1、被告与广西玉林某某摩托车有限公司的租赁《合同书》，用于证明合同书第四条第3点明确规定乙方不得将厂房和场地转租和转包；2、广西区高级法院（2009）桂民一终字第46号民事判决书，用于证明①判决确认我方与广西玉林大本摩托车有限公司（原广西某某摩托车有限公司）解除租赁合同，并判令对方一个月内交还场地；②承租人非法转租的事实；3、玉林市中级人民法院（2009）玉中执字第58-2号执行裁定书，用于证明玉林中院对生效判决予以强制执行的具体情况；4、玉林市中级人民法院（2009）玉中执字第58-4号公告，用于证明玉林中院执行生效判决，限令原告等转租户限期搬迁，退出所占用的场地，但原告拒不搬迁，造成被告方经济损失；5、事业单位法人证书，用于证明被告主体适格。6、《代表人身份证明》（于2013年4月15日向本院提供），用于证明被告法定代表人的身份；7、玉林市中级人民法院（2008）玉中民一初字第7号《民事判决书》（于2013年4月15日向本院提供），用于证明判决确认被告与广西玉林市大本摩托车有限公司（原广西某某摩托有限公司）解除租赁合同，并判令大本公司一个月交还场地，以及确认承租人非法转租的事实。经质证，被告某某企业站对原告提供的证据1的真实性和证明内容无异议；对证据2的真实性有异议，认为被告从来不知道存在这份租用协议，此外，还认为被告与某某公司签订的租赁合同明确约定不能够转租，原告与某某公司签订的租用协议没有征求被告方的同意，该协议是无效的；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为是被告与大本公司判决生效后，中级法院通知原告将租金交给法院转交被告，不能认定为被告同意履行原告与大本公司签订的租用协议；对证据4的真实性和证明内容无异议；对证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，认为中级法院的强制搬迁通知与此前的通知并不矛盾，此前通知是中级法院对大本司财产和债权债务方面的强制执行，搬迁通知是对场地搬迁的执行，且被告并未同意履行原告与大本公司的租用协议，也未与原告达成新的租用场地的协议；对证据6，认为不能作为证据，因为是原告自己自书的材料；对证据7由于没有原件，不予质证。对证据8的真实性和证明内容无异议。经质证，原告对被告提供的证据质证后认为：对证据1的真实性有异议，认为该合同未经工商部门鉴证，被告于2001年2月2日与某某公司签订的经工商鉴证的合同中第五条的第2项约定，出租的房屋必须征得出租方同意，但原告承租的是场地，不是房屋，故不需征得出租方的同意；对证据2的真实性无异议，但认为判令一个月内交还场地，并不等同于承租人转租给原告的场地系非法的；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为内容恰证明了玉林中院所作的裁定对原告没有约束力，原告已经交了租金，不用搬离，未交租金的则要搬离；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，原告已经交了租金，所以不受58-4号公告的约束，是继续有效的；对证据5的真实性和证明内容无异议；对证据6真实性和证明内容无异议；对证据7真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明大本公司是非法转租给原告。综合本案当事人的质证意见，本院对双方当事人提供的证据认证如下：双方对对方提供的证据真实性无异议的证据，本院予以确认该证据的真实性，证明作用由本院认定；对原告提供的证据2，被告对该证据的真实性有异议，但没有充分理由，本院确认该证据的真实性；对原告提供的证据6，系原告的自书材料，不作为证据认定；对原告提供的证据7系复印件，无原件对照，无法确认真实性。综合庭审、质证笔录和全案证据，本院确认以下法律事实：被告某某企业站由原玉林市玉州区某某镇人民政府企业管理办公室变更成立，大本公司是由广西玉林某某摩托车有限公司变更成立。被告某某企业站与某某公司于1999年10月1日分别签订场地租赁《合同书》和收取管理费的《协议书》，约定由某某企业站将位于玉林市玉州区石子岭工业开发区原某某红砖厂约30亩的土地和原有的用水、用电设施租赁给某某公司办厂使用，租赁期限从1999年10月5日起至2019年10月5日止，某某公司在租赁期间不得将厂房和场地转租和转包。合同签订后，在履行合同过程中由于被告认为大本公司严重违约达到了合同约定解除合同条件，遂于2008年1月提起诉讼。玉林市中级人民法院于2008年12月20日作出（2008）玉中民一初字第7号民事判决书，认定大本公司未经某某企管站的同意擅自转租场地给他人，构成对合同的的根本性违约，判决解除租赁合同交还场地。大本公司不服该判决，上诉至广西区高级人民法院，2009年6月广西区高级法院作出终审判决，确认某某企业站与大本公司签订的场地租赁合同于2006年6月22日已经解除，责令大本公司在判决生效一个月内将租赁的场地交还给某某企业站。上述判决执行过程中，玉林市中级人民法院经审查发现大本公司存在转租土地及地上建筑物的行为，对此，该院于2009年9月11日作出（2009）玉中执字第58-1号民事裁定书及公告，裁定书第二项为：“冻结被执行人大本公司转租其所租赁申请执行人某某企业站的土地租金收益”；公告中要求：“各租赁户所应交租金按原合同约定一律交到本院执行款专户”。2010年5月28日，玉林市中级人民法院作出（2009）玉中执字第58-2号民事裁定书及公告，公告要求：“凡已按本院（2009）玉中执字第58-1号公告的规定将本院冻结的租金交纳至本院的，有关租赁事宜与某某企业站协商解决，未按规定交纳租金的，限于2010年6月10日前自行搬离，逾期，本院将依法强制搬迁”。2010年5月18日，玉林市中级人民法院作出（2009）玉中执字第58-2号执行裁定书及（2009）玉中执字第58-4号公告，裁定对广西壮族自治区高级人民法院（2009）桂民一终第46号民事判决书终结执行，公告要求各租户于2010年10月31日前全部搬迁完毕，搬迁前所应缴租金由某某企业站收取。2010年1月12日、2010年5月17日、2010年7月22日，苏志勇代苏某某分三次向玉林市中级人民法院汇款共计3285元，中国农业银行出具了记账凭证，载明用途为租金。之后，该款3285元由玉林市中级人民法院转交给某某企业站。2011年1月14日、18日，苏志勇代苏某某分两次向某某企业站缴纳现金共计1890元，某某企业站出具了收据，载明用途为2010年10月至12月的租金。2011年始，某某企业站拒绝收取苏某某缴纳的钱款，并要求苏某某搬迁，将所占用的土地交还给某某企业站。2012年7月6日，玉林市中级人民法院作出（2009）玉中执字第58号强制搬迁通知，明确要求陈庆梅、苏某某、李勇等租户于2012年7月15日前全部搬迁完毕。苏某某认为其不应搬迁，与某某企业站协商未果后，遂向玉林市中级人民法院提出执行异议申请，并于2012年7月10日诉至本院。另查明，原告苏某某向本院提交与某某公司签订的《租用协议》是以玉林市玉州区苏某某塑料胶粒厂的名义由代理人曾春清签订，玉林市玉州区苏某某塑料胶粒厂是苏某某个人经营的个体工商户，合同记载签订日期为2008年10月8日，约定某某公司将上述场地中的365平方米的空地租给原告使用，租金为每月365元，每年递增5%租金，租用期间为2008年10月23日至2018年9月30日止。在租赁期间，原告在所租空地上自行建成厂房等，并安装了水电设施。在本案审理中，原告曾向本院申请追加广西玉林大本摩托车有限公司为本案第三人，本院决定追加后，在第一次开庭中，广西玉林大本摩托车有限公司无正当理由拒不到庭。第二次开庭审理前，原告申请撤回追加广西玉林大本摩托车有限公司为第三人的申请，被告亦无异议，本院照准。根据原、被告的诉辩，本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与某某公司签订的《租用协议》是否有效，被告应否履行该合同；2、被告收取原告租金的行为，能否认定为被告同意与原告履行原告与某某公司签订的租赁协议。关于争议焦点1，本院认为，原告与某某公司（后变更为大本公司）签订的《租用协议》属于转租，而广西高级法院生效判决书已判决被告某某企管站与大本公司的租赁合同于2006年6月22日解除，大本公司于2006年6月22日起就已经丧失了租赁权，已无转租的权利，相反还应当将场地返还给某某企业站。为此，玉林市中级人民法院在执行上述生效判决时，向原告发出强制搬迁通知书，已限期原告搬出。此外，被告与大本公司之间签订的《合同书》中也约定：“在租赁期间大本公司不得将厂房和场地转租和转包”。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，原告与某某公司（后变更为大本公司）签订的《租用协议》系无效合同，原告诉请求继续履行无效合同，违反法律规定，本院不予支持。关于争议焦点2，本院认为，被告并非直接向原告要求交纳租金，原告是基于玉林市中级人民法院强制执行的要求将租金缴交玉林市中级法院，玉林市中级法院作为被执行人大本公司应支付给被告的款项支付给被告的，被告收到这部分款项不能作为同意与原告继续履行原告与某某公司签订的协议的意思表示或等同于双方直接建立了租赁关系。被告之后直接收取原告交纳的款项，也是根据玉林市中级法院的（2009）玉中执字第58-2号执行裁定书及（2009）玉中执字第58-4号公告收取（公告要求各租户于2010年10月31日前全部搬迁完毕，搬迁前所应缴租金由某某企业站收取），仍不能作为被告承认租赁关系的意思表示。因此，原告要求认定被告收取租金的行为视为承认与原告建立租赁关系的理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条的规定，判决如下：驳回原告苏某某对被告玉林市玉州区某某街道企业管理站的诉讼请求。本案受理费100元，由原告苏某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨胜琪审 判 员 梁代坚人民陪审员 黄章海二〇一三年七月十日书 记 员 张安彬 关注微信公众号“”