（2013）民申字第205号
裁判日期: 2013-06-27
公开日期: 2013-12-12
案件名称
楼其华、陈敏、陈晓英、陈志明、朱进、陈小林与浙ＸＸ成投资开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书
法院
最高人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
楼其华,陈敏,陈晓英,陈志明,朱进,陈小林,浙ＸＸ成投资开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2013）民申字第205号再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：楼其华。委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：陈敏。委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：陈晓英。委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：陈志明。委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：朱进。委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：陈小林。委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）：浙ＸＸ成投资开发有限公司。法定代表人：沈凤飞，该公司董事长。委托代理人：何健华，系该公司员工。委托代理人：杨荣，系该公司员工。再审申请人楼其华、陈敏、陈晓英、陈志明、朱进、陈小林（以下简称楼其华等六人）因与被申请人浙ＸＸ成投资开发有限公司（以下简称华成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2010）浙民提字第84号民事判决（以下简称再审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。楼其华等六人申请再审称：（一）再审判决认定楼其华等六人根本违约没有事实依据与法律依据。商品房买卖合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2008年6月16日前付清首付款2785520元，余款2785520元办理银行按揭手续，如因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于十日内与出卖人协商解决，逾期按合同第七条承担违约责任。这一约定包含（且仅包含）了以下几层意思：1.首付款支付时间是2008年6月16日前；2.余款办理银行按揭手续；3.因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于十日内与出卖人协商解决；4.如因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人十日内未与出卖人协商解决，按合同第七条承担违约责任。根本就没有楼其华等六人何时提交按揭贷款所需资料、何时支付购房余款的意思，而且一、二审及再审庭审中也没有证据证明双方就此达成一致，华成公司不能也无权以其单方发过律师函等形式的通知证明其已与楼其华等六人就此达成一致。没有约定，何谈违约？浙江省高级人民法院（以下简称再审法院）以楼其华等六人未按华成公司律师函等（单方意思表示）的要求提供按揭贷款所需资料为由而认定楼其华等六人根本违约，没有合同依据。再审法院认为：“楼其华等六人从商品房买卖合同签订后至华成公司起诉时止近一年的时间内均未向贷款银行光大银行西湖支行交齐办理按揭贷款所需资料，也未与华成公司协商解决或通过其他方式支付华成公司购房余款，致使华成公司获得房屋剩余价款的合同目的不能实现，已构成根本违约”。这一认定完全错误。本案为买卖合同纠纷。在买卖合同中，出卖人的主要义务是转移标的物所有权，买受人的主要义务是支付价款，而不仅仅是向贷款银行交齐办理按揭贷款所需资料、支付购房余款。而且，根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，以下简称“359号通知”）有关规定，本案楼其华等六人支付购房余款必须是在涉案房屋竣工验收后，而不是华成公司起诉前。何况，本案楼其华等六人已经支付首付款，且是全部房款的50%，华成公司的合同目的已经实现了一半，在涉案房屋竣工验收后定能收到余款，怎能说其合同目的不能实现？因此，再审判决以楼其华等六人未按华成公司的单方要求而向贷款银行交齐按揭贷款所需资料，认定华成公司“获得房屋剩余价款的合同目的不能实现”，犯了偷换概念的逻辑错误。（二）再审判决认为本案不适用“359号通知”属强词夺理。“359号通知”规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。”这一规定的主要目的是降低购房者和银行的金融风险。作为商品房买卖合同的当事人，楼其华等六人与华成公司都应合法履行合同的义务。因此，楼其华等六人根据华成公司开发涉案楼盘的进度，并根据“359号通知”规定选择合适的时机提交按揭贷款所需资料，是防范自身风险的举动。作为开发商的华成公司也应根据上述通知的规定，在楼盘竣工验收后向银行提交按揭贷款所需资料、申请按揭贷款。上述通知的规定绝对不是规范银行内部纵向管理关系的，而是规范银行向开发商、购房人发放贷款行为的。因此，再审法院认定“中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的前述规定仅适用于银行内部纵向管理关系，并不适用于本案审理的平等民事主体间的合同关系”，是大错特错的。（三）再审判决认定的部分新证据是华成公司通过伪造《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》等非法手段取得的，属于非法证据。再审过程中，华成公司提交了4份新证据，其中证据2、3（涉案房屋同一楼盘其他购房人的个人房屋担保借款合同及借款凭证）必须要有华成公司向银行提供了涉案楼盘的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》才能取得。而二审查明的事实表明，涉案楼盘竣工验收时间是2009年12月27日。为此，再审申请人之一的陈小林在再审开庭后向中国银行业监督管理委员会浙江银监局（以下简称浙江银监局）举报。浙江银监局于再审判决后的2011年1月28日给陈小林回函：“经查阅相关资料，在有关银行（包括工商银行杭州众安支行）向华成国际发展大厦购房客户发放商业用房贷款时，开发商向银行提供了2008年7月1日取得《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》等材料。”华成公司在实际竣工验收前近1年半取得的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》，只能通过伪造等非法手段取得。华成公司再审提交的新证据2、3是依据华成公司伪造的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》取得的，因此，再审法院据以定案的华成公司提交的新证据2、3没有证据效力，且华成公司的伪造行为涉嫌犯罪。（四）再审法院在华成公司已丧失合同解除权的情形下，支持华成公司解除合同的诉讼请求，违反了民法的基本法理。再审法院认为，2009年6月9日华成公司已诉至一审法院，请求解除合同。在诉讼过程中，华成公司未放弃继续合作。华成公司于2009年12月28日、29日发给楼其华等六人的通知书的前提条件是要求于2009年12月30日前缴清所购房屋的欠款10550880及截止2009年12月31日欠款违约金1832687.856元。由此，再审法院认为华成公司没有放弃过解除合同的权利楼其华等六人认为，解除合同的权利是一种形成权。形成权一经放弃就不得恢复，这是基本的民法原理。华成公司在2009年12月28日前作出了要求解除合同的意思表示，在该意思表示未产生法律效果的情况下，华成公司在2009年12月28日、29日又作出了要求楼其华等六人履行合同的意思表示（该意思表示是否附条件并不关键），后一意思表示已明显否决了前一意思表示，也就是说，华成公司在2009年12月28日、29日表示放弃了其解除合同的权利。此外，再审法院未仔细分析华成公司的两份通知，就妄断华成公司未放弃解除合同的权利，说明再审法院的判决完全不顾客观事实。2009年12月29日华成公司向楼其华等六人发出的入伙通知书未提及违约金。2009年12月28日华成公司向楼其华等六人发出的通知书中提到楼其华等六人应当交清欠款及违约金。但是，该通知书对楼其华等六人未按期支付违约金的法律后果讲得清清楚楚，即：“我公司（华成公司）将依照合同的约定推迟交房时间，将另行通知您领取《入伙通知书》的时间”。显然，即便楼其华等六人未按通知书的要求支付违约金，华成公司也不解除合同，而是迟延交房，迟延发入伙通知书。再审法院公然违背华成公司的真实意思表示，推定华成公司未放弃解除合同的权利，令人匪夷所思。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项和第六项的规定请求再审本案。华成公司提交书面答辩意见认为，楼其华等六人的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为：（一）关于楼其华等六人未及时提交申请按揭贷款资料是否构成违约的问题。楼其华等六人与华成公司于2008年6月16日签订的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2008年6月16日前付清首付款2194320元，余款2194320元办理银行按揭手续，如因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于10日内与出卖人协商解决，逾期按合同第七条承担违约责任。依据该约定，双方当事人对余款需通过按揭贷款方式支付是明确的。按照常理，贷款人根据贷款银行的要求提供完整的办理按揭贷款所需基本资料是办理按揭贷款的基本前提。因此，根据该条约定，应认定楼其华等六人负有提供按揭贷款所需资料的合同义务。同时，双方当事人在该合同中虽未对余款的支付时间作明确的约定，但从当事人签订合同的目的理解，楼其华等六人应在合理期间内交齐相关资料、办理银行按揭手续、支付余款。根据再审法院查明的案件事实，楼其华等六人在商品房买卖合同签订后未交齐办理按揭贷款手续所需资料。2008年7月8日，华成公司按照楼其华等六人于合同中约定的地址向该六人寄送一份函件，要求楼其华等六人在2008年7月11日前将按揭所需资料交给华成公司。此后，楼其华等六人并未按华成公司该函件的要求履行。经华成公司于2008年12月24日再次发函催告后，楼其华等六人仍未履行前述义务。楼其华等六人从商品房买卖合同签订后至华成公司起诉时止近一年的时间内均未向贷款银行光大银行西湖支行交齐办理按揭贷款所需的资料，也未与华成公司协商解决或通过其他方式支付华成公司购房余款，致使华成公司获得房屋剩余价款的合同目的不能实现。因而，再审判决认定楼其华等六人的行为构成根本违约与已查明的事实一致。（二）关于本案应否适用“359号通知”的问题。楼其华等六人依据“359号通知”第四条“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”的规定辩称其办理银行按揭手续的期限未到，并申请该院调查光大银行西湖支行在华成国际发展大厦未竣工验收前是否同意向楼其华等六人发放银行按揭贷款。对此，再审法院认为，楼其华等六人按约履行交齐按揭贷款所需资料的义务在先，在楼其华等六人交齐按揭贷款所需资料后，才需审查贷款是否能发放的问题，故对楼其华等六人的该申请依法不予准许。“359号通知”前述规定，仅适用于银行内部纵向管理关系，并不适用于本案审理的平等民事主体间的合同关系，一、二审法院根据前述规定认定楼其华等六人未交齐按揭贷款所需资料尚不构成违约，即使交齐相关资料，也无法办理按揭贷款，属适用法律错误，也与查明的事实不符，应予纠正。再审法院的认定并无不妥。（三）关于华成公司向再审法院提交的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》是否为非法证据的问题。经再审申请人之一的陈小林举报，浙江监管局于2011年1月28日函复陈小林称，“经查阅相关资料，在有关银行（包括工商银行杭州众安支行）向华成国际发展大厦购房客户发放商用房贷款时，开发商向银行提供了2008年7月1日取得的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》等材料。”楼其华等六人认为，华成公司在实际竣工验收前近一年半取得的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》，只能通过伪造等非法手段取得。这一结论是楼其华等六人推理得出的。浙江监管局给陈小林的回函中并未涉及《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》是否为伪造的问题。另外，现无资料证实浙江有关建设主管部门对华成公司是否伪造《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》等资料进行了查处。在本案再审审查过程中，无法认定华成公司伪造了《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》等资料。（四）关于再审判决支持华成公司解除合同的诉讼请求是否违反了民法基本法理的问题。再审法院认为，2009年6月9日华成公司已诉至一审法院请求解除案涉合同，在诉讼过程中，华成公司并未放弃该诉讼请求，且华成公司于2009年12月28日、29日发给楼其华等六人的通知书的前提条件是要求楼其华等六人于2009年12月30日前缴清所购四套房屋的欠款10550880元及截止2009年12月31日欠款违约金1832687.856元，但楼其华等六人未提供证据证明其已按时交纳，故楼其华等六人辩称华成公司已放弃解除案涉合同的权利的理由不能成立。实际上，如果华成公司放弃依法解除案涉合同的权利，则其不可能在二审判决后向再审法院申请再审。基于上述分析，再审判决认定华成公司于2009年6月9日诉至一审法院，请求解除与楼其华等六人签订的商品房买卖合同符合合同第七条的约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的精神。该认定不违反合同法的规定，也不违背华成公司的真实意思表示。另外，华成公司在一审判决驳回其诉讼请求后，要求楼其华等六人交清欠款及违约金的前提下接收案涉房屋，不但可避免双方不必要损失的产生，也符合公平原则。楼其华等人在未交清房款、支付违约金，也未同意接收房屋的情形下，要求继续履行合同有违诚信原则。综上所述，楼其华、陈敏、陈晓英、陈志明、朱进、陈小林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回楼其华、陈敏、陈晓英、陈志明、朱进、陈小林的再审申请。审 判 长 汪治平审 判 员 张 潇代理审判员 胡 越二〇一三年六月二十七日书 记 员 王慧娴