（2013）钟民初字第177号
裁判日期: 2013-06-27
公开日期: 2014-10-31
案件名称
原告广西贺州市中天物业管理有限公司与被告苏××物业服务合同纠纷案民事判决书
法院
钟山县人民法院
所属地区
钟山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西贺州市中天物业管理有限公司,苏××
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
广西壮族自治区钟山县人民法院民 事 判 决 书（2013）钟民初字第177号原告广西贺州市中天物业管理有限公司，地址：贺州市平安西路91号。法定代表人赖××，总经理。委托代理人周维吉，广西宏民律师事务所律师。委托代理人杨和极，广西宏民律师事务所律师。被告苏××。原告广西贺州市中天物业管理有限公司诉被告苏××物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月27日立案受理。依法由代理审判员邹智利适用简易程序于2013年2月25日公开开庭进行了审理。本院发现本案不宜适用简易程序审理，于2013年4月17日转为普通程序，依法组成由代理审判员邹智利担任审判长，与代理审判员奉仰勇，人民陪审员钟敬礼参加的合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。书记员陈福德担任法庭记录。原告的委托代理人周维吉、杨和极，被告苏××均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西贺州市中天物业管理有限公司诉称（以下简称“中天物业公司”），原告是其所在物业管理区域的物业管理企业，自2010年起就开始履行其与房产开发商签订的前期物业服务合同，履行物业管理职责。2011年4月，被告向唐××购买广西钟山县城河东路商贸城1号楼×幢房屋，并办理了房屋所有权证过户手续，被告系广西钟山县城河东路商贸城1号楼×幢的业主，因被告拖欠物业费，原告多次与其协商均无结果。故向法院提起诉讼，要求被告支付2011年5月27日至2012年12月31日的物业管理费1975.25元（商铺：50.4平方米×每月0.5元×19.1个月；住宅：195.54平方米×每月0.4元×19.1个月）及逾期违约金，逾期违约金从2011年6月11日起计至2012年12月31日，每月按物业管理费103.42元（50.4×0.5＋195.54×0.4）以每日3‰分段计算。之后违约金按1975.25元以每日3‰计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。原告为支持其主张，在举证期限内向本院提交下列证据：证据1、企业法人营业执照、资质证书、机构代码证书，证实原告是依法注册成立的、具有从事物业管理资质的有限公司，法定代表人为赖××。证据2、钟山县物价局文件，证实原告向业主收取的物业服务管理费标准是经钟山县物价局批准。证据3、前期物业服务合同，证实原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，双方明确服务内容与质量、服务费用、违约责任等。合同第七条：物业管理费按季度交纳，业主或物业使用人应在应交缴费月份的15日前履行交纳义务。第三十一条：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按所欠物业服务费的万分之五的标准支付违约金。证据4、河东商贸城前期物业服务协议，证实2010年6月10日，原告与唐××签订的协议，内容：唐××认可原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，双方还约定每月10日前为业主缴费时间，逾期不缴者视为违约，违约者须按拖欠金额的每日3‰支付违约金。证据5、临时管理规约、临时管理规约承诺书、河东商贸城装修管理手册、交房验收表，证实唐××承诺遵守河东商贸城临时管理规约；2010年4月9日，河东商贸城1号6栋已经交付业主唐××；唐××已交付2010年6月10日至2010年9月9日的物业费。证据6、防盗网安装位置备案申请、装修申请、物业管理费收据、室内装修装饰方案、业主基本情况登记表、奖励通知，证实原告对整个河东商贸城（包括被告的商铺在内）进行了管理。证据7、房产登记申请表及房权证复印件，证实被告系河东商贸城1号楼×幢的业主；房屋的建筑面积为245.94平方米（商铺为50.4平方米，住宅为195.54平方米）。证据8、催交通知书、催交款函，证实原告以挂号信、特快专递邮件的方式向被告催收物业费，同时证实原告对钟山县城河东路商贸城1号楼×幢房屋进行了管理。被告苏××辩称，被告向唐××购买钟山县城河东路商贸城1号楼×幢房屋。唐××与原告签订的合同与被告无关，原告没有向被告告知服务合同的内容。原告与被告之间不存在物业服务合同关系，被告从未与原告签订物业服务合同，被告对其物业一直是自行管理，原告也从未对被告物业进行过物业服务，故不同意支付物业管理费及逾期违约金。被告苏××对其反驳主张在举证期限内未向法庭提供证据。本院对证据进行分析认证，经开庭质证，原告提交的证据1-7所证明的内容，被告无异议，且与本案事实相关联，本院予以确认。对原告提交的证据8，被告认为其未收到催交欠费通知书、催款函，原告未能提供相关证据证实被告已收到催交欠费通知书、催款函，本院不予确认。综合全案证据，本院确认以下事实：原告是钟山县城河东路商贸城小区的物业管理公司。2010年5月，原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。合同约定：中天物业公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，每平方米建筑面积商铺为每月0.50元、住宅为每月0.40元；物业管理费按季度交纳，业主或物业使用人应在应缴费月份的15日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按所欠物业服务费的万分之五的标准支付违约金等。唐××购买钟山县城河东路商贸城1号楼×幢房屋，2010年6月10日，原告和唐××签订前期物业服务协议，双方约定：唐××认可原告和广西钟山县三合房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，并约定违约金的支付时间及违约责任。合同签订后，唐××接收房屋、装修。2011年4月，唐××将房屋转卖给被告，被告已办理房屋所有权证过户手续。同年5月27日，被告接收房屋，被告系广西钟山县城河东路商贸城1号楼×幢的业主。原告为该小区提供物业管理服务，被告自2011年5月27日起至2012年12月31日所欠缴的物业管理费共计1975.25元（50.4×0.5×19.1＋195.54×0.4×19.1）。另查明，钟山县城河东路商贸城1号楼×幢房屋的建筑面积为245.94平方米（商铺为50.4平方米，住宅为195.54平方米）本院认为，原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，原告与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。故原告要求被告给付物业费，符合法律和合同约定，予以支持。被告提出其与原告未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系的抗辩理由，与事实和法律不符，不予采纳。原告为钟山县城河东路商贸城小区提供物业服务，被告作为该小区的业主应当根据上述协议的约定向原告交纳物业管理费。被告房屋建筑面积245.94平方米（商铺50.4平方米、住宅195.54平方米），以此计算，原告要求2011年5月27日至2012年12月31日期间，被告应交物业管理费为1975.25元，故原告要求被告交纳物业管理费1975.25元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院应予以支持。关于违约金，虽前期物业服务合同约定从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳违约金，但业主被告苏××对前期物业服务合同的具体条款并不清楚，原告有义务将相关内容告知业主，现原告并未提供证据证明其已将物业服务合同约定的违约金条款告知被告苏××，原告要求给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告未提供物业服务，但未能向本院提供充分证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告苏××应支付原告广西贺州市中天物业管理有限公司物业管理费1975.25元。二、驳回原告广西贺州市中天物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由被告苏××承担。上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人应在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向债务人的财产所在地的同级人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 邹智利代理审判员 奉仰勇人民陪审员 钟敬礼二〇一三年六月二十七日书 记 员 陈福德附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 百度搜索“”