（2013）东民初字第01107号
裁判日期: 2013-07-10
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京市东城区远洋德邑小区业主委员会与北京华安物业管理有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市东城区远洋德邑小区业主委员会,北京华安物业管理有限责任公司,李莹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第01107号原告北京市东城区远洋德邑小区业主委员会，住所地本市东城区远洋德邑小区。负责人李冰，主任。委托代理人韩佳益，北京市君致律师事务所律师。被告北京华安物业管理有限责任公司，住所地本市朝阳区朝外大街1号金麟大厦19层法定代表人陈仁秀，该公司董事长。委托代理人王静忻，男，1958年11月7日出生，该公司职员。被告李莹，女，1963年7月8日出生。委托代理人单海波，男，1964年10月3日出生。原告北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（以下简称远洋德邑业委会）与被告北京华安物业管理有限责任公司（以下简称华安物业公司）、被告李莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月10日立案受理。依法由代理审判员王晓峰担任审判长，与代理审判员罗胜利、人民陪审员王祖铠组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系于2011年8月31日依法成立的业主自治组织，代表全体业主行使相应权利。二被告于2009年3月18日签订租赁合同，约定华安物业公司第二物业部（不具备独立法人资格，系华安物业公司下属部门）将位于小区A座首层的一处房屋出租给李莹，租期为5年。后经原告了解，该租赁房屋系电梯工休息室，属于物业用房，根据《物权法》及物业管理条例的规定，物业用房属于全体业主共同所有，被告华安物业公司擅自以自己的名义将物业用房出租给李莹，其行为改变了物业用房的用途，属于无权处分。综上，二被告之间的租赁合同侵犯了全体业主的权利，应属无效，原告多次要求被告腾退房屋，均遭到拒绝。现原告起诉要求，1确认二被告签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告华安物业公司向原告支付其收取的租金收益33000元（自2009年3月20日至2011年12月20日）；3、被告李莹向原告支付房屋占用费8000元（自2011年12月21日至2012年8月20日）。诉讼费由被告承担。被告华安物业公司辩称：我公司于2009年1月进驻远洋德邑小区，于2009年3月将涉案房屋出租给李莹，租期5年，月租金1000元，李莹向我公司交纳租金至2011年12月20日，共33000元。我公司收取李莹的租金均用于小区日常的维护维修，没有结余，所以我公司从该小区撤出时也没有就该租金与新的物业公司或原告办理交接。我公司认为，原告在我公司进行物业管理时还没有成立，其无权就成立前的事实主张权利；在我公司进驻该小区前，之前的物业公司就将租赁标的对外出租，我公司对涉案房屋的性质及是否允许出租并不清楚，通过本次诉讼才知道是电梯工休息室；我公司系与开发商签订的物业管理合同，合同中并没有约定收取的租金应该交给谁。故不同意原告的诉讼请求。被告李莹辩称：2009年，华安物业公司将涉案房屋出租给我，月租金1000元，由我作为服装设计、服装展示使用。我按每月1000元标准向华安物业公司交付租金至2011年12月，后我向新的物业公司交纳租金，新的物业公司拒绝收取。大概在2012年5月份，新的物业公司给我断电，导致我无法继续使用该房屋经营，现租赁标的由我锁着，内有我部分物品。我认为，租赁合同是否有效与我无关，我与原告之间没有关系，按照月租金1000元标准，我将租金交给谁都可以。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2008年12月12日，北京方锦基业房地产开发有限公司（甲方）与华安物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，由华安物业公司对远洋德邑小区进行物业管理。2009年3月18日，华安物业公司（甲方）与李莹（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2009年3月20日至2014年3月19日，月租金1000元，房租按季度支付。2011年8月29日，原告经选举、备案等程序成立，此后，原告聘用了新的物业公司。诉讼中，二被告均认可李莹按每月1000元标准向华安物业公司交付了2009年3月20日至2011年12月20日的租金。原告认可被告李莹现在占有房屋但没有使用的事实。被告华安物业公司称其将收取的租金用于小区公共维护，但不能说明具体用途且不能提供证据。另查，涉案房屋属于电梯工休息室。上述事实，有双方当事人陈述，《物业管理委托合同》，《房屋租赁协议》，在北京市城市建设档案馆调取的房屋建筑平面图等在案佐证。本院认为：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当与全体业主完成交接。已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接，交接内容包括结清预收、代收的有关费用。被告华安物业公司虽曾系包括涉案房屋在内的小区物业的管理人，但将业主共有的物业出租亦应有相应的法律或合同依据。现根据查明的事实，被告华安物业公司并未提交其有权将涉案房屋出租的证据，该出租行为损害了该小区业主的利益，且现原告对被告之间的租赁协议不予认可，故被告之间的《房屋租赁协议》应属无效。对于被告华安物业公司基于《房屋租赁协议》获取的收益，因华安物业公司不能证明其将该收益用于小区公共维护，故原告要求其交付该收益的请求，本院予以支持。因《房屋租赁协议》无效，被告李莹无权继续占用涉案房屋，原告要求其支付房屋占用费的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下：一、确认被告北京华安物业管理有限责任公司与被告李莹签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告北京华安物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内将出租房屋收益三万三千元移交给原告北京市东城区远洋德邑小区业主委员会；三、被告李莹于本判决生效后七日内向原告北京市东城区远洋德邑小区业主委员会支付二Ｏ一一年十二月二十一日至二Ｏ一二年八月二十日的房屋占用费八千元。案件受理费825元，由被告北京华安物业管理有限责任公司负担525元，被告李莹负担100元（均于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王晓峰代理审判员 罗胜利人民陪审员 王祖铠二〇一三年七月十日书 记 员 叶姗姗 关注公众号“”