（2012）金堂民初字第2432号
裁判日期: 2013-06-08
公开日期: 2014-11-18
案件名称
黄红琼、周伟与四川尚缘房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
金堂县人民法院
所属地区
金堂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄红琼,周伟,四川尚缘房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第六条，第九十七条，第四十二条，第一百一十三条第一款，第四十九条，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2012）金堂民初字第2432号原告黄红琼。原告周伟。委托代理人胡志东，四川蜀都金丰律师事务所律师。被告四川尚缘房地产开发有限公司。所住地：成都市锦江区大业路16号10幢9号。法定代理人叶谷妹，董事长。委托代理人兰牧，公司员工。委托代理人温剑钊，公司员工。原告黄红琼、周伟诉被告四川尚缘房地产开发有限公司（以下称尚缘房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月28日立案受理后，依法由审判员叶林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄红琼、周伟及其委托代理人胡志东、被告尚缘房产公司的特别授权委托代理人兰牧、委托代理人温剑钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红琼、周伟诉称，2011年4月22日，原告与被告销售经理饶×（以下简称饶×）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件和补充协议》（以下并简称《商品房买卖合同》），双方约定：原告购买被告开发的“尚缘国际”楼盘1幢1层22号门面房，同时还对价格、付款方式等进行了约定。合同签订后，经房管部门查询得知所购买门面已出卖并备案登记，在被告多次保证将该门面过户给原告的承诺后，原告于2012年6月20日、2012年8月1日，分别向饶×交付50000元、170000元购房款。2012年9月14日，饶×将购房款分两次以转账方式退还原告。此后，原告要求被告赔偿损失未果。被告的行为属“一房二卖”，已构成对原告的欺诈。同时，原告所购门面现在的市场价已涨至20000元／㎡，由此给原告造成了极大的经济损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律规定，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、承担原告已付购房款220000元的赔偿责任；3、赔偿原告因所购门面价格上涨给原告造成的损失（具体金额以审理中本案所涉门面现在的市值评估价决定）。被告尚缘房产公司辩称，1、被告从未与原告签订《商品房买卖合同》，尚缘房产公司不是本案适格的主体。理由如下：首先，本案原告提起诉讼所依据的《商品房买卖合同》所盖尚缘房产公司合同章及法人章均系伪造。该事实已经有权部门鉴定属实。其次，原告持有的《商品房买卖合同》上所盖尚缘房产公司合同章及法人章，系尚缘房产公司前员工饶×伪造，本公司从未授权饶×可自行与客户签订合同并于合同上盖章。2、即使法院认定为表见代理，诉争合同合法、有效，而根据《商品房买卖合同》的约定，原告应一次性付清全部房款，逾期超过7日后，出卖方有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，并依约向出卖人支付违约金。故原告属于违约在先，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。既然合同早已解除，原告的起诉显然不能成立。3、原告明知道涉案门面，事实上已出卖并已备案登记的情况下，在合同约定付款期限逾期数月后才开始履行所谓的“付款行为”（向第三人饶×而并非尚缘房产公司付款）。原告诉称的“被告一再向原告保证会解除与王×签订的合同，将该房顺利过户给原告”并无证据证实，同时向原告退还购房款也是饶×个人退还，而不是尚缘房产公司向原告退款，即使要赔偿也应是饶×赔偿，故原告向尚缘房产公司提起诉讼属滥用诉权。根据原告的种种行为，被告有理由相信，原告是故意与饶×恶意串通实施民事行为，损害本公司利益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉称主张，向本院提交了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表，证明被告的行为构成“一房二卖”。2、农业银行银行卡取款业务回单（原告支付给饶×170000元）、饶×出具的收据（收到原告购房款170000元）、照片四张（内容：饶×于2012年9月14日向原告退还购房款220000元，原告要求饶×赔偿损失）、饶×名片（内容为：饶×系被告尚缘房产公司销售部经理），证明被告尚缘房产公司销售部经理饶×收取原告购房款、退还原告购房款的事实。3、被告现销售人员罗丹出具的被告销售类似涉案门面单价表及罗丹名片，证明涉案门面现在的单价为20000元／㎡。4、贾×、万×的兴业银行客户回单各一份（内容为万×向饶×分别支付500000元、360000元）、商品房买卖合同备案表（贾×、万×所购门面已备案登记），证明原告将购房款支付给饶×，饶×的行为系公司职务行为。经当庭质证，被告对第1组证据中房管局商品房买卖合同备案表无异议，认为《商品房买卖合同》不具有真实性，证明原告明知诉争门面已出卖并备案登记。第2组证据的真实性无异议，但不具有关联性，证明饶×收款系个人行为，与尚缘房产公司无关。第3组证据的真实性、合法性、关联性均持异议，应以备案登记的价格为准。第4组证据与本案无关，不认可贾×、万×转入饶×个人账户的行为，只认可公司向购房者出具的收据。原、被告对本院根据原、被告的申请，依法委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对涉案门面制作的评估报告、蓉城司法鉴定中心制作的文检鉴定意见书均无异议。根据双方的举证、质证，本院确认双方无异议的原告第1组证据中房管局商品房买卖合同备案表、第2组证据、本院依法委托四川鹏程房地产土地评估有限公司制作的评估报告、蓉城司法鉴定中心制作的文检鉴定意见书的其真实性、合法性。原告的第3组证据，因不属被告与客户签订的诉争合同中约定并已备案的价格，同时又无其他证据佐证，本院不予确认。原告的第4组证据，因属银行转款回单及房管部门的备案登记表，故本院确认其真实性、合法性。关于上述具备真实性、合法性的证据与本案待证事实的关联性和证明力，本院将在审理查明的事实部分及判理部分予以阐述。经审理查明，2011年4月22日，原告与饶×签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件和补充协议》，签约地点：尚缘国际售楼部。与本案当事人权利义务关系认定相关的主要合同内容包括：原告购买被告开发的“尚缘国际”楼盘1幢1层22号门面房，用途为商业用房，建筑面积为57.15㎡，价格按建筑面积计算，单价为6991元／㎡，总价为418621元。付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第九条约定的买受人逾期付款责任内容为：逾期7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人交付违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付之日起7日内向出卖人支付违约金。双方还约定了商品房买卖其他事项。合同签订后，原告经向房管部门查询，诉争门面已出卖并办理了备案登记。2012年8月1日，原告以银行转账的方式向饶×支付170000元购房款。2012年9月14日，饶×以转账方式退还原告购房款220000元。经本院委托，成都蓉城司法鉴定中心于2012年11月22日，对被告尚缘房产公司申请的案外人黄玉华（在被告处购买房屋的买受人，其所购房屋已在房管部门备案登记）、本案原告黄红琼、周伟的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件和补充协议》上的合同章及法人私章与被告在法庭盖的合同章、法人私章及被告备案的合同章、法人私章是否一致进行了鉴定，鉴定意见为：黄玉华《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件和补充协议》上的合同章及法人私章与被告在法庭盖的合同章及法人私章一致，与被告备案的合同章及法人私章样本不是出自同一枚印章；黄红琼、周伟《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件和补充协议》上的合同章及法人私章与被告在法庭盖的合同章及法人私章样本不是出自同一枚印章，与被告备案的合同章及法人私章样本也不是出自同一枚印章。经本院委托，四川鹏程房地产土地评估有限公司于2013年4月10日，对原告申请的诉争门面制作的评估报告结果为：建筑面积59.88㎡，单位均价14850元／㎡（按建筑面积计），诉争门面总价889200元。另查明，被告在商品房销售中，存在买受人将购房款支付给被告的销售经理饶×的事实，且已办理备案登记。关于被告销售经理饶×与原告签订《商品房买卖合同》的性质及效力问题。本院认为，饶×作为被告开发的“尚缘国际”楼盘售楼部销售经理，其与客户签订《商品房买卖合同》，属其职权范围，作为买受人的原告有理由相信饶×的行为是有代理权的。原告在签订合同时，并没有义务也无法审查合同章及法人私章的真伪。其次，根据成都蓉城司法鉴定中心的鉴定意见，表明被告公司有不少于两套合同章及法人私章与该公司备案的合同章及法人私章不一致，至今被告未提交该两套合同章及法人私章的来历的证据，且用该两套合同章及法人私章中的一套与案外人黄玉华签订的《商品房买卖合同》出售的商品房，已在房管部门办理了备案登记。虽然本案原告直接将购房款向饶×个人支付，但原告提交的买受人贾×、万×的购房，也是直接将购房款向饶×个人支付的，并已办理了备案登记。作为公司来说，严格管理合同章及法人私章是肯定的，一般情况下应当是专人管理，而被告公司出现了三套合同章及法人私章（仅本案查明）。就本案而言，作为房地产开发公司被告的管理层在房屋销售及资金管理上，应当掌握房屋的销售及资金的情况，而通过审理查明的事实，被告公司在销售房屋中，存在上百万的资金由销售经理个人收取，还为买受人办理了备案登记的情况，对该情况，被告的管理层不可能不知情，而掌握房屋的销售及资金的运转情况，应当是被告管理层最基本的工作职责。因此，原告足以有理由相信，被告公司对有多套合同章及法人私章及饶×签订合同并以个人名义收取购房款的行为是明知和认可的。而原告在与饶×签订合同时，并无证据证明其存在恶意。根据《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第四十九条的规定，被告的销售经理饶×与原告签订《商品房买卖合同》的行为，构成表见代理。虽然在签订《商品房买卖合同》时，饶×隐瞒了诉争门面已出卖并办理备案登记的事实，但由于该行为不属于《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，故《商品房买卖合同》应属有效合同。关于《商品房买卖合同》的履行情况。2011年4月22日，饶×在与原告签订《商品房买卖合同》时，应当知道诉争门面已出卖给他人并已办理备案登记，故饶×与原告签订合同的行为构成欺诈。从饶×2012年9月14日退还原告220000元购房款及原告提交的证据可以推定，原告除2012年8月1日向饶×交付购房款170000元外，还向饶×交付过购房款50000元。原告起诉称2012年6月20日向饶×交付购房款50000元，但因原告未向本院提交该50000元购房款的交付时间的相关证据，本院无法确认该笔款的交付时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，结合被告在诉讼中对原告向饶×交付购房款的时间并未提出异议，且原告在起诉中的上述陈述，相对于原告要求被告承担已付购房款220000元的赔偿责任的诉请，属不利的事实，故本院确认原告关于2012年6月20日向饶×交付购房款50000元的事实。根据《商品房买卖合同》第五条约定，付款方式为一次性付款。同时《商品房买卖合同》第九条规定“原告逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付之日起7日内向出卖人支付违约金……”，原告在签订合同后至2012年6月20日，未向被告交付购房款，也未向被告支付违约金，被告也未提交证据证明双方已解除合同。即双方自2011年4月22日签订合同至原告2012年6月20日向饶×交付购房款的整个期间，诉争合同并未实际履行。《商品房买卖合同》签订一年后，原告分别于2012年6月20日、2012年8月1日向饶×支付购房款合计220000元，而交付购房款时，诉争门面已经出卖并办理备案登记的事实，因原告知情而未构成影响原告履行合同的真实意愿，故对原告给付购房款及被告收取售房款的行为，应视双方对付款方式进行了变更。2012年9月14日，饶×将收取原告的上述购房款退还给原告，该行为表明，被告不履行双方签订的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订时，因诉争门面已经出卖并办理备案登记，至本案法庭辩论终结前，被告一直处于依法不享有诉争门面的处分权状态。因此，诉争合同根本无法履行。被告关于双方签订的《商品房买卖合同》已经解除的主张，根据《合同法》第九十六条的规定，因未履行通知义务而不能成立。故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请，符合《合同法》第九十四条的规定，应予支持。关于原告要求被告承担已付购房款220000元的赔偿责任的诉请，因原告在受被告欺诈期间，未向被告给付购房款而无法成立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据《合同法》第一百三十条规定，买受人负有依约向出卖人给付诉争门面价款的义务，出卖人负有依约向买受人转移诉争门面所有权的义务。同时，《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该原则要求交易双方在订立合同时，不得有欺诈和其他违背诚实信用的行为，被告在签订合同时隐瞒了诉争门面已出卖的事实，违反了交易中应普遍遵循的诚实信用原则。虽然在合同履行中，对付款方式进行了变更，但由于被告的行为在整个合同履行过程中，始终处于“一房二卖”的事实状态，标的物所有权无法转移，导致合同因无法履行而不能实现合同目的。故，被告在签约时存在重大过失，应承担缔约过失责任。原告在合同履行过程发现诉争门面已出卖而仍然继续履行合同，对合同最终履行不能也应承担相应的责任。根据《合同法》第九十七条、第四十二条第（二）项、第（三）项的规定，被告虽已返还原告的购房款，但原告有权要求被告赔偿损失，故原告主张赔偿损失，应依法得到支持。根据《合同法》第一百一十三条的规定，原告要求被告赔偿诉争门面签订合同时与诉讼时的价差损失，属合同履行后可以获得的利益。根据四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的评估报告，诉争门面的单价14850元／㎡，合同签订时的门面单价6991元／㎡，结合《商品房买卖合同》约定的诉争门面的面积57.15㎡，诉争门面的价差损失为：449141.85元【57.15㎡×（14850元／㎡－6991元／㎡）】。考虑双方行为对造成合同履行不能而解除的实际影响，本院酌定由被告承担60﹪，即269485.11元（449141.85元×60﹪），其余40﹪由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（二）项、第（三）项、第四十九条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告黄红琼、周伟与被告四川尚缘房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件和补充协议》于本判决生效之日解除。二、被告四川尚缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄红琼、周伟损失269485.11元。三、驳回原告黄红琼、周伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，鉴定费8000元，两项合计10300元，由原告黄红琼、周伟负担4120元，被告四川尚缘房地产开发有限公司负担6180元（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 叶林二〇一三年六月八日书记员 黄静 百度搜索“”