（2013）渝一中法民终字第02141号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2015-12-26
案件名称
重庆市渝北区冠居物业管理有限公司与李如全、聂天容物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李如全,重庆市渝北区冠居物业管理有限公司,聂天容
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第02141号上诉人（原审被告）李如全，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）重庆市渝北区冠居物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松桥路100号。法定代表人倪尔红，经理。委托代理人刘坤勇，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。原审被告聂天容，住重庆市渝北区。上诉人李如全与被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司、原审被告聂天容物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年3月8日作出（2013）渝北法民初字第02430号民事判决。上诉人李如全对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人李如全的委托代理人聂天容、被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司的委托代理人刘坤勇、原审被告聂天容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，被告李如全、聂天容系重庆市渝北区回兴街道宝圣大道902号巴山夜雨8幢13-6号房屋业主，该房屋建筑面积为88.64平方米，系住宅，电梯房。原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司原名重庆金楼物业管理有限公司，后名称变更为重庆市渝北区冠居物业管理有限公司。2005年1月30日，重庆金楼物业发展有限公司与重庆金楼物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定重庆金楼物业管理有限公司为被告房屋所属的巴山夜雨小区提供物业管理服务。合同规定，委托服务期限为3年，合同期满本合同自动终止；对业主欠交各种费用，有权要求业主限期缴纳，逾期不交，按日加收应交金额千分之三的滞纳金，并可向人民法院提起诉讼。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的巴山夜雨物业小区提供了物业管理服务至今，被告在2009年4月至2012年12月期间未缴纳物业管理费。经原告催收后仍未缴纳。现原告向本院起诉要求被告支付拖欠原告2009年4月至2012年12月的物业管理费3591元，并从欠费次日起以欠款金额为基数、按日加收应交金额千分之三的滞纳金。另查明，原告提供物业服务的巴山夜雨小区物业服务费收费标准为多层住宅每平方米0.5元，高层住宅每平方米0.8元（含电梯使用费）。现原、被告之间尚未签订新的物业服务合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，重庆金楼物业发展有限公司作为巴山夜雨小区建设单位与重庆金楼物业管理有限公司签订了的《前期物业管理服务协议》不违反法律规定，合法有效。重庆金楼物业管理有限公司后依法变更为重庆市渝北区冠居物业管理有限公司，故原告属于合法的物业合同主体。原告为被告进行了物业管理服务，被告应当按与原告签订的《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付2009年4月至2012年12月为止共计45个月的物业管理费。原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司物业管理费收费标准为0.8元／月／平方米，故被告每月应交纳的物业服务费为0.8元／月／平方米×88.64平方米=”70.91元。被告李如全、聂天容拖欠的物业费45个月，总共拖欠的物业服务费为70.91元／月×45月=3”190.95元。重庆金楼物业发展有限公司与重庆金楼物业管理有限公司签订了的《前期物业管理服务协议》期限为三年，已于2008年1月30日到期。且原、被告未签订新的书面合同，仅存在事实上的合同关系。故原告无权要求被告支付合同到期后产生的滞纳金，因此，本院对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。对于被告在庭审中辩称原告物业服务质量存在的问题，本院认为，被告如果认为原告未履行或者不完全履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，导致被告受到实际损失，被告可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李如全、聂天容在本判决生效后三日内支付原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司2009年4月至2012年12月期间的物业服务费3190.95元；二、驳回原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由二被告负担。李如全不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，在查清事实基础上依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一审程序违法，开庭不正规。一审判决认定事实不清，判决错误，显失公平、公正，我没有与任何物业管理公司签订过物业管理合同，也没有任何物管公司来我小区进行过物业管理服务。我的防盗门锈迹斑斑，窗台漏水，楼下电梯口像垃圾堆，声控灯没有外壳，消防设施没有水，五通费3900元没有退我，这些问题没有解决，故我不交物管费。被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司答辩称：我司与开发商签订了《前期物业服务协议》，且也在小区服务。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，上诉人李如全是否应当向被上诉人重庆市渝北区冠居物业管理有限公司支付其所欠的物业服务费的问题，一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信。至于李如全提出的重庆市渝北区冠居物业管理有限公司物业服务质量存在的问题等，其可与该司自行协商或另行诉讼解决，本案不作处理。综上，上诉人李如全的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李如全负担。本判决为终审判决。审判长 张欲晓审判员 肖怀京审判员 郑 泽二〇一三年七月十日书记员 梁多华 来源：百度搜索“”