（2013）杭余余民初字第339号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-05-05
案件名称
严永林与金国良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严永林,金国良
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭余余民初字第339号原告：严永林。委托代理人：李伟斌。被告：金国良。委托代理人：李广。原告严永林诉被告金国良农村房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月18日诉来本院。本院于同日受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2013年4月10日公开开庭进行了审理。原告严永林及其委托代理人李伟斌、被告金国良及其委托代理人李广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严永林起诉称：1999年，严永林将位于杭州市余杭区闲林街道闲林村三组（原闲林石道地7号，现变更为闲林石道地5号）1幢2间2层混合砖房转让金国良，并由双方于1999年10月22日签订《房产转让契约》一份，约定严永林将在杭州市余杭区闲林街道闲林村三组1幢2间2层混合砖房，建筑面积118.81平方米，道地面积34.44平方米，总用地面积153.35平方米转让给金国良所有；金国良一次性付清人民币陆万元。严永林认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，因金国良并非与严永林同一集体经济组织内成员，故双方的房产转让应属无效。现起诉请求：1、确认严永林与金国良于1999年10月22日签订的《房产转让契约》无效。2、金国良将位于杭州市余杭区闲林街道闲林村3组严永林（原闲林石道地7号，现变更为闲林石道地5号）房产返还给严永林。本案诉讼费由金国良负担。为证明上述事实，严永林向本院提供如下证据：1、房屋转让契约一份（复印），证明严永林将房产及宅基地转让金国良，双方达成转让协议的事实。2、户口本一本及户籍证明四份，证明严永林与金国良非同一集体经济组织内部成员，金国良在其所属村组享有房产及宅基地使用权。3、土地登记申请书、证明、申请及建设工程规划许可证各一份，证明严永林隐瞒其户内成员及房产共有人而擅自处分房产，以及严永林户内无其他自有住房的事实。4、申明一份，证明严永林与金国良的房屋转让行为违反法律政策，严永林所属的村委会及小组不认可该转让的事实。5、照片六张及证明一份（复印），证明诉争房产由原余杭区闲林街道闲林村3组石道地7号变更为闲林石道地5号，以及房产现状。6、申请报告、情况说明及申明各一份，证明严永林擅自将房屋转让金国良，侵害了第三人利益。金国良辩称：一、严永林转让自有住房，金国良自愿购买，双方意思表示真实，未损害他人利益，且经当地所属村委及司法所见证，故房屋转让有效。二、严永林与金国良已经实际履行了各自的义务，且金国良管理使用受让房屋已达十多年之久。三、本案诉争房屋已属于政府规划的拆迁范围内，严永林基于利益驱使而要求返还房屋。综上，驳回严永林的诉讼请求。为证明其辩称事实，金国良向本院提供如下证据：1、《房屋所有权证》一份，证明涉案房屋取得所有权证，可以转让的事实。2、杭州市中级人民法院（2002）杭民终字第1211号民事判决书一份（复印），证明类似的房屋转让行为合法有效。3、证明书一份，证明金国良在购买严永林住房前系无房户。4、证明一份，涉案房屋不在规划拆迁红线范围内，但位于该区域附近。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：（一）金国良对严永林提供证据的质证意见：证据1没有异议。证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。证据3的真实性、关联性有异议，严永林家人当时应当知道房屋转让金国良的事实。证据4的真实性有异议，同一单位出具的内容相矛盾，应该以房屋转让契约认可为准。证据5没有异议。证据6的真实性、合法性、关联性有异议。本院对上述证据1、2、5予以确认；证据3、4、6真实，其证明力结合庭审作综合认定。（二）严永林对金国良提供证据的质证意见：证据1的真实性没有异议，涉案房产所有权人是严永林。证据2的真实性、合法性，以法院审核为准，但与本案无关。证据3的真实性、合法性、关联性有异议。对证据4，真实性、合法性无异议，但与本案无关。本院认为，上述证据1真实合法，仅可证明涉案房屋取得了产权证书；证据2，系生效法律文书，缺乏与本案的直接关联。证据3、4系真实，与本案无关联。根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：1999年，严永林将位于杭州市余杭区闲林街道闲林村三组原闲林石道地7号（现变更为闲林石道地5号）1幢2间2层混合砖房转让金国良，并由双方于1999年10月22日签订《房产转让契约》一份，约定严永林将在杭州市余杭区闲林街道闲林村三组1幢2间2层混合砖房，建筑面积118.81平方米，道地面积34.44平方米，转让给金国良所有；金国良一次性付清人民币陆万元，该转让契约同时由原余杭市闲林法律服务所见证。自1999年金国良付清约定房款后，严永林即将上述约定房屋交付金国良，但房屋的《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》至今未能变更登记至金国良名下；另外，金国良对涉案房屋居住使用期间，对房屋予以了装修及增建了部分建筑等。本院认为：宅基地使用权应依法申请取得，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。严永林与金国良自愿签订了《房产转让契约》，约定了将房屋转让给金国良所有，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权及该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，该房屋转让行为实际导致了宅基地使用权转让。金国良购房时，其并非是严永林所在村的村民，且诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今未变更登记至金国良名下，根据现行的土地法律法规，严永林与金国良签订的《房产转让契约》无效，金国良应当返还受让的房屋。但严永林转让房屋多年后以违法出售房屋无效为由主张合同无效，对此应当承担相应的赔偿责任，金国良可综合确认赔偿数额后另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告严永林与被告金国良于1999年10月22日签订的《房产转让契约》合同无效。二、被告金国良于本判决生效后三十日内将位于杭州市余杭区闲林街道闲林村三组石道地5号（原闲林石道地7号）房产返还原告严永林。本案案件受理费1300元，减半收取650元，由原、被告各半承担，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员 谈建明二〇一三年七月十日书记员 杜 洁 关注公众号“”