（2013）杭经开民初字第189号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-03-04
案件名称
徐爱琴与浙江盛泰房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐爱琴,浙江盛泰房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭经开民初字第189号原告：徐爱琴。委托代理人：徐新源。被告：浙江盛泰房地产开发有限公司。法定代表人：陈帮政。委托代理人：冯泽周、吴宝宝。原告徐爱琴诉被告浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产）租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月2日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员申宁独任审判，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告徐爱琴的委托代理人徐新源，被告盛泰房产的委托代理人吴宝宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐爱琴诉称：2011年7月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告所有的并由被告委托浙江星尚城商业管理有限公司管理的星尚城二层2023号和2025号两间店铺。签订《租赁合同》的同时，原告按被告要求，也与浙江星尚城商业管理有限公司签订了《管理合同》。《租赁合同》明确约定两份合同同时生效，解除。同时，两份合同均明确了被告与浙江星尚城商业管理有限公司存在委托管理关系。两份合同对租赁费、管理费及支付方式等内容进行了详细的约定。合同签订后原告依约支付了履约保证金20000元及第一年的租赁费、管理费、物业费等费用。原告入住市场后，发现市场人流量小，空铺现象严重，生意非常惨淡。被告也自感市场低迷，故委托浙江星尚城商业管理有限公司下发通知对租赁费和管理费进行优惠调整。原告积极配合被告的调价行为。在2012年11月5日与浙江星尚城商业管理有限公司签订补充协议，并依补充协议的约定向被告支付了第二年的租金费33604元，第二年的管理费和物业费88408元。2012年12月22日，浙江星尚城商业管理有限公司因与其他商户的纠葛而无故围封了原告的店铺，导致原告无法正常营业。为此原告多次与浙江星尚城商业管理有限公司协商，非但没有拆除，反而在2012年12月23日向原告发出了《限期腾退通知》，要求原告在3个自然日内腾退店铺，让原告非常气愤。原告认为，被告及其委托的浙江星尚城商业管理有限公司恶意违反合同约定，导致合同无法继续履行，故要求解除合同并要求被告返还租金，并赔偿经营损失。现起诉请求确认原、被告之间的租赁合同已于2012年12月23日解除；判令被告返还已支付的租赁费33604元，并支付从2012年12月24日起至判决确定履行日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失；本案诉讼费用由被告承担。原告徐爱琴为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：证据1、2023、2025店铺《租赁合同》两份，用以证明原告承租被告的星尚城两间店铺，双方对租赁期限等内容进行了约定。证据2、通知一份及补充协议两份，用以证明被告委托浙江星尚城商业管理有限公司发函变更第二年的租金、管理费及物业费的金额和支付时间等内容，双方达成了协议。证据3、收据一份和发票两份，用以证明原告按约定支付了第一年和第二年的租金、管理费和物业费。证据4、限期腾退通知一份和照片，用以证明被告委托的浙江星尚城商业管理有限公司无故要求原告腾退房屋并围封了原告的店铺，明确表示不愿意继续履行合同，这是违约行为。被告盛泰房产辩称：第一、原告与被告盛泰房产签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。实际履行中，被告依约、全面履行合同义务，不存在任何违约行为。被告仅是星尚城商场的产权所有人，与原告之间存在房产租赁的合同关系，即租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对商场的经营管理均委托给星尚城公司管理，原告自身作为独立经营的商户，应当按照合同约定履行合同义务，遵守商场的统一管理规定，但原告在实际履行中存在严重的违约行为。第二、原告在实际履行中存在重大的违约行为，导致本案的两份合同无法继续履行，依据合同约定，两被告有权行使合同解除权，同时原告应当向两被告承担违约责任。第三、原告主张两被告支付2012年12月24日起至判决确定履行日止的同期银行利率利息损失同样缺乏任何事实和法律依据。综上意见，原告向被告主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。被告盛泰房产为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1、2023商铺《租赁合同》（复印件）一份。证据2、2025商铺《租赁合同》（复印件）一份。以上二项证据共同用以证明原告向盛泰房产租赁经营星尚城商场二层2023、2025商铺，合同约定租金标准、租赁期限、支付方式、双方的权利义务等，违约责任约定为：如原告不遵守国家相关工商、税务、物价、消防等政策法规，不服从星尚城公司各项规章制度的管理，则盛泰房产有权解除本合同，收回店铺，没收履约金，原告已交的租金不予退还。被告盛泰房产依约履行完合同义务，原告在实际履行中违反合同约定，构成违约。证据3、2023商铺《管理合同》（复印件）一份。证据4、2025商铺《管理合同》（复印件）一份。以上二项证据共同用以证明原告在经营期间应当遵守星尚城公司制定的商场规章制度以及管理规定，不得损害被告的商业信誉、破坏被告公共关系、影响被告公众形象、损害被告的合法权益；违约责任约定为：如原告不遵守法律法规，不服从星尚城公司各项规章制度的管理，则星尚城公司有权解除本合同，收回店铺，原告已交的管理费和物业费不予退还，没收履约金。该份合同签订后，星尚城公司依约履行管理义务，原告在实际履行中违反合同约定，构成违约。证据5、通知（复印件）一份，用以证明被告向原告发出书面通知：原合同规定的租赁费、管理费及物业费的优惠。具体为：交付时间顺延12天，截止日期至2012年11月12日（含）；2012年11月5日（含）前支付，给予第二年租赁费和管理费各30%优惠；11月6日至12日（含）支付，给予10%优惠；逾期未交付将导致《租赁合同》、《管理合同》的解除。证据6、2023商铺补充协议（复印件）一份。证据7、2025商铺补充协议（复印件）一份。以上二项证据共同用以证明原告与被告对变更优惠后的第二年租金等费用进行了约定。证据8、关于星尚城商城退租的补充协议书（复印件）、退铺申请表（复印件）各一份，用以证明被告于2012年11月向商户发出书面通知，针对商户有意向退铺的流程及事宜。证据9、限期腾退通知（复印件）一份，用以证明被告鉴于原告违约行为于书面告知原告须在指定日期内腾房。证据10、照片（复印件）一份。证据11、视频资料（复制件）一份。以上二项证据共同用以证明原告参与了围堵星尚城商城的行为。证据12、补充协议（复印件）一份，用以证明被告拟定一份协议想与原告协商，但原告拒绝。证据13、经济损失清单，用以证明星尚城部分商户遭受的经济损失。原告提交的证据1、证据2，被告对真实性和合法性无异议，本院予以确认。证据3，被告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为第一年的履行情况与本案无关，本院认为该份证据符合证据三性要件，可以作为认定案件事实的依据，但发票仅为租金发票，不能证明原告缴纳了管理费和物业费。证据4，被告对通知的真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告的证明目的，对照片的三性均有异议，且不能反映商铺的真实情况，本院认为，限期腾退的通知符合证据三性要件，可以作为认定案件事实的依据，但照片无法确认其真实性及关联性，对其证明力本院不予确认。被告提交的证据1至证据4，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为上述证据无法证明原告在实际履行中存在违约行为，原告也没有看到过任何规章制度，本院认为，上述证据符合证据的三性要件，可以作为认定案件事实的依据，但无法证明原告构成违约的事实。证据5至证据7，原告对真实性没有异议，本院予以确认。证据8，原告对证据真实性有异议，认为从未看到过该份退铺申请表，本院认为，该份证据没有原、被告双方的签字，无法确认其真实性，对该证据证明力不予确认。证据9，原告对真实性没有异议，本院予以确认。证据10、证据11，原告对三性均有异议，认为原告没有参与围堵，原告把封存的布割开，想拿回自己的货物，本院认为，由于无法提供照片原件，对其真实性本院不予确认，关于视频资料，真实性予以确认，但无法达到被告的证明目的。证据12，原告对真实性有异议，表示没有收到过该协议，本院认为，该协议为被告单方制作，无法确认其真实性。证据13，原告对真实性和关联性有异议，认为造成的损失原告不清楚，也无法证明是原告造成的，本院认为，因涉及案外人，故真实性无法确认，且损失询证函仅为损失的预估统计，无法达到被告的证明目的。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2011年7月14日，原告徐爱琴与被告盛泰房产签订《租赁合同》两份，约定盛泰房产将星尚城商场第二层2023、2025两间店铺租赁给原告经营，租赁期限均为25个月，即2011年10月30日起到2013年11月29日止，其中2011年10月30日至2011年11月29日免收租金，合同期内每间店铺总租金均为48004元。合同同时均约定，原告同意并接受被告将商场的管理全权委托给浙江星尚城商业管理有限公司（以下简称星尚城公司），原告必须在签订租赁合同当日与星尚城公司签订《管理合同》，租赁合同才能生效，原告如不遵守国家相关工商、税务、物价、消防等政策法规，不服从星尚城商场的各项规章制度，被告有权解除合同，已交租金不予退回。同日，原告与星尚城公司签订《管理合同》两份，均约定由星尚城公司接受盛泰房产的委托对原告承租商铺进行管理。合同签订后，原告向被告交纳了2023店铺租金24002元、2025店铺租金24002元。2012年10月29日，星尚城公司向原告发出通知一份，载明将合同中规定的租赁费、管理费、物业费的交付时间顺延12天，即截止日期至2012年11月12日，对在2012年11月5日前支付者，给予第二年租赁费和管理费在合同规定的基础上各优惠30%，30%优惠后的管理费缴纳金额为88409元，30%优惠后的租赁费缴纳金额为33603元。2012年11月5日，原告与星尚城公司签订补充协议两份，约定两间店铺下一租赁年度费用均由24002元变更为16802元，两间店铺第二年管理费人民币56006元均变更为39204元，第二年物业费均为5001元。同日，原告将两间商铺第二年度的租赁费用33604元交纳给星尚城公司。合同履行过程中，原、被告双方由于退租一事产生分歧。2012年12月23日，星尚城公司向原告发出限期腾退通知一份，通知由于原告对签约协议及文件的履行存在严重瑕疵，且履行瑕疵已对公司及商户造成了实质性损害，严重干预到星尚城的正常开业和经营，鉴于上述情况，公司要求自接到通知之日起3个自然日内将2023、2025商铺内的物品全部搬离，腾退出商铺，待原告对通知所涉及的内容作出合理阐释和责任承担后，再行由双方协商协议的履行、存续等相关问题。同日，星尚城公司用布将原告承租的两间商铺围住，原告无法进行经营，后原告手持菜刀进入商场，将围布割破，引起围观。现原告要求被告退还租金，酿成本案纠纷。本院认为，原、被告间签订的两份《租赁合同》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。租赁合同中明确约定盛泰房产将涉案商铺委托星尚城公司管理，故原告在订立合同时已明知盛泰房产与星尚城公司存在代理关系，故星尚城公司与原告签订的补充协议，直接约束原、被告双方。原、被告协商一致对原租赁合同约定的租赁费用进行了变更，真实有效。本案的争议焦点为双方租赁合同解除的时间及被告是否应当退还租赁费用。原告请求确认原、被告之间的租赁合同于2012年12月23日解除，被告则辩称同意解除合同，但应当从庭审之日即2013年5月15日起解除。对此，本院认为，被告于2012年12月23日向原告发出限期腾退通知中虽未明确提出解除合同，但其要求原告腾退的行为已表明其解除合同之意，且被告用围布将原告承租商铺围住，实际上也导致原告无法经营，在原告同意解除租赁合同的情况下，本院确认原、被告之间签订的两份租赁合同于2012年12月23日起解除。原告请求返还第二年租赁费用，被告辩称原告参与围堵商场的行为，违反了商城的规章制度，故租金不予以退还。对此，本院认为，现有证据无法证明原告在经营商铺过程中违反了星尚城的规章制度，故被告租金不应予以退还的辩称不符合双方约定，本院不予采纳。关于退还租赁费用的金额，本院认为，根据合同约定，原告交纳的33604元租赁费用应为2012年11月30日至2013年11月29日期间的费用，因此被告应将合同解除日2012年12月23日之后的租赁费用退还给原告，经计算为31457.08元（33604元／年÷12月×11月＋33604元／年÷12月÷30天×7天）。被告应将租赁费用退还给原告而实际未予以退还，故原告主张被告应自2012年12月24日起支付按银行同期同类贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐爱琴与被告浙江盛泰房地产开发有限公司之间签订的2023店铺《租赁合同》、2025店铺《租赁合同》于2012年12月23日起解除；二、被告浙江盛泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还给原告徐爱琴租金31457.08元并支付该款的利息损失（从2012年12月24日起按银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告徐爱琴的其余诉讼请求。本案受理费640元，减半收取320元，由原告徐爱琴负担20元，被告浙江盛泰房地产开发有限公司负担300元。原告徐爱琴于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告浙江盛泰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中国银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：358461881065）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费640元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968）。代理审判员 申宁二〇一三年七月十日书 记 员 高源 微信公众号“”