（2013）鄂十堰中民四终字第00403号
裁判日期: 2013-06-28
公开日期: 2014-03-04
案件名称
赵智、牟小琴与湖北翔龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北翔龙房地产开发有限公司,赵智,牟小琴
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百七十九条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂十堰中民四终字第00403号上诉人（原审被告）湖北翔龙房地产开发有限公司。法定代表人吕国庆，该公司董事长。委托代理人许琴，该公司员工。代理权限：一般代理。委托代理人李文明，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）赵智，男，汉族，1981年11月15日出生，居民。被上诉人（原审原告）牟小琴，女，汉族，1983年3月4日出生，居民。委托代理人汪峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）因与被上诉人赵智、牟小琴商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民一初字第00024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月7日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛主审，审判员李婧参加的合议庭，于2013年6月7日公开开庭审理了本案。上诉人翔龙公司的委托代理人许琴，被上诉人赵智、牟小琴的委托代理人汪峰到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。赵智、牟小琴原审诉请判令翔龙公司承担自2011年4月1日起至2011年6月27日止（已扣除因本市举办传统武术节停工的35日），以已付房款为基数每日万分之五的逾期交房违约金8364元，并承担诉讼费用。原审法院经审理查明：2010年6月6日，赵智、牟小琴与翔龙公司签订了一份《商品房预售合同》（合同编号YS0052039），由赵智、牟小琴以327975元的价款，按贷款方式购买翔龙公司开发的、位于本市张湾区凯旋大道10号的翔龙半山尚小区第3幢1单元1-17-2号的商品房一套。合同第九条约定了出卖人交房期限及条件，主要内容为：出卖人应当在2011年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续；2、该商品房已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》；3、2011年3月30日前通水、通电、通燃气、供热水和供暖设施及设备到位。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，主要内容为：出卖人逾期未按合同约定的期限交付房屋的，则按买受人已交付的房款的日万分之五支付买受人违约金，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。该条还对延期交房、出卖人不承担责任的特殊原因进行了约定，即：1、遭遇不可抗力；2、因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发建设延期的；3、如施工期间遇到恶劣天气（雨雪、冰雹、霜冻、阴雨等）原因导致不能施工或影响施工质量的，交房日期自动顺延一个月；4、房屋主体竣工验收完毕且符合入住条件，竣工验收手续及其他相关手续正在办理的，出卖人在15日内告知买受人，告知方式可采取电话、短信、邮寄、媒体等形式。合同第十一条约定，在房屋验收交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和合同第九条规定的证明文件，如不出示或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，赵智、牟小琴在约定期限内支付翔龙公司购房款327975元，并由翔龙公司出具《销售不动产统一发票（自开）》一份、《销售不动产统一网络发票》各一份。在施工过程中，十堰市建设工程管理处于2010年9月8日以十堰管2010（20）号文件的形式，下发《关于第四届传统武术节期间城区建设工地停工的通知》，要求十堰城区建设工地从2010年9月20日至2010年10月25日传统武术节期间全面停工。2010年12月23日，翔龙公司就此内容在《十堰晚报》上进行了公告。2012年3月23日，翔龙公司与赵智、牟小琴办理了房屋交接手续。赵智、牟小琴认为翔龙公司逾期交房，应当按合同约定承担违约责任，双方协商未果，故而成诉。原审法院另查明：翔龙半山尚3号楼竣工验收备案手续办理完毕的时间是2011年6月24日，消防验收合格时间是2011年5月13日。2011年6月17日，翔龙公司在《十堰晚报》上发布交房公告，通知翔龙半山尚购房业主办理交房手续。翔龙公司已于2012年4月17日办理了合同第九条约定的《十堰市商品房销售备案证》。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方就签订的《商品房预售合同》的有效性及房屋交接时间等基本事实均无异议，但主要对所交接的房屋是否符合交房条件存有异议。对此争议焦点，原审法院认为，预售房的交房条件必须具备法定条件和约定条件。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，因此预售房交房的法定条件之一是建设工程竣工验收合格。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，因此消防验收合格是预售房交房的第二条法定条件。约定条件是双方当事人在售房合同中约定的水、电等条件。翔龙公司在双方签订的《商品房预售合同》第十条中对交房条件进行了约定，即“房屋主体竣工验收完毕且符合入住条件”，但工程主体竣工验收并不等同于建设工程竣工验收，因此该约定违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，该约定无效。根据查明的事实，上述房屋已于2011年6月24日办理了工程消防验收手续，于2011年5月13日办理了竣工验收备案手续，至此该房屋已符合法定的交房条件，除翔龙公司尚未办理《商品房预售合同》第九条约定的《十堰市商品房销售备案证》外，其他约定条件已基本成就，因此，翔龙公司的交房条件在2011年6月24日已经具备。建设部制定的《商品房销售管理办法》第八条即“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”，对现售商品房的销售条件作出了规定，但该规定并不适用预售房的交房条件，因此赵智、牟小琴以翔龙公司尚未办理《十堰市商品房销售备案证》为由，认为翔龙公司未达到交房条件，理由不充分，不予采纳。综上，该预售房在已符合交房条件的情况下，翔龙公司于2011年6月17日登报公告交房，应当认定为履行了交房的告知义务，故翔龙公司承担逾期交房的责任期限可截止到2011年6月24日。之后赵智、牟小琴逾期收房，该逾期责任应由赵智、牟小琴自己承担。综上，从双方约定的交房时间即2011年3月30日至2011年6月24日，翔龙公司延期交房87天，扣减因传统武术节顺延的35天，翔龙公司尚违约逾期交房52天，因此翔龙房地产公司应当按约定支付赵智、牟小琴违约金8527.35元（327975元×52天×5／10000天）。现赵智、牟小琴就其中部分数额主张权利，其余部分视为其放弃，故依法予以确认。综上，翔龙公司应支付赵智、牟小琴违约金8364元。翔龙公司主张违约金约定过高，证据不足，依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项，第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《建设工程质量管理条例》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、湖北翔龙房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付赵智、牟小琴延迟交房违约金8364元。如果湖北翔龙房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由湖北翔龙房地产开发有限公司负担。翔龙公司不服一审判决，上诉称：1、原审判决认定本公司与赵智、牟小琴签订的《商品房预售合同》第十条第二款第（4）项约定无效是错误的，该约定没有违反法律法规强制性规定，应是合法有效的；2、本公司虽存在超过《商品房预售合同》第九条约定期限交付房屋的事实，但依据该合同第十条的约定，公司不属于逾期交房，不应承担违约责任，原审判决认定翔龙公司违约逾期交房，不符合法律规定；3、原审判决本公司向对方支付迟延交房违约金，不符合法律规定，且违约金数额计算显失公平，有违合同违约责任的立法本意。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回赵智、牟小琴的诉讼请求。赵智、牟小琴答辩称：1、原审判决认定商品房预售合同第十条第二款第（4）项约定无效正确；2、原审判决认定翔龙公司逾期交房正确；3、原审判决按照日万分之五计算违约金符合法律规定。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为：当事人订立和履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。本案中，翔龙公司与赵智、牟小琴签订的《商品房预售合同》第十条第二款第（4）项“房屋主体竣工验收完毕且符合入住条件”的相关约定，因违反了《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的强制性规定而归于无效。另根据已查明的事实，翔龙公司于2011年6月24日才具备交房条件，已经超过了双方约定的交房时间（2011年3月30日），构成了延迟交房，应当按照约定支付违约金，原审判决判令翔龙公司按照日万分之五承担延期交房期间的违约金正确。故翔龙公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王广泉审判员 李 婧审判员 柏媛媛二〇一三年六月二十八日书记员 刘亚琼 更多数据：搜索“”来源：