（2013）浙台民终字第188号
裁判日期: 2013-06-28
公开日期: 2014-03-02
案件名称
谢招夫与温岭市太平街道三星桥村村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢招夫,温岭市太平街道三星桥村村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙台民终字第188号上诉人（原审原告）：谢招夫。委托代理人：卓茂才。委托代理人：林萍。被上诉人（原审被告）：温岭市太平街道三星桥村村民委员会。法定代表人：林于法。委托代理人：林文辉。上诉人谢招夫因房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2012）台温民初字第1947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人卓茂才、林萍、被上诉人法定代表人林于法及其委托代理人林文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2003年6月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，由原告承租属被告所有的坐落于温岭市太平街道三星大道转盘处的村部大楼，合同约定租赁面积为4900㎡，租期15年，履约保证金10万元，水电费押金5万元，原告实际交付了履约保证金10万元和水电押金5万元，在合同履行过程中，原告按约支付租金至2011年7月31日。因原告存在串标行为，讼争的房屋租赁合同被认定无效，后被告通知其腾退房屋。原审法院审理认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因原告存在串标行为，房屋租赁合同被认定无效，原告主张被告支付九洲宾馆内装饰装修物及设施的折价款，因被告不同意利用且其不存在导致合同无效的过错，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。对原告主张2011年3月22日至2011年7月30日因村民干扰导致无法正常营业，要求返还租金33万元的请求，因原告不能举证证明这部分村民的行为系被告授意，故对其要求返还租金的诉讼请求，该院不予支持。对原告主张返还保证金15万元的请求，其中10万元系履约保证金，在合同履行过程中，原告不存在拖欠被告租金的行为，且该保证金与原告的串标行为没有关联性，在合同被认定无效后，被告应返还原告履约保证金10万元。对其中的水电押金5万元，与原告的串标行为也没有关联性，在合同被认定无效且终止履行后，被告应返还原告水电押金5万元。对原告主张的利息19200元，参照合同约定，被告应支付月利率为0.2%的利息，因该履约保证金与合同无效的事由不存在关联性，且该利息系被告占用原告资金而约定的必要费用，被告主张因原告串标而不予支付利息的要求于理不合，考虑该利息主张符合原、被告双方的合同预期，对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第九条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、被告温岭市三星桥村村民委员会在本判决生效之日起十日内返还原告谢招夫150000元。二、被告温岭市三星桥村村民委员会在本判决生效之日起十日内支付原告谢招夫利息19200元。三、驳回原告谢招夫的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29776元，由原告谢招夫负担28034元，被告温岭市三星桥村村民委员会负担1742元。宣判后，谢招夫不服，向本院提起上诉称：一、原审判决对上诉人主张返还四个月租金33万元的诉求未予支持，显属不当。原审判决认定上诉人“支付租金至2011年7月31日”；（2011）台温民初字第755号判决书认定：“2011年3月间，三星桥村部分村民曾将九洲宾馆大门关闭，致使该宾馆无法正常营业，后三星桥村部分老人又在宾馆门口静坐，现九洲宾馆停止营业。”四个月无法营业的租金为33万元。原审虽认定了上项事实，但却以“（2011）台温民初字第755号判决并未对村民的行为与被告之间的关联作出认定，且原告亦不能举证证明这部分村民的行为系被告授意”为由，否定（2011）台温民初字第755号判决书的待证事实。对此，上诉人认为：1、（2011）台温民初字第755号案原告（上诉人）主张的是“赔偿损失”，本案上诉人主张的是合同确认无效后的“返还财物”。2、（2011）台温民初字第755号案没有对村民的行为与宾馆无法营业之间的关联作出认定，不等于本案也应当不予认定。3、让上诉人来举证证明村民行为系村委会授意，实乃强人所难。村民委员会按照《村民委员会组织法》之规定，其性质为村民的自治组织，今该自治组织对其人数众多的自治成员没有尽到应有的自治管理责任，放任其成员长时间（数个月）在其眼皮底下破坏涉讼房屋租赁人的正常经营活动，对此，依法也应当承担过错责任。4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第5条规定：房屋租赁合同无效，如果承租人占有并使用了房屋，出租人主张按合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院应予支持。本案是上诉人已经提前支付了房租，因为被上诉人方村民的原因，致使上诉人无法使用房屋，无疑，被上诉人理当返还已收租金。退一步讲，假定上诉人没有提前支付房租，今也因为你的村民的行为，致使我无法使用房屋，法院能支持你要求我支付无法使用期间的房屋使用费吗？二、上诉人出具的被上诉人与案外人江君莲签订的房屋租赁协议书，原审认为：“与原告主张的待证事实缺乏关联性……”此一认定，有失公允。按（2011）浙台民终字第769号《民事判决书》规定，“至于租赁合同确认无效后的财产返还和损失赔偿问题，可由双方当事人另行解决”。殊不知，被上诉人在委托台州市城乡房地产评估事务所对九洲宾馆资产作出评估后，未经与上诉人协商，即将涉讼房屋连同装饰、装修与电梯整体出租给案外人江君莲使用。对此原审判决认为：“被告与第三人签订房屋租赁合同是在2012年8月3日，且约定了租赁物不包含装饰装修物……”试问，已经将房屋整体出租给他人使用，却又说承租人不能使用该房屋的装饰装修及电梯，可能吗？据此上诉人认为：被上诉人既然已经将房屋出租就应当认定为同意按自己的审计价格接受装饰装修物。综上，原审判决不公。请求二审法院撤销原判，依法改判：1、被上诉人返还上诉人房屋租金33万元人民币；2、被上诉人向上诉人支付九洲宾馆装饰装修及设施的折价款人民币239.2万元。温岭市太平街道三星桥村村民委员会答辩称：两个争议焦点，一、33万元租金损失该不该支持。有证据证明村民妨碍上诉人宾馆的营业，这一点我们是认同的，但是村民妨碍宾馆的营业，是不是法律规定需要由村民委员会来买单，如果上诉人观点成立的话，是不是村民犯的错误都必须由村民委员会承担。上诉人与被上诉人是根据租赁合同的约定来承担权利和义务，合同没有约定村民妨碍由村委会承担责任。所以我们认为村民的行为可能对宾馆营业产生纠纷，上诉人宾馆营业的损失，应该根据已知证据主张自己的权利，但是不能向村民委员会主张。二、恳请合议庭注意已经查明的既定事实，一是本案双方之间租赁合同因串标无效，已经被生效判决文书所确定。二是在本案租赁合同无效判决生效后，村委会方已经在合理时间内，向上诉人送达了腾房通知，有关的证据我们在一审已经出示，一审判决对这一事实也已认定，这表明我们已经通知腾房。三是上诉人没有在要求其腾房的时间内，到租赁场所把东西搬回去。这三个事实是确定的，在这样的情况下，我们是有权出租自己可以处分的房屋，尽管与所谓的案外人江君莲签订了合同，但是由于上诉人一直没有将租赁物搬离，这个租赁合同没有实际履行，进一步造成村委会集体资产的损失，在此期间内，我们经过过一些沟通和调解，在街道组织下调解，由于有差距没有达成协议，另外因为村委会损失扩大，基于这些事实，上诉人要求对租赁物的折价返还请求是不成立的。附带说一下，委托评估的事，这是很离奇的，街道召集双方进行调解，我们没有委托进行评估，至今上诉人也拿不出温岭市太平街道三星桥村村民委员会盖章委托的东西，对评估机关致被上诉人的函，没有给我们，我们无法对评估结论提出异议，因此对这个证据一审是没有认定的。综上，我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点：一、上诉人已支付给被上诉人的四个月的租金33万元，被上诉人是否应予返还。根据已生效的一、二审判决［（2011）台温民初字第755号、（2011）浙台民终字第769号］认定的“上诉人在履行合同过程中，已按约支付给了被上诉人2011年7月31日前的房租。2011年3月间，三星桥村部分村民曾将九洲宾馆大门关闭，致使该宾馆无法正常营业，后三星桥部分老人又在宾馆门口静坐，现九洲宾馆已停止营业。”的事实，现关键是上诉人在经营九洲宾馆期间，遭到被上诉人村的部分村民对宾馆大门关闭、静坐，致使九洲宾馆停止营业，即2011年3月至2011年7月31日期间，上诉人已支付给被上诉人的33万租金，被上诉人是否应返还。本院认为，上诉人对被上诉人村的部分村民对其经营的九洲宾馆实施大门关闭、静坐，造成其宾馆停业的损失，关键要证明该部分村民实施的侵权行为是否系被上诉人授意，如系被上诉人授意，被上诉人应承担返还上诉人该期间已收的租金及赔偿经营损失；否则，被上诉人不承担任何责任。上诉人可对具体实施侵权的行为人，另行主张权利。现上诉人不能提供证据证明该部分村民实施的侵权行为系被上诉人授意，据此，原审法院对其要求被上诉人返还租金的诉讼请求不予支持是正确的。二、双方在确定租赁合同无效的情况下，对投资的装饰、装修及设施的财产应该如何处理。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，因上诉人串标行为，已经生效的一、二审判决［（2011）台温民初字第755号、（2011）浙台民终字第769号］确定为无效。依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物、出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人折除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被上诉人在收到已生效的一、二审民事判决后，于2012年6月6日作出“限上诉人于2012年6月20日前自行腾退租赁房屋内的相关物资，如逾期，我村将作无主财产予以处置”的腾房通知通过国内特快专递邮件向上诉人进行了邮寄送达。被上诉人要求上诉人的腾房通知行为，证明了被上诉人对上诉人在租赁物内的装饰装修物不同意利用。在此情况下，双方当事人应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，引起租赁合同无效，已生效的一、二审判决已确定系上诉人存在串标行为所致，过错在上诉人方，被上诉人不存在过错。据此，原审法院对上诉人主张被上诉人支付九洲宾馆内装饰装修物及设施折价款239.2万元的诉讼请求不予支持是正确的。综上，原审判决正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29776元，由上诉人谢招夫负担。本判决为终审判决。审判长 陈文杰审判员 王文兴审判员 牟伟玲二〇一三年六月二十八日书记员 沈杭萍