（2013）未行初字第00032号
裁判日期: 2013-06-27
公开日期: 2014-12-12
案件名称
张新长与西安市住房保障和房屋管理局行政登记一审行政裁定书
法院
西安市未央区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
张新长,西安市住房保障和房屋管理局,陕西华捷房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第六条第一款；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第一条第一款，第四十四条第一款
全文
西安市未央区人民法院行 政 裁 定 书（2013）未行初字第00032号原告张新长，无业。委托代理人李纯远，男。被告西安市住房保障和房屋管理局。住所地：西安市未央区凤城八路***号。法定代表人夏俊山，局长。委托代理人王志刚，陕西法智法律事务所律师。委托代理人王禾，陕西法智法律事务所律师。第三人陕西华捷房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省延安市宝塔区迎宾大道****号*单元***号。法定代表人李志刚，总经理。委托代理人王玉良，男。委托代理人贾娜，女。原告张新长诉被告西安市住房保障和房屋管理局恢复商品房预售合同登记备案一案，于2013年4月9日向本院提起行政诉讼。本院于2013年4月9日受理后，于2013年4月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因陕西华捷房地产开发有限责任公司（以下简称华捷公司）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年5月31日公开开庭审理了本案。原告张新长及委托代理人李纯远，被告西安市住房保障和房屋管理局的委托代理人王志刚，第三人华捷公司的委托代理人王玉良、贾娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年7月5日其与第三人签订商品房买卖合同，购买位于本市北二环凤城明珠C幢西单元31层C户房屋。第三人遂到被告处进行了网上登记备案，登记号为521496。后第三人因公司内部矛盾拒不交房，其遂提起民事诉讼，在诉讼过程中发现被告已将登记备案注销。但其从未向被告申请过注销登记备案，被告的行为侵害了其合法权益，故诉至法院要求确认被告注销登记备案行为违法并恢复登记备案。被告辩称，根据商品房预售合同由开发商网签备案的规定，该登记备案行为不具有物权登记效力，且对购房人的实体权利没有影响。原告与第三人之间因购房合同所发生的争议，经仲裁及西安市中级人民法院的执行程序，对相关事实已查明并作出裁决。现原告又提起行政诉讼欲恢复登记备案，将造成司法混乱，且违反法定程序。故请求驳回原告的起诉。第三人当庭述称，原告与其公司不存在商品房买卖合同，该事实已经生效的法律文书予以认定。被告依据生效法律文书注销原登记备案符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年7月5日原告与第三人华捷公司签订商品房买卖合同（合同编号为凤C－西－31C），购买位于本市北二环凤城明珠C幢西单元31层C户房屋。合同约定：原告于2005年7月30日前一次性付清购房款405198元，第三人于2006年6月30日前将房屋交付原告。合同签订后第三人到被告处进行了网上登记备案，登记号为521496。2008年原告以第三人未按期交房为由，向西安仲裁委员会提起仲裁，要求第三人交付房屋，并承担2006年6月30日至2008年9月30日期间的违约金及至裁决之日的违约金。2011年5月31日该委以西仲裁字（2008）第944号裁决（以下简称944号裁决）支持了原告的请求。2011年7月11日原告向西安市中级人民法院申请执行944号裁决，第三人提出不予执行申请，市中院审理后认为944号裁决认定原告已全额交付购房款的事实证据不足，遂于2011年12月14日作出（2011）西执裁字第128号裁定，对944号裁决不予执行。2012年初，被告对521496号登记备案予以注销。另查明，2011年12月30日，原告就其与第三人之间的商品房销售合同纠纷向本院提起民事诉讼，后又申请撤回起诉。2013年4月1日，原告再次向本院提起民事诉讼，该案正在审理当中。本院认为，本案争议的焦点问题是：商品房预售合同登记备案行为是否具备完整的具体行政行为的相应特征及对当事人的权利义务是否产生实质影响。从行政机关对预售合同登记备案进行管理的方式来看，客观上限制了合同当事人对自己民事权利的行使，具有一定的具体行政行为的表象特征。但其与完整的具体行政行为存在本质的区别。首先，登记备案行为是事后进行的，不具有效力确定的特征，与具体行政行为实施在先、具有确定力的情况有根本区别。按照法律规定，备案是在合同签订后由房地产开发商单方向管理部门作出的，因此既不能事先对当事人的权利、义务产生影响，也不能事后对合同的履行产生确定的效力。而一项具体行政行为一旦作出则会在效力上具有确定性，即应当对当事人的权利义务产生实际影响。其次，预售登记备案缺乏具体行政行为程序法定性原则的基础。《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，均只规定“应当备案”，而未对登记备案的程序、效力、消灭及管理部门的责任作明示性规定。而具体行政行为则有相当严格、明确的程序性、法定性要求。再次，预售合同登记备案不能产生物权效力，无法对物权进行确认。当事人签订商品房买卖合同后，可以随时变更、解除。合同签订并不表明购房人一定能够取得房屋，合同有效并不代表物权生效。备案变更及注销不会发生预售商品房权属的改变，也不会对当事人的权利义务产生实质影响。另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，除当事人之间有约定，登记备案不影响合同的效力。很明显登记备案缺乏具体行政行为所具有的确定力、执行力和拘束力，因此备案只是一种行政管理方式，而非具体行政行为。本案原告因与第三人签订商品房买卖合同而发生的纠纷一直在进行民事诉讼，该事实亦证明被告注销登记备案行为，并未对其与第三人之间的合同效力产生实际影响。原告与第三人签订的商品房买卖合同是否有效及原告是否能取得合同约定房屋的所有权，均有待民事诉讼予以确定，而非由被告登记备案或注销行为予以确定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》对受案范围的规定，纳入行政诉讼范畴的应是针对特定行政相对人作出的，且对其实际权利、义务产生影响的具体行政行为。商品房预售合同登记备案或注销备案行为不对当事人的合同效力产生任何影响，且注销合同备案在目前没有任何立法对其予以明确，因此注销合同备案只能是一种行政管理行为，我国的行政诉讼审判点在于行政行为的合法性，而非合理性，在缺乏明确的立法前提下，不能纳入行政诉讼范围。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（六）项、第四十四条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告张新长的起诉。案件受理费50元（原告已预交），现退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 李 波代理审判员 杨 宁人民陪审员 黄福全二〇一三年六月二十七日书 记 员 贾梦璇 更多数据：搜索“”来源：