（2013）雁民初字第00568号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2015-08-28
案件名称
西安新都实业发展有限公司与西安银行股份有限公司长延堡支行租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安新都实业发展有限公司,西安银行股份有限公司长延堡支行
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条，第二百二十九条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第00568号原告：西安新都实业发展有限公司。住所地：西安市雁塔区长安南路***号。法定代表人：刘小勇，该公司董事长。委托代理人：白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。被告：西安银行股份有限公司长延堡支行。住所地：西安市雁塔区长延堡办水厂路南侧0号旺园小区。代表人：高菊梅，该支行行长。委托代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。原告西安新都实业发展有限公司（以下简称新都公司）与被告西安银行股份有限公司长延堡支行（以下简称长延堡支行）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年6月2日，原告新都公司通过竞拍方式以435万元价款依法取得了安泰酒店1-15层总面积15097.7平方米的十年经营收益权，其中被告租赁的房屋西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋均包括在原告依法拍卖取得的经营范围内，故原告对被告占有、使用房屋产生的占用费依法享有经营收益权。2006年6月3日，原告正式接收安泰酒店后，被告继续占有、使用原承租房屋，双方虽未签订书面租赁合同，但因原告已取得被告原承租房屋的经营收益权，故被告应向原告支付占用房屋期间的占用费。原告现比照被告与原出租人签订的租赁合同租金标准要求被告支付占用房屋期间的费用。且被告在占用该房屋期间，产生的水、电及空调费用均由原告公司垫付，被告应向原告支付该笔费用。2008年原告曾向西安市雁塔区人民法院起诉，请求被告清偿2006年6月3日至2007年12月底的租金及水电空调费用，雁塔法院支持了原告的诉讼请求，被告不服上诉至西安市中级人民法院，后中院驳回了被告的上诉请求。原告在申请执行期间被告又向陕西省高级人民法院申请再审，省高院驳回了被告的再审申请。现被告仍占有使用该房屋，现诉至法院请求依法判令被告腾交该房屋，支付房屋租金2583333.34元，并承担逾期利息592412.5元，支付水电空调费107018.53元及逾期利息31398.91元；本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告所述与事实不符。首先原告不具备主张权利的主体资格。被告与陕西省公安厅交警总队培训中心签订的租赁合同合法有效，被告已按合同约定一次性向该培训中心支付了16年租金550万元，故被告有权占有使用该房屋至2015年12月31日。原告虽通过竞拍方式取得本案涉案房产权益，但根据“买卖不破租赁”原则，原告无权要求被告重复支付租金。其次，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。我国法律规定关于租金的主张诉讼时效为1年，而原告主张2008年1月至2013年2月的租金已经超过诉讼时效。第三，原告诉讼请求中的金额无依据。根据被告与陕西省公安厅交警总队培训中心签订的房屋租赁合同中的约定即16年租金为550万元，故每年为34.375万元。同时被告在使用该房屋一层时，原告一直对被告停水停电，故无从产生水电费用。2007年12月被告已通过公证将该大楼六楼西侧的十三间房腾出，房屋由原告实际占有，所以该十三间房的租金即按照每年17.188万元计算不应由被告承担。第四，原告与陕西安泰酒店有限责任公司为关联公司，安泰酒店的监事为原告公司的法定代表人，两公司存在利用纠纷重复收取租金损害原告利益的事实。综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2000年4月6日，被告与陕西省交警总队培训中心签订了《房屋租赁合同》，约定将交警总队培训中心大楼西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋租给被告从事经营活动，租赁期限16年，租金为每年50万元，如承租方一次性付清16年租金，则支付全部金额为550万元，并约定被告每月无偿使用水电，不承担物业费等其他费用。合同签订后，被告向交警总队预付了全部房租550万元，并在一楼设立办公机构进行经营。2006年6月2日，原告通过竞拍方式，依法取得了该交警总队培训中心1-15层总面积15097.7平方米的十年经营收益权，其中被告所租赁的房屋西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋均包括在内。2008年原告新都公司将被告长延堡支行诉至本院请求被告支付从2006年6月3日至2007年12月拖欠的房租及水电费，并承担逾期利息。经本院（2008）雁民初字第1452号民事判决书判决被告长延堡支行支付原告2006年6月3日至2007年12月房租79.1666万元及水电费6.3337万元，并承担逾期利息。后被告长延堡支行不服上诉至西安市中级人民法院，经西安市中级人民法院审理后，作出（2008）西民一终字第1038号民事判决书判决被告长延堡支行支付原告2006年6月3日至2007年12月的房屋占用费791666元及水、电、空调费63337元，并承担逾期利息。被告长延堡支行对西安市中级人民法院的终审判决向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院作出（2009）陕民申字第236号民事裁定书驳回了被告长延堡支行的再审申请。现原告新都公司将被告长延堡支行诉至法院请求依法判令被告腾交房屋，支付2008年1月至2013年2月的房租、水电费及逾期利息。另查明，被告长延堡支行已于2013年1月28日搬离该房屋西侧一楼大厅，但其未向原告腾交该房屋。同时该房屋六楼西侧十三间房屋在2012年12月已出租他人。上述事实，有民事判决书、当事人陈述、庭审笔录及相关证据在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，2006年6月2日，原告新都公司通过竞拍方式以435万元价款依法取得了交警总队培训中心1-15层总面积15097.7平方米房屋十年经营收益权，其中被告长延堡支行所租赁房屋西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋均包括在原告新都公司依拍卖取得的经营权范围内，故原告新都公司对被告占有、使用房屋产生的占用费依法享有经营收益权。原告新都公司于2006年6月3日正式接收上述房屋后，被告继续占有、使用原承租的房屋，双方虽未签订书面租赁合同，但因原告新都公司已取得长延堡支行原承租房屋经营收益权，故被告长延堡支行应向原告新都公司支付占用房屋期间的占用费。原告新都公司现比照长延堡支行与原承租人签订的租赁合同的租金标准要求被告长延堡支行支付占用房屋期间的费用，理由正当，本院依法予以支持。关于被告辩称其已向交警总队培训中心一次性交纳了全部租金，不应再交第二次房屋占用费的意见，因该租赁标的经过拍卖后，一次性买断十年经营权，一次性付清全部费用，原告新都公司不承担拍卖前发生的债权债务，也无法向交警总队培训中心再主张权利，故应由被告长延堡支行支付原告新都公司租金后，再向原出租人交警总队培训中心要求返还财产为宜，故被告的辩称意见本院不予采纳。对于被告主张其已于2013年1月28日搬离该房屋西侧一楼大厅，不应承担此后占用费的主张，因其未向原告履行腾交该房屋交接手续，故对于其主张，本院依法不予支持。庭审中，原告新都公司表示该房屋六楼西侧十三间房屋在2012年12月已出租他人，故此后产生的占用费不应由被告承担。同时被告称六楼西侧十三间房屋应按照月租金的一半支付占用费，对此主张本院依法予以认可。综上，被告应支付原告房屋占用费共计2520832元。关于原告要求被告腾交该房屋，现被告也已实际搬离，故对于原告该项请求，本院予以支持。关于原告要求支付水、电费一节，原告新都公司向交警总队交纳的水电费中也包括被告长延堡支行的相关费用在内，故应视为原告新都公司与被告长延堡支行变更了租赁合同的相应内容，被告应当按照实际发生的费用，向原告交纳相应的水电费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告西安银行股份有限公司长延堡支行于本判决生效后十日内向原告西安新都实业发展有限公司腾交位于西安市雁塔区长安南路123号陕西省公安厅交通警察总队培训中心大楼西侧一楼大厅房屋。二、被告西安银行股份有限公司长延堡支行于本判决生效后十日内支付原告西安新都实业发展有限公司房屋占用费2520832元及利息578079.6元（利息按银行基准利率7.74%计算，时间从2009年1月1日至2013年2月28日）。三、被告西安银行股份有限公司长延堡支行于本判决生效后十日内支付原告西安新都实业发展有限公司房屋占用水电、空调费107018.53元及利息31398.91元（利息按银行基准利率7.74%计算，时间从2009年1月1日至2013年2月28日）。四、驳回原告西安新都实业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费45690元，由原告承担5690元，被告承担40000元。因原告已预交，故被告于本判决生效之日起十日内将其承担部分诉讼费用给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 尹顺安人民陪审员 王雪绒二〇一三年七月十日书 记 员 魏张红 关注公众号“”