（2013）金义廿三里民初字第119号
裁判日期: 2013-06-28
公开日期: 2014-10-21
案件名称
傅爱香与曹坤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅爱香,曹坤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义廿三里民初字第119号原告：傅爱香。委托代理人：陈大为。委托代理人：金尊阳。被告：曹坤。原告傅爱香诉被告曹坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理后，依法由审判员朱明独任审判，于2013年6月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人金尊阳到庭参加诉讼。被告曹坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告傅爱香起诉称：被告曹坤向原告傅爱香承租房屋，于2011年2月27日双方签订租赁合同一份，约定原告将位于义乌市下王村D区49幢1号（现门牌编号为下王村三区67幢1单元）楼下的1间房屋出租给被告；租期自2011年3月12日至2016年3月11日；租金为三年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10%；年租金为18800元，下一年度租金应于前一年度租期到期前二个月付清；若违约，违约方应向守约方支付违约金十万元。合同还对其他权利义务作了约定。后原告将房屋交付给被告使用，被告按约支付了2011、2012年度的租金。按约定，被告应于2013年1月12日前付清2013年度的房租，但被告拒绝支付，并且擅自搬离。现诉请判令：1、解除原、被告于2011年2月27日签订的《租赁合同》；2、要求被告支付原告违约金5万元整。被告曹坤未到庭参加诉讼也未提供证据。原告傅爱香为证明自己的主张，向本院提供以下证据：一、证明一份，证明本案所涉房屋系原告所有；二、租赁合同一份，证明被告向原告承租房屋并约定相关权利义务的事实。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩和质证的权利。原告提供的上述证据能与其庭审陈述相印证，本院对原告提供的上述证据的证明力予以确认。经审理，本院认定事实如下：2011年2月27日，原告傅爱香（甲方）与被告曹坤（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“义乌市下王村D区49幢1号（现门牌编号为下王村三区67幢1单元）楼下1间房屋出租给乙方；房屋租期自2011年3月12日至2016年3月11日止；租赁期限五年一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10%；该房屋年租金为18800元，首年租金于签订本合同时即付清；租金年付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清；甲方不得以任何理由提高房租、提前终止本合同，否则应承担违约责任；乙方应按照本合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺；乙方保证履行本合同，不得提前终止本合同，若确需提前终止本合同的，应提前两个月与甲方协商，甲方同意后方可终止；双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金10万元整……。”双方还约定了其他条款。签约后，原告按约交付房屋，被告曹坤交纳了二年的租金共计37600元，2013年的租金被告未交纳。2013年5月13日原告诉至本院。本院认为：原告傅爱香与被告曹坤签订的租房合同系双方真实意思表示，合同内容合法且未违反法律强制性规定，该租房合同自成立时即生效，应确认有效，双方均应按照合同约定全面履行相应的义务。就本案而言，被告未按合同约定及时交纳租金，应认定存在违约行为，原告诉请解除合同的理由正当，本院予以支持。关于违约损失，本院认为，原、被告关于“双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整”的约定，属于双方约定的违约条款，是合同当事人为确定损失赔偿数额而事先约定的条款，其作用在于当违约事实发生后对各方当事人的损失进行清理和结算，因此，违约条款属于结算和清理条款，合同解除不影响该条款的效力，原告仍可据此要求被告承担相应的违约责任。现原告主张的违约金虽低于双方约定的数额，但仍过分高于原告的实际损失，本院将根据本案房屋大小、租金的实际损失、过错程度等综合因素依法予以调整，酌定被告支付原告违约金为13000元。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告曹坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国HYPERLINK”http：／／www.falvguwen.info／884w.html”合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告傅爱香与被告曹坤于2011年2月27日签订的《租赁合同》。二、被告曹坤于本判决生效后十日内支付原告傅爱香违约金13000元。三、驳回原告傅爱香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告曹坤负担63元，由原告傅爱香负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费1050元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审 判 员 朱 明二〇一三年六月二十八日代书记员 朱向丽