（2013）平民三终字第123号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-06-27
案件名称
陈杰与鲁艳芝买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈杰,鲁艳芝
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）平民三终字第123号上诉人（原审原告）陈杰，男，1951年11月9日出生。委托代理人尹涛，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）鲁艳芝，女，1966年3月30日出生。委托代理人曹跃升，男，1967年10月14日出生。委托代理人刘艳军，河南元瑞律师事务所律师。上诉人陈杰因与被上诉人鲁艳芝买卖合同纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2011）卫民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终。原审查明，陈杰原系申楼村村民，原有老宅，后因煤矿塌陷，规划新村后，所在申楼村于1990年又给其划分了一处宅基地，陈杰在此处建造房屋一处，上下两层六间，约200平方米。2007年3月11日，陈杰（甲方）与鲁艳芝（乙方）签订房屋转让协议一份。该协议载明：一、房屋面积、质量等乙方已现场看过，无异议。转让后对房屋的质量及安全问题，甲方不再承担任何责任。二、土地使用面积，以申楼村委会等部门、单位的认定为准。后院的使用性质，甲方已向乙方说明情况，乙方也已了解具体情况，并知道有关部门不予办证，以后如有关部门、单位有争议，乙方自己解决，甲方不承担责任。三、订立转让协议时，乙方一次性付清转让费（13.5万元），甲方应给乙方开具收据作为凭证。四、房产证、土地使用证等有关证书由乙方自己申报并交费。五、转让费付清后，双方应及时在协议书上签字，转让即行成立，乙方即为该房屋所有人，甲方应在二日内将房屋交给乙方。本协议双方签字后正式生效。合同签订当日，鲁艳芝将转让款13.5万元全部付清。取得房屋后，鲁艳芝对所购买房屋进行了翻修与扩建。扩建房屋时，经申楼村村委会出具证明内容为：“鲁艳芝于2007年3月16日经村委会同意建房，位于铁路南侧，东邻赵康碧，西邻董国钦。”鲁艳芝新建7米×4.5米门楼，新建后院25米×12米，上下两层共17间房屋，两个卫生间，一个沼气池，一个水塔。南围墙进行了改建，增加晾台1.2米×12米，门窗、房顶进行了更换；地面重新铺砖，水电线路等进行了重排。另查明，陈杰系平顶山市计划生育委员会退休职工，户籍为城镇居民。鲁艳芝系申楼村村民，是村办企业鹰泰化工有限公司职工。因该村土地人均不足一分，按国家政策“农转非”于1991年、1992年分两批一并转为城镇户籍。鲁艳芝在本村无其他房产和宅基地。原审法院认为，陈杰与鲁艳芝签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。双方签订协议后，均已履行了相应义务。鲁艳芝购买该房屋后，又对房屋及宅院进行了翻修与扩建。扩建房屋时，已经申楼村村委会同意。虽然国家严令禁止城镇居民购买宅基地上的农村房屋，但对农村村民购买本集体经济组织宅基地上的房屋没有明确禁止性规定。本案中，陈杰原系申楼村村民，在其所拥有上述房屋所有权及宅基地使用权的情况下，在公平、自愿的基础上与鲁艳芝签订了《房屋转让协议》，将其所拥有的申楼村的房屋及宅基地以约定的价格有偿出让给无宅基地的鲁艳芝，因此，该房屋所占宅基地的所有权未发生变更，仍归申楼村集体组织所有，且仍由该村集体组织成员使用。鲁艳芝系申楼村村民，户籍之所以变更为城镇户籍是因政策原因，且是与申楼村全体村民一并农转非所造成的。综上，陈杰的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告陈杰的诉讼请求。一审案件受理费4540元，由陈杰负担。一审宣判后，原审原告陈杰不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。原审判决认定：鲁艳芝系申楼村村民，是村办企业鹰泰化工有限公司职工，与事实不符。一方面，从确认《房屋转让协议》效力的角度而言，关键要看鲁艳芝在2007年3月11日《房屋转让协议》签订时是否系申楼村村民。平顶山市公安局东安路派出所出具的《常住人口登记表》和鲁艳芝的《常住人口基本信息》可以证实：鲁艳芝的户籍早在1995年6月就从申楼村迁到了东安路派出所辖区（登记住址为平顶山市卫东区建设东路北18号院4号楼30号，服务处所是平顶山市开发区跃生物资供应站），并转为非农业家庭户口，迁入原因为“投靠亲属”（其丈夫）。上述由公安机关出具的书证对于证明公民的身份有最高的证据效力，而原审判决之所以认定鲁艳芝系申楼村村民，是依据申楼村委会出具的一份《证明》，但该《证明》形式上没有村委会负责人的签字，内容也明显与事实不符，该《证明》的证据效力明显低于由公安机关出具的书证。以上事实表明，2007年3月双方签订《房屋转让协议》时是平顶山市的城镇居民，早己不是申楼村的村民。另一方面，原审判决认定鲁艳芝是“村办企业鹰泰化工有限公司职工”与事实不符。鹰泰化工有限责任公司是河南天宏焦化集团控股的企业，并非原审判决所谓的村办企业。其二、原审判决认定：因该村（申楼村）土地人均不足一分，按国家政策“农转非，于1991年、1992年分两批一并转为城镇户籍。原审数次庭审，我自始至终没有见到关于鲁艳芝“农转非”问题的原始材料，一审法院仅凭申楼村委会的一纸“证明”就如此草率认定，是极不负责任的表现。对于鲁艳芝早已迁出申楼村的重要事实，原审法院则一字不提，刻意回避，目的何在，不言自明！其三、原审判决认定：鲁艳芝在本村无其他房产和宅基地。事实上，我提交的和一审法院调取的一系列证据（申楼村委会的证明、宅基地申请书、《东高皇乡政府关于申楼村八十户群众急需宅基地的请示报告》、《村民占用宅基地申请表》等）相互印证，证实鲁艳芝早在1989年就以“住房有困难”为由申请划分了一处宅基地。《村民占用宅基地申请表》显示：对于鲁艳芝的占用宅基地申请，村民小组、申楼村委会和东高皇乡村镇办均盖章表示同意，《东高皇乡政府关于申楼村八十户群众急需宅基地的请示报告》更进一步表明东高皇乡政府同意鲁艳芝等人占用宅基地的申请。1986年颁布的《土地管理法》第三十八条规定（1988年未修改该条）“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”根据上述规定，鲁艳芝申请划分的宅基地己经取得了东高皇乡政府的批准，证人侯保顺、张遂臣、张长生、王洪民等时任村干部、村民的证言和《卫东区皇台街区申楼村门牌登记表》等证据相互印证，证实了鲁艳芝己经取得该处宅基地的基本事实，在此情况下，原审判决认定：鲁艳芝在本村无其他房产和宅基地与事实不符。二、原审判决认定事实所依据的主要证据是伪造、变造的假证。其主要表现为：其一、本案出现了一个令人极其莫名其妙的情况：鲁艳芝轻而易举地就可以拿到加盖有申楼村委会公章的内容虚假的证明，致使一审法院收到了多份申楼村委会出具的假证，客观上起到了混淆视听、干扰办案的负面作用。据我了解，问题出在申楼村掌管公章的会计主任张书志身上。原来张书志的妻子和被上诉人鲁艳芝的亲哥哥鲁瑞彦的妻子是亲姐妹关系，如此就不难理解为何鲁艳芝能轻松拿到只加盖申楼村委会公章，而没有村委会负责人签字的假证明。其二、案件审理期间鲁艳芝曾向法庭提交了由申楼村委会出具的一份《证明》并进行了质证，该《证明》的内容为：兹证明鲁艳芝，女，1966年3月30日出生，因申楼村土地人均不足一分，按国家政策“农转非”时一并“农转非”。令人惊讶的是，上诉人收到原审判决后，在原审卷宗中却看到上述《证明》中增加了“91、92年两批转”的内容，这无疑是有人在庭审质证过的证据中又添加了内容。三、从本案的事实和相关法律、司法解释的规定来看，应依法确认我们双方签订的《房屋转让协议》无效，并判决鲁艳芝向我返还房屋和宅基地。《中华人民共和国土地管理法》（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定》第二次修正）第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国办发（2004）28号）第（十）条规定：“禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁妙卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据上述规定，农村宅基地属于农民集体所有，所以能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，如果允许农村房屋向城镇居民出售，势必导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让，这将导致宅基地使用权享受主体扩大化，有违《土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定，也违反了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第（十）条和国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知）第二条第二款规定的精神。而本案中，2007年3月签订《房屋转让协议》时鲁艳芝是平顶山市的城镇居民，且其户籍早已迁出申楼村，根本不再是申楼村的村民。因此，双方买卖申楼村房屋的行为因违反了我国法律、行政法规的强制性规定而无效。此外，《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》（2004年11月2日国土资发（2004）234号）规定：“（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，根据当事人双方提交的证据综合判断，完全可以认定双方签订《房屋转让协议》前在申楼村取得了一处宅基地，在此情况下，鲁艳芝又于2007年3月和我签订《房屋转让协议》，意图取得第二处宅基地，鲁艳芝的上述行为显然违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，从而导致该协议无效。根据我国《合同法》的规定：合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，应当判令鲁艳芝依法向陈杰返还房屋及宅基地。请求撤销一审判决，依法确认陈杰与鲁艳芝签订的《房屋转让协议》无效，鲁艳芝向陈杰返还位于平顶山市卫东区申楼村铁路南侧的房屋7间（216平方米）和宅基地。一、二审诉讼费用均由鲁艳芝负担。被上诉人鲁艳芝辩称，1、陈杰提出的我不是申楼村村民。鲁艳芝至今仍然享受申楼村各项待遇，是由于集体农转非才转入城镇户口，且是因为孩子上学才转到东安路。鹰泰化工公司是申楼村与天宏焦化公司控股企业，并非是村办企业，申楼村委会是初始单位，出具的证明效力无可厚非。是否有房产和宅基地是不能隐藏的，从一审到现在，陈杰始终不能明确指出鲁艳芝有宅基地的事实，其提供的证据，如请示报告和申请表，仅仅证实鲁艳芝符合宅基地划分条件，不能证明鲁艳芝已经划分有宅基地，同时这些申请表和请示报告恰恰证实了鲁艳芝的村民身份。认为一审的证据是伪造的假证据，没有任何依据。原审法院的承办人员和院长，多次到申楼村进行走访，对相关问题均已核实。如果认为是伪造证据，依据何在？如果给鲁艳芝规划了宅基地，那么不可能登记在卢瑞生的名下，卢瑞生的房屋产权是在1995年办理的，不可能先知先觉的知道在201几年会有纠纷产生，因此上诉人的主张是不能成立的。陈杰的上诉理由存在矛盾，陈杰引用的依据中，农村村民一户只能有一处宅基地。可以判断，陈杰自己都承认鲁艳芝是农村村民。1991、1992农转非是大批的，不是个别现象。现在申楼村也是城镇户籍，户籍在演化的过程中，已经改变了原来的定义，鲁艳芝农村村民的身份没有改变，是历史的演化，现仍然享受村民的待遇。鲁艳芝始终没有离开申楼村，不管是借用房屋居住，还是租房居住，到购买陈杰的房屋。鲁艳芝在购买的过程中向申楼村委会进行了报告，征得了申楼村委会的同意，且在购买陈杰房屋基础上重新建造，也得到了申楼村委的认可，充分说明鲁艳芝的身份是申楼村民，符合农村房屋流转的条件。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，鲁艳芝系平顶山市鹰泰化工有限责任公司申楼村的占地职工，因该村土地人均不足一分，按国家政策“农转非”，于1992年转为城镇户籍。本院查明的其他事实与原审认定的事实相一致。本院认为，陈杰原系申楼村村民，在其所拥有上述房屋所有权及宅基地使用权的情况下，在公平、自愿的基础上与鲁艳芝签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示。鲁艳芝系申楼村村民，户籍之所以变更是因政策原因，与申楼村村民一并农转非所造成的。鲁艳芝购买该房屋后，又对房屋及宅院进行了翻修与扩建。扩建房屋时，征得了申楼村村委会的同意，表明申楼村村委会对双方之间房屋转让行为的认可。虽然国家严令禁止城镇居民购买宅基地上的农村房屋，但对农村村民购买本集体经济组织宅基地上的房屋没有明确禁止性规定。鲁艳芝虽然向当地人民政府申请规划过宅基地，但无证据证明鲁艳芝已得到过宅基地，且1995年办理的房产证上登记的所有权人为卢瑞生。因此，陈杰称在双方签订房屋转让协议前，鲁艳芝已有一处宅基地，证据不足。陈杰将其所拥有的申楼村的房屋及宅基地以约定的价格有偿给出让给无宅基地的鲁艳芝后，该宗房屋所占宅基地的所有权并未发生变更，仍归申楼村集体所有，且仍由该村集体组织成员使用，也未损害国家利益和社会公共利益，因此双方签订的《房屋转让协议》应为有效协议。故上诉人陈杰的上诉讼请求，不能成立，本院不予支持。原审判决基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费4540元，由上诉人陈杰负担。本判决为终审判决。审判长 陈亚超审判员 李新保审判员 尚少辉二〇一三年七月十日书记员 卫 娜 微信公众号“”