（2013）南市民一终字第657号
裁判日期: 2013-06-03
公开日期: 2014-11-04
案件名称
(2013)南市民一终字第657号上诉人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司与被上诉人张娴熙、李燕洲商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西南宁春晖房地产开发有限责任公司,张娴熙,李燕洲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第657号上诉人（一审被告）：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司。法定代表人：赖可宾。委托代理人：张周元。委托代理人：陈圆圆。被上诉人（一审原告）：张娴熙。被上诉人（一审原告）：李燕洲。被上诉人的共同委托代理人：覃海光。上诉人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖公司）因与被上诉人张娴熙、李燕洲商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区法院（2010）青民一初字第1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人春晖公司的委托代理人张周元、陈圆圆与被上诉人张娴熙、李燕洲的共同委托代理人覃海光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司是由南宁春晖房地产开发有限责任公司更名而来。2007年10月10日，张娴熙、李燕洲（买受人）与春晖公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买其开发的位于南宁市民族大道137号春晖花园C区8栋3单元711号商品房，房屋总售价470244元。商品房预售许可证号为南房预字（2007）第60号。合同第八条约定，出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遭遇不可抗力，且因客观原因无法及时告知的，不受上款时间限制；3、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时的限制行为导致工期和交房受影响的，且出卖人在上述事实发生之次日起60天内告知买受人的。第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同附件四第九条第2款约定，双方按所留的通讯地址邮寄通知，如采取挂号信、特快专递方式发送的，邮件收据、邮戳等凭证均作为对方已接到书面通知的证据；第3款约定，为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址及交楼等通知时，还可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《南国早报》等报纸上发布公告的，视为已向买受人送达通知。合同订立后，张娴熙、李燕洲付完全部房款470244元。春晖花园小区C区8栋于2008年4月29日通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及勘察单位五方验收合格，于2009年1月13日通过消防验收。2008年5月29日春晖公司在《南国早报》刊登交房通知，告知业主B区、C区8#、9#、10#楼已符合交房条件，定于2008年5月31日起交房。2008年8月17日，张娴熙、李燕洲向春晖公司领取了房屋钥匙。2010年5月18日张娴熙、李燕洲以春晖公司逾期交房为由向一审法院提起诉讼，要求春晖公司承担违约责任，一审法院于2010年6月30日立案受理。另查明：2006年9月29日，2007年9月18日，南宁市人民政府办公厅发布2006年南宁市“三会一节”期间建筑工地环境整治工作的通知，要求在“三会一节”期间从10月25日至11月5日，全市（包括6县）在建建筑工地停工整治；南宁市人民政府办公厅发布2007年南宁市“两会一节”安全生产工作方案的通知，要求在“两会一节”期间全市所有建筑项目停止施工。还查明：与本案件有关的标的物有关的工程，在2004年1月30日已经由南宁市发展计划委员会批准立项，并于2005年5月开工。一审法院经审理认为：张娴熙、李燕洲与春晖公司于2007年10月10日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守履行。根据合同的约定，春晖公司应依照国家和地方人民政府的有关规定，于2007年12月31日前将经验收合格并达到使用条件的商品房交付给张娴熙、李燕洲使用，但本案的涉诉房屋于2008年4月29日才通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及勘察单位五方验收合格。春晖公司直至2008年5月29日才在报纸上公告告知张娴熙、李燕洲可于2008年5月31日起办理交房手续。至此，春晖公司已构成逾期交房。春晖公司主张张娴熙、李燕洲起诉时已超过诉讼时效的规定。一审法院认为，双方合同约定交房时间为2007年12月31日，但春晖公司直至2008年5月29日才公告告知张娴熙、李燕洲可在5月31日交房，因此本案的诉讼时效起算期间应从2008年6月1日起算。张娴熙、李燕洲于2010年5月18日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效的规定。对于春晖公司提出“三会一节”及每年的中考、高考的政府临时限制行为应予以免责的主张。一审法院认为，春晖公司未能根据商品房买卖合同的约定，在上述事实发生之日起60日内通知张娴熙、李燕洲，且春晖公司的工地附近亦不存在学校，不在中考、高考期间政府要求暂停建筑施工作业之列，故春晖公司的上述抗辩理由不成立。关于市政等配套设施的建设能否成为开发商逾期交房的免责事由。市政道路是商品房开发中的一个重要配套设施，确实是能够成为影响商品房建设施工、竣工验收以及商品房买卖的重要因素。开发商应在商品房开发的立项准备、规划建设审批以及建设施工的过程中对项目周边的市政设施的情况应有充分的了解，对市政设施的建设影响商品房项目建设的因素应有充足的准备和应对措施。因此，开发商在与买受人签订商品房买卖合同时应充分考虑市政设施的建设对买卖合同中交房时间约定的影响。本案中，春晖公司提出市政道路等配套设施未能及时完善导致其逾期交房的抗辩，应于免责的主张，一审法院认为，市政配套设施是否完善是春晖公司在开发房地产项目时应承担的商业风险，本案的城市道路等市政配套设施建设立项时间早于双方签订合同之前即确定并已开工建设，该风险系可预见或应当预见的，不能因春晖公司未能充分考虑而归责于政府，更不能对抗买受人所依赖于商品房买卖合同的权利。在本案相关市政设施早已经开工，并一直在施工的情况下，没有证据证明在双方约定的合同履行期内，发生了春晖公司不能预见且不能控制的市政建设变更，足以影响本案合同的履行。因此，市政配套设施是否完善不能成为春晖公司逾期交房的免责事由。综上所述，春晖公司从2008年1月1日起至2008年5月30日共逾期交房达151天，故春晖公司需向张娴熙、李燕洲支付逾期交房违约金共计14201.37元（470244元×2‰0×151天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条之规定，判决：春晖公司应向张娴熙、李燕洲支付2008年1月1日至2008年5月30日期间的逾期交房违约金14201.37元。一审案件受理费691元，由春晖公司负担。上诉人春晖公司不服一审判决上诉称：在本案中，双方所争论的焦点为张娴熙、李燕洲据以提起诉讼的逾期交房违约金请求权是否超过诉讼时效。而确定诉讼时效从何时起算，则是解决前述争论的关键。《中华人民共和国》民法通则第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”在本案中，春晖公司与张娴熙、李燕洲双方协商一致签订的《商品房买卖合同》约定了明确的交房时间。在约定的交房时间，春晖公司未向张娴熙、李燕洲交付约定的房屋，即已构成违约，张娴熙、李燕洲就应当知道自己的权利被侵害，诉讼时效就应当起算。一审认定应自春晖公司实际交房的次日开始起算诉讼时效。此认定违反现行法律之规定，是无任何依据的。因此，特提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回张娴熙、李燕洲的诉讼请求。被上诉人张娴熙、李燕洲答辩称：一审判决认定事实清楚、法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人春晖公司的上诉请求，维持一审判决。二审期间，双方当事人除依照一审时提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。本院综合双方当事人的诉辩意见，对一审查明的案件事实予以确认。双方当事人的争议焦点是：被上诉人张娴熙、李燕洲的起诉是否已超过诉讼时效？张娴熙、李燕洲诉请春晖公司支付逾期交房违约金是否依法有据？本院认为：关于本案违约金债权之起诉是否超过诉讼时效的问题。张娴熙、李燕洲与春晖公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。根据双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款的约定，春晖公司逾期交付房屋超过180日的，应自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按已付房款的每日万分之二支付违约金，可见，张娴熙、李燕洲请求的逾期交房违约金为持续递增之迟延履行违约金，即指合同双方约定，一方一旦迟延履行，将支付给另一方违约金，违约金的数额从约定履行之日起随时间的推移按一定标准不断增长。首先，持续递增之迟延履行违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于权利人来讲，主张自合同约定的迟延履行之日至履行迟延终了之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，权利人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。如果将此类违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，虽然权利人在债务人违约之日便已知晓权利受到侵害，但债务人究竟迟延履行至何时未定，即具体的数额未定，只有待违约金金额确定下来，诉讼时效才开始起算。再次，逾期交房违约金，其作为从债务，所对应的主债务就是商品房交付之债。商品房交付之债的诉讼时效的起算，应当以房屋具备法定交付条件（当事人有特别约定的，从约定）为前提。因此，商品房交付之债的诉讼时效起算自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件时开始。基于从债务与主债务具有一体性、从属性，逾期交房违约金的诉讼时效起算亦应与主债务的诉讼时效的起算一致，即自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件之日起算。综上，由于春晖公司至2008年5月31日才交付房屋，故张娴熙、李燕洲请求的逾期交房违约金之诉讼时效应自该日次日起算，计至张娴熙、李燕洲2010年5月18日提起本案诉讼，并没有超过二年诉讼时效期间，所以，春晖公司提出张娴熙、李燕洲的诉讼请求已过时效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于张娴熙、李燕洲诉请春晖公司支付逾期交房违约金是否依法有据的问题。根据张娴熙、李燕洲与春晖公司签订的《商品房买卖合同》约定，春晖公司应当在2007年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但春晖公司直至2008年5月31日才将商品房交付张娴熙、李燕洲，共逾期交房151天，春晖公司应承担逾期交房的违约责任。张娴熙、李燕洲依据《商品房买卖合同》第九条约定，要求春晖公司按张娴熙、李燕洲已付房价款的日万分之二支付逾期交房违约金，符合合同约定，即春晖公司应支付张娴熙、李燕洲逾期交房违约金151天×470244元×万分之二=14201.37元。综上，春晖公司逾期交房事实清楚，张娴熙、李燕洲在春晖公司具备交房条件并实际交房后的二年内主张权利，未超过诉讼时效期间，故其要求春晖公司支付逾期交房违约金，依法有据，应予支持。综上所述，上诉人春晖公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，一审法院认定事实清楚、处理得当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费691元，由上诉人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 涛代理审判员 覃若鹏代理审判员 刘 蔚二〇一三年六月三日书 记 员 梁旖璇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”