（2013）大民初字第4592号
裁判日期: 2013-06-27
公开日期: 2016-03-22
案件名称
王晓慧与周金炼确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王晓慧,周金炼
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十五条，第二条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第4592号原告王晓慧，女，1962年11月29日出生。委托代理人朱毅，黑龙江信诚律师事务所北京分所律师。被告周金炼，男，1963年2月12日出生。委托代理人周建雄（系被告周金炼之子），1989年2月15日出生。委托代理人毕晓棠，北京市泽天律师事务所律师。原告王晓慧与被告周金炼确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓慧及其委托代理人朱毅，被告周金炼的委托代理人周建雄、毕晓棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓慧诉称：2003年3月15日，我与周金炼签订房屋租赁合同，周金炼将位于北京市大兴区x镇x路x号门面房720平方米出租给我使用，租金为每年15万元。合同签订后，我依约履行了合同约定的各项义务，并投入大量资金进行装修及扩建，现我得知承租的房屋没有取得建设规划许可证，因此双方签订的房屋租赁合同无效，故诉至法院，请求确认我与周金炼于2003年3月15日签订的房屋租赁合同无效，并由周金炼承担本案诉讼费。被告周金炼辩称：第一，王晓慧与我于2003年3月15日签订房屋租赁合同，王晓慧在合同签订之时就已知晓房屋具体情况，其应在两年内提起诉讼，现王晓慧提起诉讼，已超过诉讼时效；第二，王晓慧依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定要求确认房屋租赁合同无效，该解释自2009年9月1日起施行，而王晓慧与我之间的房屋租赁关系发生在2003年，法律不具有溯及既往的效力，因此，本案不应适用该司法解释；第三，房屋租赁合同现已履行完毕，合同目的已经实现，按照合同约定，王晓慧应将租赁房屋返还给我，因此王晓慧不再是合同一方当事人，其无权提起诉讼，且王晓慧在合同履行过程中已构成根本违约，从立法本意上看，应注重保护我的合法权益；第四，涉案房屋已取得合法的权属证明，涉案房屋所在地的村委会和镇政府均认可我的建房行为；综上，不同意王晓慧的诉讼请求。经审理查明：2003年3月15日，甲方周金炼与乙方王晓慧签订协议书，该协议书约定：周金炼将位于北京市大兴区x镇x路x号门面房720平方米出租给王晓慧使用，年租金为15万元；租金每年分三次支付，每年5月1日起付，下季度租金要提前一个月预交，如超过每日另加5%滞纳金，如过期30天周金炼有权采取措施，按合同到期处理；租赁期限为9年，自协议生效起前三年租金不变，第四年起每年租金递增10%，连续递增三年，第七年至第九年不递增，合同期满后一切建筑物包括所有装修归周金炼所有；周金炼负责水、电，所用水、电费由王晓慧负责；王晓慧经营项目应在国家法律允许内经营，如有违法经营，一切责任由王晓慧承担；协议未到期或协议期内如国家征用土地及上级规划用地，本协议自然终止，地上建筑物及赔偿归周金炼所有（室内装修赔偿归王晓慧所有，营业损失周金炼、王晓慧双方各一半）；如王晓慧要转租房屋，需经周金炼同意认可，否则不许转租；周金炼提供王晓慧办理执照有关手续。协议签订后，周金炼将租赁房屋交付王晓慧使用。2003年1月18日，北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会为周金炼出具证明，该证明载明：位于北京市大兴区x镇x村x路x号地上所建房屋产权属周金炼所有。2004年1月8日，北京市大兴区旧宫镇人民政府与北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会共同为周金炼出具证明，该证明载明：位于北京市大兴区x镇x村x路x号的房屋（上下两层楼），为周金炼所建，房屋在地号为M-3-（10）-151、图号为J-50-5-（40）的土地上，全部建设房屋产权归周金炼所有；根据2003年周金炼与宋陆彦、方京华、王晓慧先后签订的协议书，其中宋陆彦约为3000平方米（上下两层），方京华约为3000平方米（上下两层），王晓慧约为1500平方米（上下两层）用于商业经营。针对周金炼在庭审中提交的上述两份证明，本院与北京市大兴区旧宫镇人民政府及北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会核实相关情况，上述两份证明均真实存在，出具上述两份证明的目的是为办理营业执照提供相关手续，周金炼承租涉案土地并建造房屋符合当时的相关招商引资政策。另查明，周金炼出租房屋所涉及的土地系从北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会承租，该行为已经北京市大兴区旧宫镇人民政府同意。涉案房屋所涉土地已办理集体土地使用证，土地使用者为北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会（批发仓库），土地所有者为北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会，土地用途为仓储，使用权类型为划拨，使用权面积为6635.93平方米。经周金炼申请，本院到北京市大兴区旧宫镇人民政府询问涉案土地房屋情况。2013年5月6日，北京市大兴区旧宫镇人民政府规划建设与环境保护办公室出具关于旧宫地区集体土地规划手续的说明，该说明载明：根据北京市城乡规划管理发展情况，2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施前，北京的规划管理侧重城市区域建设管理，乡镇及农村地区没有明确的政策依据，农村地区的工程规划审批基本限于少数公益事业项目，集体土地上的非农项目主要由土地部门核实是否占用农业用地，未占用的根据当时政策办理集体土地使用证；在《中华人民共和国城乡规划法》实施以后，村镇新建项目符合条件的办理规划手续，而之前已经完成建设的项目，根据现有工程规划许可的相关规定，无法补办工程规划许可手续。经王晓慧确认，其在诉讼请求中要求确认无效的房屋租赁合同为王晓慧与周金炼于2003年3月15日签订的协议书。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、协议书、证明、说明等证据材料在案佐证。本院认为：关于诉讼时效问题，诉讼时效仅适用于债权请求权，现王晓慧要求确认与周金炼签订的协议书无效，该情形不适用诉讼时效制度。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第25条规定：本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本案不属于该条规定的情形，因此可以适用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。周金炼出租给王晓慧使用的房屋未取得工程规划许可手续，但建房时《中华人民共和国城乡规划法》尚未施行，现无法补办相关手续，而周金炼的建房行为符合当时的招商引资政策，且涉案房屋所涉土地已办理集体土地使用证，故涉案租赁房屋系经主管部门批准建设的，因此，王晓慧与周金炼于2003年3月15日签订的协议书应为有效。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告王晓慧的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告王晓慧负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 静二〇一三年六月二十七日书 记 员 郑少杰 微信公众号“”