（2013）历城民初字第908号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-07-11
案件名称
济南汇统物业管理有限公司与蔺XX物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南汇统物业管理有限公司,蔺ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2013）历城民初字第908号原告济南汇统物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人房道盛，董事长。委托代理人李XX，该公司职员，住济南市。被告蔺XX，山东XX**有限公司职工，住济南市。委托代理人鲍XX，住济南市。原告济南汇统物业管理有限公司（以下简称汇统物业公司）与被告蔺XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案，依法由审判员段军勇独任审判，于2013年6月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李XX，被告的委托代理人鲍XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇统物业公司诉称，按照原告汇统物业公司与被告蔺XX2006年7月签订的前期物业服务协议，原告依合同提供了物业服务，被告自2009年9月至2012年9月欠交物业服务费2996.26元，原告方多次催要，被告均未予理睬。要求判决被告蔺XX支付给原告自2009年9月至2012年9月的物业服务费2996.26元，依合同支付违约金4853.94元。被告蔺XX辩称，原告请求中部分已超诉讼时效，被告是2013年5月16日收到的传票，此前原告未向被告主张过权利，原告主张的2009年9月到2011年5月16日的物业服务费已超过了诉讼时效。原告不能按照合同约定提供物业服务，违约在先。原告未履行制止违法行为的义务，原告对小区内乱搭乱建，乱停车，乱堆放物品，堵塞消防通道的现象没有出面制止。原告不履行维护公用设施的义务，门禁系统和防盗门出现故障不及时维修，造成安全隐患。原告不履行管理义务，使楼梯间消防通道堵塞，卫生差。原告不及时维修公共照明设施，严重影响居民出行安全。小区内到处都是违章建筑，原告不管不问。根据双方签订的物业服务协议，原告有为被告维修水电的义务，被告家中经常无故停水，2012年6月被告家中停水，打电话让物业维修无果，到物业办公地点与物业服务人员协商，原告物业服务人员将被告家人打伤。原告未履行对公共设施的维护义务，小区内儿童活动设施长期不能使用，灯光球场的篮板也损坏，没有维修。被告主张履行抗辩权，在原告纠正违约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费。经审理本院认定，2006年7月6日原告汇统物业公司与被告蔺XX签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，甲方为汇统物业公司，乙方为蔺XX；乙方房屋位于东晨大街XXXXXXXXXXXXX室，类型为住宅，建筑面积为73.62平方米；甲方根据与济南豪嘉置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定，在上海花园实施前期物业管理服务；合同约定了甲方向乙方提供物业管理服务的内容；物业服务标准约定，小区公共配套设施完好，并按原设计用途使用，公共照明设施设备齐全，运行正常；小区卫生环境达到楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰土，窗户明亮；楼道内无乱堆乱放现象；道路、庭院、绿地、共用场地无杂物，保持清洁；小区内无违章临时建筑；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象；共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象；消防通道畅通无阻。协议约定物业服务费为每平方米1.1元，交纳时间为每月26日前；乙方如不按约定时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的千分之三按日交纳滞纳金。审理中被告蔺XX认可没有交纳2009年9月至2012年9月的物业服务费，但辩称原告汇统物业公司违约在先，没有按合同约定履行合同义务，并提供上海花园小区的照片证明自己的主张。照片显示，小区内存在车辆停放小区住宅楼门口通道上，703室房门锁把手上插有广告宣传材料，小区内道路上停放着车辆，楼梯通道内垃圾和自行车、电动自行车，小区大门内绿化带上堆放有建筑垃圾、树枝等现象。被告蔺XX委托代理人还提供三张本人照片欲证明原告工作人员曾对其进行过殴打。本院认为，原告汇统物业公司与被告蔺XX签订《前期物业管理服务协议》合法有效，合同约定由原告提供物业服务，被告交纳物业管理费。被告蔺XX认可没有交纳2009年9月至2012年9月的物业服务费，但辩称原告请求中2009年9月到2011年5月16日的物业服务费已超过了诉讼时效。原被告签订的合同中虽然约定物业服务费每月26日前交纳，原告未在每一期履行期限届满后即通过诉讼主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，而合同仍在履行期间内，原告主张2009年9月至2012年9月被告连续拖欠的物业服务费末超过诉讼时效期间。被告蔺XX辩称原告汇统物业公司在履行合同过程中违反合同约定，违约在先，被告蔺XX可以依先履行抗辩权不支付物业服务费。被告提供的照片能够证明原告在履行合同义务的过程中存在瑕疵。原告没有完全履行物业服务合同约定的义务，小区的业主可以要求原告承担继续履行和采取补救措施的责任。但原告履行了物业服务合同主要义务，未构成根本违约，被告以原告履行合同中存在瑕疵主张先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费，理由不能成立。被告委托代理人主张原告的工作人员曾对其进行殴打，除自己陈述外提供照片支持自己的主张，但被告提供的证据不能充分证明其主张，且被告主张人身受到损害与本案不属同一法律关系，被侵权人可另行主张权利。综上，原告汇统物业公司要求被告蔺XX依据合同支付欠交的物业服务费的诉讼请求本院予以支持。原告汇统物业公司提供的物业服务存在瑕疵，所以原告汇统物业公司要求被告支付违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告蔺XX支付原告济南汇统物业管理有限公司2009年9月至2012年9月的物业服务费2996元，限被告蔺XX于本判决生效之日起3日内付清。二、驳回原告济南汇统物业管理有限公司要求被告蔺XX支付违约金的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔺XX负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 段军勇二〇一三年七月十日书记员 吕桂文 搜索“”