（2013）星民初字第297号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-11-04
案件名称
原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）周1、第三人周2租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
桂林市七星区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某某,周1,周2
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2013）星民初字第297号原告（反诉被告）刘某某被告（反诉原告）周1委托代理人赵元海，恭城瑶族自治县法律援助中心律师。第三人周2委托代理人张革，广西五和律师事务所律师。委托代理人左才勇，广西五和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）周1、第三人周2租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，在答辩期内被告周1提起反诉。本院决定本诉与反诉合并审理。本院依职权追加周2作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某，被告（反诉原告）周1及其委托代理人赵元海，第三人周2及其委托代理人张革、左才勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年6月19日，原告与周2签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于桂林市七星街11-1号房屋租赁给被告使用，租赁期限是三年，从2011年7月6起实行。2012年3月底，周2与周1到原告家，让原告拿出合同，周2将合同上乙方的名字更改为周1。之后周1搬了进去，但周1没付房屋押金，且合同上周1的身份信息不真实，故原告只收取了4月份的房租，通知其5月份搬走，但被告周1继续使用该房屋，且不交房租，其拖欠2012年5月至2012年8月的房租4400元。2012年8月底，被告搬走后，原告去查看房屋，发现被告欠电费300元，水费50元，原告补办交水电费存折，并花费10元。以上款项小计4960元；被告弄坏了房屋的门、琐、窗、墙上及地面的瓷砖等装修设施，至少损失6400元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，提出如下请求：1、判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租金4400元，垫付电费300元，水费50元，开锁、换锁心费用200元、补办交纳电费的存折工本费费用10元，共计4960元；3、判令被告支付原告其他经济损失6400元。本案诉讼费用由被告负担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明双方应履行合同，被告应当交纳房租、押金；2、派出所有关租赁的治安规定，证明房屋不能出租给无效身份证的人，该房不能转租；3、电费存款明细、2012年电费清单、彭某出具的2012年8月9日前欠水费50元单据，证明被告所欠水电费；4、开锁费用收据证明开锁花费200元；5、照片2张。证明该房出租给被告前有三个木门，后来被被告取走，原告请人安装门；6、照片12张，证明被告将房屋内墙面、地面、厨房瓷砖及厕所损坏的事实；7、后门照片2张，证明被告损害后门锁的事实；8、（2012）星民初字第772号民事判决书，证明租赁合同合法有效，双方应当全面履行合同。被告辩称：1、同意解除原告与被告的租赁合同；2、认可原告诉状上的第二项有关房租的诉讼请求，至于电费、水费及其他费用，只要有票据的，被告都认可，同意给付。开锁费用不认可；3、其他经济损失6400元没有事实依据，被告不认可。第三人辩称：1、本案的事实在桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第772号民事判决书已经有明确的认定；2、关于原告的诉请，第三人不清楚，第三人已经与原告解除了合同，是原、被告之间的关系。被告、第三人对其辩称在举证期限内没有提供证据。反诉原告反诉称：2011年6月19日，反诉被告与周2签订《租房协议书》一份，约定：刘某将其位于桂林市七星街11-1号房屋租赁给周2做工作室，租期自2011年7月6日至2014年7月5日，每月租金1000元，同时交纳房屋押金3000元。2012年3月18日，反诉原告、第三人及反诉被告三方协商，在原协议书基础上，将承租人由周2直接变更为反诉原告名字，并将租赁期延长至2017年7月5日，房屋用于经营油茶店。三方均在协议上签名或按手印确认。合同签订后，反诉原告即在此经营油茶店。反诉被告在收取反诉原告2012年4月房租1000元后，即提出解除合同，并拒收房租。2012年8月29日，反诉被告未经反诉原告同意擅自砸锁收回此房，致使双方无法继续履行合同。2012年3月18日，反诉原、被告、第三人协商变更租房协议的同时，第三人周2收取了反诉原告的租房押金3000元及房屋装修转让款15000元。反诉原告为能经营油茶店于2012年3月20日与张某签订了《房屋租赁协议》一份，由反诉原告租赁其房屋并交纳押金1300元，租期一年，并约定提前终止合同，押金不予退回。因反诉被告擅自提前收回房屋，反诉原告无法经营油茶店，也无法履行与张某签订的《房屋租赁合同》，给反诉原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院，请求判令反诉被告退回租房押金3000元，支付违约金3000元，并判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修转让款15000元及租房押金1300元。反诉原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁协议一份，证明第三人与原告签订租赁合同之后，第三人转租给被告，原告是同意的，租赁期限延长到2017年；2、刘某出具的押金收条一份，证明周2交给反诉被告3000元的押金；3、（2012）星民初字第772号民事判决书，证明本案的事实已经在判决书得到了认定；4、反诉原告与张某签订的租赁合同一份、张某出具的收条一份，证明因为原告原因，被告租用张某房屋不能继续租用，造成被告损失1300元；5、2012年3月18日收条，证明第三人收到反诉原告15000元转租费用及押金3000元的事实。反诉被告辩称：反诉原告与第三人转租房屋没有经过反诉被告同意，因为不符合公安的有关租赁房屋的规定，反诉被告也没有收到反诉原告交来的15000元转让费，反诉原告也没有交押金3000元给反诉被告，交给第三人与我无关。1300元的损失我不清楚，与我无关。第三人辩称：情况与反诉状所述的事实一致，认可反诉状的事实。反诉被告与第三人对其辩称在举证期限内没有提供证据经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但原告后来添加的内容不认可，证明内容无异议；证据2与本案无关；证据3的真实性无异议，认可被告租赁使用期间的电费，认可231.49元；证据4开锁费用与被告无关；证据5的真实性无法确认；证据6、证据7只能证明房屋现状是这样，不能证明是被告损害的；证据8的真实性及证明内容均无异议。第三人对原告提供的证据，同意被告周1的质证意见。反诉被告对反诉原告提供的证据1、证据2的真实性、证明内容无异议，证据2与反诉被告无关；证据3的真实性无异议；证据4、证据5与反诉被告无关；第三人对反诉原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5的真实性及证明内容均无异议；证据4的真实性无法确定。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因无相关证据予以否定，且与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2011年6月19日，甲方刘某与乙方周2签订《租房协议书》一份，约定：甲方将座落于桂林市七星街11-1号房屋出租给乙方做工作室，租期36个月（即2011年7月6日至2014年7月5日止），每月租金1000元，房屋押金3000元；乙方每月6日前交清下月房屋租金，逾期超过5日的甲方（原告）有权收回房屋，并没收押金；每月水电费由乙方承担；房租每年递增200元，退租时装修、设施无论哪方都不能拆除，如有必要拆除的需经双方协商，否则以押金作为赔偿；租赁期间如一方未到期解除合同，需提前30日通知另一方，提出解除合同的一方应向对方支付补偿金3000元。合同签订后，原告收取周2交来的押金3000元。2012年3月18日，经刘某、周2、周1三方协商，周2退出该房屋租赁，由周1承租，并在周2与刘某签订的《租房协议书》上将周2的名字变更为周1，租赁期限也延长至2017年7月5日止。原告刘某未退还房屋押金与周2，周2收取被告周1房屋押金3000元、房屋装修款15000元。周2交给刘某的房屋押金3000元留在刘某处。2012年4月6日，刘某收取周14月份房租1000元。之后，刘某认为周1经营油茶店弄脏其出租房，要求终止协议，并让周1搬出出租房屋，遭到周1的拒绝，周1继续使用该房屋直至2012年8月底，原告刘某找人开锁、换锁芯花费200元。另查明，周1从2012年5月起没有再付房租给刘某，自2012年5月至8月止共拖欠刘某4个月的房租4400元未付，并欠电费231.49元。现刘某、周1均同意解除房屋租赁合同。再查明，2012年3月20日，周1与张某签订《房屋租赁协议》，并交纳房屋押金1300元。本院认为：原、被告双方签订的《租房协议书》，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除房屋租赁合同，故原告刘某主张解除与被告周1的房屋租赁合同，本院予以支持。原、被告双方签订租房协议后，原告已将房屋交付被告使用，被告付了一个月房租后却未再交付房租，故原告主张被告支付拖欠的房租4400元，电费231.49元，证据充分，本院予以支持。原告主张被告支付超出的水电费部分，因证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付开锁、换锁芯费用200元，因当时双方的租赁合同并没有解除，原告自行开锁，本院对此不予支持。原告主张被告支付挂失补办交纳电费的存折工本费10元，无证据证实，本院不予支持。原告主张被告支付其他经济损失6400元，因双方签订的《租房协议书》中并未列明房屋的装修设施如何，原告提供的证据也不能证明房屋的损坏是由被告周1造成，故本院对原告刘某的该项诉请不予支持。反诉原告租赁反诉被告的房屋，其应按时交纳房租给反诉被告，而反诉原告付了一个月房租后却未再交付房租，反诉原告称反诉被告拒收租金，但其并无证据证实，故其已违约，其主张反诉被告退回房屋押金3000元，并支付违约金3000元，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告赔偿房屋装修转让款15000元，因租房协议中并无约定，且其自身违约，故本院不予支持。反诉被告另行租赁张义玲的房屋，并交纳押金1300元，其主张反诉被告赔付该押金，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、二百二十六条、二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告周1的租房协议。二、被告周1给付原告刘某房屋租金4400元，电费231.49元。三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告周1的诉讼请求。本案收取本诉案件受理费84元（原告已预付本院），由本诉原告刘某负担34元，本诉被告周1负担50元。本案收取反诉案件受理费179元（反诉原告已预付本院），由反诉原告周1负担。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费84元，反诉上诉案件受理费179元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 谌姝霖代理审判员 何其华人民陪审员 杨秀爱二〇一三年七月十日书 记 员 朱 捷 关注微信公众号“”