（2013）海经初字第114号

裁判日期: 2013-06-27

公开日期: 2014-05-26

案件名称

秦皇岛市思安物业服务有限公司与刘博物业合同纠纷一审民事判决书

法院

秦皇岛市海港区人民法院

所属地区

秦皇岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

秦皇岛市思安物业服务有限公司,刘博

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2013）海经初字第114号原告秦皇岛市思安物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人王光银，总经理。委托代理人张向阳，河北德圣律师事务所律师。被告刘博，男，现住秦皇岛市。委托代理人郭大伟，男。现住秦皇岛市海港区。原告秦皇岛市思安物业服务有限公司与被告刘博物业合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市思安物业服务有限公司委托代理人张向阳，被告刘博委托代理人郭大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇岛市思安物业服务有限公司诉称，原告自2002年3月起至2011年3月15日为秦皇岛市某小区提供物业管理服务，在此期间，原告认真履行了自己的全部服务义务，为小区提供了优质的物业管理服务工作，使小区的物业管理多次受到省、市、区各有关部门的好评和嘉奖。2006年4月26日被告在购买某小区商品房时与原告签订了《前期物业管理协议》，同意原告对该小区实施物业管理服务，并约定每年的7月1日前交纳物业管理服务费等各项费用。但被告不信守协议，拖欠原告物业费，原告多次催要未果。故原告诉至法院，要求被告给付拖欠自2007年7月1日至2011年3月15日的物业费7153元、生活垃圾处理费187元、电梯费401元，合计7741元，自逾期之日起至实际交付之日止，按照最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，并支付因诉讼而发生的全部费用。被告刘博辩称，1、原告主张超过诉讼时效。2、原告服务管理未尽到义务。3、原告从未公示过物业服务资金的收支情况。4、原告将公用部分出租，收益应归业主。5、被告房屋卫生间、厨房自2006年起每年跑冒水多次致使屋内地板、书柜被泡，损失严重。另外，每到雨季被告房屋的窗户因封堵不严渗水，致使窗口装饰板爆裂，内墙皮脱落，多次向原告投诉，均无任何答复，时至今日未得到解决。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2006年4月26日被告购买某小区商品房时与原告签订了《前期物业管理协议》。该《前期物业管理协议》的原告为甲方，被告为乙方。合同约定，第一条、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。（二）乙方的权利和义务。第二条、物业管理服务内容。（一）房屋共用部位的维护和管理；（二）房屋公用设施设备的运行、维护和管理；（三）环境卫生及园艺；（四）安全及消防；（五）交通秩序与车辆停放；（六）档案资料；（七）房屋装饰装修管理。第三条、物业管理服务质量。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。（一）物业管理服务费交纳时间：乙方于每年的7月1日前缴纳下一年度的费用；（二）根据管理协议及政府有关规定收取物业管理服务费，住宅物业管理费标准为0.95元／㎡月（不含电梯运行养护费）；（三）乙方出租物业的，物业管理费用由乙方交纳；第五条、代收代缴收费服务。第六条、维修基金的管理和使用。第七条、违约责任。（一）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；（二）乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；（三）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息；（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后，原告即按照约定履行了义务，但被告自2007年7月1日至2011年3月15日未向原告交纳物业管理费、电梯费及垃圾处理费。被告居住的房屋面积为169.19平方米。按照秦皇岛市物价局秦价政服备字（2006）187号、秦皇岛市物价局秦价政服备字（2007）248号、秦岛市物价局秦价政服备字（2008）056号及秦皇岛物价局秦价政服备字（2009）031号关于某小区物业管理服务收费标准的批复（试行），批准物业收费项目及收费标准为保安费0.403元／月·平方米、公共环境卫生清扫费0.32元／月·平方米、绿化维护费0.227元／月·平方米，合计0.95元／月·平方米。2007年5月8日秦皇岛市物价局《物价工作为民生的十八条措施》第十一条、第十二条之规定，2008年1月1日以前垃圾处理费收费标准为每户每年85元。2008年1月1日以后垃圾处理费收费标准为每户每月3元。电梯费二层每月9元。被告每年应交纳的物业费为：0.95元／月·平方米×12×169.19平方米＝1929元。2007年7月1日至2011年3月15日被告合计未交纳物业费7153元、垃圾处理费187元、电梯费401元，以上共计7741元。另查，2008年12月15日，秦皇岛市思安物业管理有限公司变更名称为秦皇岛市思安物业服务有限公司。上述事实，有前期物业管理协议、准予变更登记通知书、秦皇岛市物价局批复、费用催缴通知单、小区公共收益账目表及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理协议》合法有效，故该合同对原、被告双方都具有约束力。原告应当按照合同约定的服务事项及服务标准为被告居住的小区进行物业管理服务。被告接受服务，应当依合同约定按照政府的指导价格交纳物业费。被告未按期交纳物业费属违约行为。原告提供的证据足以证明原告多次向被告催缴费用，且被告的欠费行为属持续行为，故被告主张原告诉请超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。被告虽然提出原告服务管理未尽到义务，其房屋卫生间、厨房下水道跑冒水多次致使屋内地板、书柜被泡，损失严重，但未提供符合法律要求的证据予以佐证，本院不予支持。其家中窗户因封堵不严渗水，致使窗口装饰板爆裂，内墙皮脱落等抗辩理由系另一法律关系，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告刘博给付原告秦皇岛市思安物业服务有限公司2007年7月1日至2011年3月15日的物业费7153元及违约金（违约金计算方法：2007年、2008年、2009年、2010年、2011年每年应交纳的物业费，自当年的7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金）及垃圾处理费187元、电梯费401元。于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费73元，由被告刘博负担。于判决生效之日起十日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长　　李春元审判员　　李凤蕊审判员　　李　楠二〇一三年六月二十七日书记员　　尹雁峤来源：