（2013）南民初字第93号

裁判日期: 2013-07-10

公开日期: 2014-07-06

案件名称

原告孙秀梅诉被告饶宝玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

唐山市路南区人民法院

所属地区

唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙秀梅,饶宝玉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十二条第一款，第一百五十条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第93号原告孙秀梅，女，1957年2月14日生，汉族，户籍所在地唐山市路南区，现住唐山市路南区。委托代理人石菲，系原告女儿，1982年3月31日生，汉族，现住唐山市路南区。委托代理人赵福春，唐山市路北区果园坤伦法律服务所法律工作者。被告饶宝玉，男，1955年3月20日生，汉族，户籍所在地唐山市路南区，现住唐山市路南区。原告孙秀梅诉被告饶宝玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙秀梅的委托代理人石菲、赵福春，被告饶宝玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年11月14日，被告作为甲方将唐山市路南区万达广场E-2楼东单元33层C1住房一套卖给原告，合同第四条约定，甲方负责回迁时的一切手续，包括但不限于分房号、调层次。第五条约定了甲方的违约责任。合同签订以后，2008年11月15日，原告将全部购房款人民币339000元交付给被告，被告为原告打下收条。2010年8月29日，唐山市路南区万达广场工程竣工，居民开始回迁，原告找到被告协商一起到唐山市路南区市场建设服务处领房屋钥匙并领取因房屋质量问题发放的各项赔偿款120000元。但是被告看到有利可图，便不遵守双方订立的房屋买卖协议书，想从原告处进一步得到经济利益。双方多次协商不成，导致原告至今未领到房屋钥匙，不能正常入住。同时唐山市路南区市场建设服务处发放的赔偿款也不能领取。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。如果被告及时配合原告领取房屋钥匙，该房屋出租以后必定能得到房屋租金，但是该房屋却空闲至今。原告认为，双方订立的房屋买卖协议书合法有效，唐山市路南区万达广场E-2楼东单元33层C1房屋所有权以及其相关的财产权利应该归原告所有。被告理应配合原告到唐山市路南区市场建设服务处领取房屋钥匙并配合原告到房产管理部门办理房屋过户手续。由于被告违约行为，应赔偿原告经济损失并承担违约金，为此，起诉至法院，请求确认原、被告之间于2008年11月14日签订的房屋买卖协议书合法有效，唐山市路南区万达广场E-2楼东单元33层C1房屋所有权及相关补偿费78932元归原告所有；判令被告赔偿原告经济损失36000元，违约金101700元；判令诉讼费由被告承担。原告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：一、唐山市路南区市场建设服务处出具的长青楼拆迁收件收据1份，证明被告已经将收件交付给原告，双方的买卖合同合法有效。二、唐山市长青楼小区及周边区域整体改造住宅回迁补偿安置协议书1份，证明原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。三、2008年11月14日原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》1份，证明原、被告之间存在真实合法的买卖合同关系。四、被告于2008年10月15日为原告出具收条1份，证明原告已经向被告交付了全部购房款339000元，双方存在真实有效的买卖合同关系。五、唐山市长青楼区域改造居民住房回迁安置协议书1份，证明该安置住房具有拆迁补偿费，协议第七条写明补偿费为78932元，该补偿款是对住户的补偿，应归房产所有人所有。被告饶宝玉辩称，一、被告与原告之间的买卖合同只是被告将诉争房屋转让给原告，关于诉争房屋的补偿款应归被告所有。二、原告没有证据证明其所称120000元房屋补偿款存在。三、无论是否存在120000元拆迁补偿款，与原告无关。诉争房屋存在质量问题，被告有义务对房屋进行修复，交付合格的房屋。四、根据相关法律规定诉争房屋的120000元补偿款属于孳息，且在房屋交付前产生，原告无权主张。五、原告拒绝支付办理房屋手续的各项费用导致其无法领取房屋钥匙，其自己应承担房屋无法交接的责任。六、诉争房屋属于被告与二位女儿的共有财产，现二位女儿均不同意将房屋出售给原告，主张适用共有人优先购买权。另外，原告并没有像诉状中所说多次找被告，反而是被告主动联系原告。综上，原告所诉无事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：一、房屋买卖协议1份（复印件，原件已交给原告），证明当时确实存在房屋买卖的事实。二、唐山市长青楼小区及周边区域整体改造住宅回迁补偿安置协议书1份（复印件，原件已交给原告），证明此协议书是我自己与唐山市路南区市场建设服务处签订的，当时我不清楚诉争房屋有我二位女儿的份额。三、唐山市长青楼区域改造居民住房回迁安置协议书1份（复印件，原件已交给原告），证明房屋住房整体补贴为94620元，我认为此补贴为对拆迁户的补偿；房屋超出应置换面积3.9平方米，扣除房屋补偿款11670元，以及层级调价费2009元，办理入住手续交纳2009元，此三笔费用应由原告自己交纳，但实际却从整体补贴中扣除；此协议是被告、饶丽、饶丹与唐山市路南区市场建设服务处签订的，此时被告才知道被告的二位女儿饶丽、饶丹为该房屋的共有人。四、唐山市长青楼小区及周边区域整体改造工作领导小组办公室公告第4号文件1份，证明2012年4月1日长青楼正式回迁入住，且房屋质量没有问题。五、唐山市长青楼小区及周边区域整体改造工作领导小组办公室回迁安置须知1份，证明被告是事后得知被告的二位女儿是房屋的共有人，拆迁时虽有安置须知但是被告并不清楚。六、长青楼回迁安置办法1份（复印件），证明被告有四级残疾，应享有2500元补贴。七、唐山市长青楼区域回迁临时安置补助费发放协议书1份，证明过渡费、补偿款均应由被告领取并所有。八、饶宝玉残疾人证复印件、饶宝玉、饶丹、饶丽身份证复印件、饶宝玉、饶丹、饶丽、饶宝玉前妻鲁刚会的户口页复印件各1份，证明诉争房产应有饶丹、饶丽的份额。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二，真实性无异议，是被告交给原告的，证明目的有异议，原告违约在先，房屋买卖协议现在无效。对证据三，真实性无异议，证明目的有异议，原告违约在先，房屋买卖协议现在无效。对证据四，真实性无异议，是被告给原告出具的收条，原告给被告339000元，原来约定为340000元，少给了被告1000元。对证据五，真实性无异议，证明目的有异议，虽然被告将房屋出售给原告，但不管如何补偿，因补偿款是在房屋未过户之前产生，且是针对拆迁户的补偿，此补偿款应归被告所有。原告对被告提交的证据一，无异议。对证据二、三，真实性无异议，但不能证明双方买卖合同无效。对证据四，真实性无异议，但正好说明被告应配合原告去拆迁部门领取钥匙。对证据五，真实性无异议，说明被告应配合原告去拆迁办办理相关手续。对证据六，与本案无关联性。对证据七，真实性无异议，能够证明被告应配合原告办理相关手续。对证据八，根据《合同法》第四十九条规定，原告有理由相信被告具有代理权限，所以双方签订的买卖合同是真实有效的。经审理查明，2008年11月9日，被告饶宝玉作为乙方与唐山市路南区市场建设服务处作为甲方签订拆协字（2008）第1617号《长青楼住宅按比例置换房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议约定：“一、乙方被拆迁房屋坐落在长青楼224-2-1，房屋产权登记使用性质住宅，实际用途住宅，房屋产权证号路南（广）字第3130847**号，建筑面积42.05平方米；土地使用证号冀唐国用（2007）第505号，土地使用权类型1（1、出让2、划拨），土地使用面积19.8平方米”。2008年11月14日，被告饶宝玉作为甲方与原告孙秀梅作为乙方签订《房屋买卖协议书》，协议中约定：“甲、乙双方经平等协商，本着平等诚信的原则就《长青楼住宅按比例置换房屋拆迁补偿安置协议书》拆协字（2008）第1617号中第一条所称的房屋回迁后安置住房进行买卖。现为实现双方的权利义务，作出以下约定：……3、本协议书所称的回迁后的住房的交易金额为339000元人民币……6、乙方负责回迁房屋回迁时所有的各种手续费用……8、回迁房屋不论是否与《长青楼住宅按比例置换房屋拆迁补偿安置协议书》拆迁字（2008）第1617号第二条所规定的面积相符，所有回迁后房屋的各种权利义务由乙方享有。9、如甲方违反本协议中任何一项的规定，甲方应支付乙方违约金为本协议交易金额的30%作为违约金；乙方违约时，定金不予返还……”。协议签订后，原告已于2008年11月15日将购房款339000元全部给付被告，被告为原告出具了收条。2010年8月29日，被告饶宝玉作为乙方与甲方唐山市路南区市场建设服务处签订《长青楼居民住宅回迁安置协议书》，该协议中约定：“一、根据《拆迁协议书》，乙方应置换面积63.08平方米，乙方选定回迁安置住房坐落于唐山万达广场E-2楼东单元33层C1户型（施工楼号），确权房号以地名办命名为准；回迁安置住房结算价款建筑面积66.97平方米，产权登记面积以房屋竣工验收后市住建局产权测绘队实际测量结果为准……在规定户型中选择安置住房的，另计整体补贴（每平方米1500元）和个别补贴。回迁安置住房结算价款建筑面积超出应置换面积3.89平方米，乙方应向甲方交纳房款11670元……二、住房整体补贴94620元，个别补贴／元，由甲方支付乙方补贴合计94620元。三、层次调价按整套安置住房结算价款建筑面积计算，乙方支付甲方层次调价款2009元。四、回迁安置住房的首期共用部分、共用设施设备维修资金（大修基金），由乙方按结算价款建筑面积每平方米30元在办理入住手续时交纳2009元……七、综上一至四项，甲方应付乙方人民币78932元整，在乙方按甲方通知时间办理入住手续时一并结清……”。本院认为，原、被告签订房屋买卖协议系双方真是意思表示，且不违反相关法律规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行相应义务。原告主张确认唐山市路南区万达广场E-2楼东单元33层C1号房屋归其所有，理据充足，本院予以支持。被告提出诉争房产系被告与其两个女儿共有，现在两个女儿均不同意将房产出售给原告，要求适用共有人优先购买权的抗辩，因被告在与原告签订房屋买卖协议时已将拆迁补偿安置协议、拆迁收件收据等有效的拆迁资料原件均交与原告，且拆迁资料上显示的诉争房产所有人均为被告个人，因此原告已尽到了注意义务，有理由相信被告为诉争房产的所有权人，所以原告购买行为属于善意取得，被告的此项抗辩，理据不足，本院不予采信。原告要求确认补偿款78932元归其所有，被告提出该补偿款数额应为94620元，是对拆迁户的补贴，房屋的补偿款应归被告享有的抗辩，本院认为，《长青楼居民住宅回迁安置协议书》第一条中已明确约定“在规定户型中选择安置住房的，另计整体补贴（每平方米1500元）”，该整体补贴是因为选择了规定的户型，回迁安置住房户型受到限制才给予的补贴，该整体补贴应为对诉争房屋的补贴，该补贴应由房屋的实际所有人享有，因被告已将该诉争房产转让给原告，因此，原告应享有该整体补贴，并负担超出应置换面积房款、层次调价款、大修基金等费用，原告此项主张，理据充足，本院予以支持，被告抗辩，理据不足，本院不予采信。原告要求被告赔偿经济损失36000元，违约金101700元，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十二条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告孙秀梅与被告饶宝玉签订的房屋买卖协议书合法有效，唐山市路南区万达广场E-2楼东单元33层C1房屋所有权及整体补贴款78932元归原告孙秀梅所有。二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费5166元，由被告饶宝玉负担3000元，由原告孙秀梅负担2166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审　判　长　　徐鹏程代理审判员　　刘晓杰代理审判员　　李美秋二〇一三年七月十日书　记　员　　陈倩倩 来源：百度搜索“”