（2013）连民终字第0797号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-01-22
案件名称
连云港市新电房地产开发有限公司与成素花,倪宏商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甲公司,成某某,倪某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第0797号上诉人（原审被告）甲公司。被上诉人（原审原告）成某某。被上诉人（原审原告）倪某上诉人甲公司因与被上诉人成某某、倪某商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2013）海民初字第0235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年6月4日，成某某、倪某与甲公司签订一份商品房买卖合同，由成某某、倪某购买甲公司位于连云港市海州区朝阳西路南、幸福路东光明新贵1幢2单元901号房，建筑面积100.76平方米。其中合同第十五条约定：出卖人（甲公司）应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（成某某、倪某）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。在上述商品房买卖合同中，双方没有对如果买受人不退房时，出卖人的违约责任作出约定。涉案房屋甲公司已交付给成某某、倪某，但甲公司未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使成某某、倪某至今未能取得房屋所有权证。另查明，成某某、倪某曾于2011年3月10日在原审法院起诉，要求甲公司赔偿2010年7月10日至2011年3月10日期间未办理权属登记资料备案违约金19750元，案件经两级法院审理后，法院最终支持了成某某、倪某自2010年7月10日至2011年3月10日（8个月）的逾期办证违约金19648元。成某某、倪某又于2012年6月27日在原审法院起诉，要求甲公司赔偿2011年3月11日至2012年3月10日（12个月）期间未办理权属登记资料备案违约金37507元，案件经两级法院审理后，最终支持了成某某、倪某自2011年3月11日至2012年3月10日的逾期办证违约金29472元。以上事实，有商品房买卖合同、生效民事判决书及当事人双方的当庭陈述予以证实。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外，生效的民事判决已经确定甲公司赔偿了成某某、倪某20个月逾期办证违约金49120元，现因甲公司仍未按合同约定履行权属登记备案义务，故成某某、倪某再次起诉12个月的逾期办证违约金符合法律规定，原审法院予以支持。经核算，违约金数额为29472元。对于甲公司提出的双方签订的合同有特殊约定，即在约定期限未能办理产权证时，成某某、倪某应当行使退房权利，甲公司相应支付违约金，该条款符合相关司法解释的特殊约定的抗辩意见，与生效判决不符，原审法院不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、甲公司于判决生效后十日内支付成某某、倪某逾期未办理权属登记备案违约金29472元；二、驳回成某某、倪某其他诉讼请求。案件受理费671元，由甲公司负担。甲公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人诉讼请求不应得到支持。理由是：1、双方买卖合同第十五条属于双方之间的特殊约定，该约定不违反法律规定，双方应当遵守，生效判决不能左右本案的处理。2、法律规定违约金的功能和宗旨是违约所致的损失得到合理的补偿，被上诉人没有举证证明其实际的损失，继续让上诉人承担不合理。3、被上诉人说其是融资损失，也就是损失是可以计算的，被上诉人应当举证，如举证不能，其诉求不应得到支持。被上诉人成某某、倪某辩称：1、双方之间买卖合同十五条仅对买受人退房情形下出卖人的违约责任进行了约定，没有对买受人不退房情形下出卖人的违约责任进行约定，属于违约责任约定不全，不是所谓的特殊约定，因此，在买受人不退房情形下，出卖人应按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定承担违约责任。2、最高院上述解释第十八条规定的违约金属于法定违约金，只要由于出卖人原因买受人未能按期取得房屋权属证书，出卖人就要承担违约责任。违约责任并不以实际损失为前提，也不存在上诉人所谓的比例和公平问题。3、被上诉人在一审中已明确说明融资是指房产证的功能，并不是实际损失。上述解释第十八条第二款对于违约金数额也进行了规定，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照银行规定的金融机构收逾期贷款利率标准，不以被上诉人损失为标准。被上诉人没有举证证明损失的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案发生的原因是因甲公司一直未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，即未按合同约定履行权属登记备案义务，致使成某某、倪某未能取得房屋所有权证。甲公司已经两次判决共赔偿了成某某、倪某20个月逾期办证违约金49120元，但甲公司仍未按合同约定履行权属登记备案义务，致成某某、倪某再次起诉12个月的逾期办证违约金（甲公司现已按合同约定履行权属登记备案义务，成某某、倪某已取得房屋所有权证），也未在法定期限内对已生效的民事判决申请再审。双方订立的商品房买卖合同第十五条约定了如因甲公司的责任，成某某、倪某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，成某某、倪某可退房，但没有对如果成某某、倪某不退房时，甲公司的违约责任作出约定。故原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定并参照已生效判决，判决甲公司支付成某某、倪某逾期未办理权属登记备案违约金29472元，并无不当。上诉人甲公司上诉理由因无事实依据，本院不予支持。上诉人甲公司上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费671元，由上诉人甲公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 丹审 判 员 伏广超代理审判员 黎乃忠二〇一三年七月十日书 记 员 朱培培 来源：百度“”