（2013）绍嵊民初字第595号
裁判日期: 2013-06-25
公开日期: 2014-09-24
案件名称
缪丁楠与嵊州市雅邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
缪丁楠,嵊州市雅邦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第十六条第一款，第十八条
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2013）绍嵊民初字第595号原告缪丁楠。法定代理人丁丽。被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司。法定代表人张善昌。委托代理人（特别授权代理）陈小勇。原告缪丁楠与被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理，依法由审判员吴展宁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告缪丁楠的法定代理人丁丽，被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司的委托代理人陈小勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告缪丁楠起诉称：原告于2010年4月10日在被告处购买了位于嵊州市城南新区高杨路江南春城3幢2单元102号的房产，面积为88.96平方米，商品房总价款为人民币49万元。原、被告对于房产权属证书办理事宜在商品房买卖合同中约定：出卖人负责办理房屋所有权证、土地使用权证等权属证书，并承诺于2012年7月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，若出卖人未能在约定期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。在约定交付权属证书期限到期后，经原告多次催办，被告未能按约定期限办理房产证。因此被告应按商品房买卖合同的约定按日向原告支付房价款万分之五的违约金（自2012年7月31日起暂算至起诉日）人民币59290元，并按每日245元继续支付违约金至实际交付房产证日止。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告立即办理房产权属证书，并向原告支付自2012年7月31日起至2013年3月29日止逾期办理房产权证的违约金59290元，以及按每日245元继续支付违约金至实际交付房产权证日止。被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司答辩称：一、原告在被告处购买的商品房迟延取得房产证的原因不在于被告，而是由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成的，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。1、本案所涉商品房取得房产证迟延最主要的一个原因是建筑误差超面积900余平方米被迟延处理，建设工程竣工规划核实被延迟通过。根据《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》与《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》的规定，被告的违建行为只是轻微行为，只要补缴土地出让金及规费即可完成补救，处理时间很短。2010年10月1日《浙江省城乡规划条列》开始实施，原《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》被废止，2011年4月1日《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》开始实施，原《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》被废止，被告的违建行为被列为严重违法行为，违建部分需经行政处罚，应没收实物或违法收入，处理程序复杂、繁琐，法律规范的变动导致了情势的变更，新法的实施增加了办理房产证的复杂与繁琐程度，直接导致办理房产证时间的延长，大大超过了双方订立买卖合同时的预期。在实际操作中，嵊州市城市管理执法局从2011年8月开始行政处罚至土地复核验收结束用了一年八个月时间。2、被告在2010年11月5日一期建设工程竣工、2011年1月14日二期建设工程竣工后即积极开展办理房产证工作，2011年3月申请竣工规划验收，测量后嵊州市城南建设管理委员会于同年6月17日告知有违建应处罚，由于新办法的实施，须由嵊州市城市管理行政执法局进行处罚，同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发函给嵊州市城南建设管理委员会，要求在违法、违规行为未办结前暂缓办理相关手续，至2012年12月行政处罚的结束，耗时一年四个月之久，政府行政处罚行为的拖延直接导致了办理房产证的迟延。3、2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发给嵊州市城南建设管理委员会函中明确载明：经现场勘查发现，该商住楼尚存在违章扩建、违章装修等违法、违规行为，表明少数购房业主在房屋接收装修过程中有违章现象，直接导致了规划验收的进行。法律规定由于出卖人的原因造成的应承担违约责任，本案造成房产证迟延的原因在于上述原因，因此被告无须承担违约责任。二、退一万步讲，即使被告应按合同约定承担违约责任，合同约定的违约金明显高于所造成的实际损失，在房价不断上涨的市场背景下，房产证的迟延取得对原告在金钱利益的损失上几乎没有，故应由法院根据实际损失的情况进行相应的调减。原告为证明其诉讼请求提供的证据有：证据1、户口簿1份。证据2、2010年4月10日原告法定代理人与被告签订的商品房买卖合同1份。证据3、销售不动产统一发票2份。被告经质证对上述证据的真实性没有异议。被告为证明其答辩理由提供的证据有：证据4、2011年3月2日的工程质量监督报告1份，证明被告的一期工程在2010年11月5日竣工验收，二期工程在2011年1月14日竣工验收。证据5、2011年3月18日建设项目竣工规划验收申请表1份，证明被告在工程竣工验收后积极办理房产证等相关工作。证据6、2011年5月23日嵊州城南建设管理委员会的告知单1份，证明被告开发的商品房有建筑面积误差。证据7、2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局出具的关于暂缓办理商住楼项目相关手续的函1份，证明嵊州市城市管理行政执法局告知有建筑误差暂停办理房产证等手续。证据8、2012年12月7日行政处罚决定书1份，证明嵊州市城市管理行政执法局对被告的建筑误差作出行政处罚，时间历时1年零4个月。证据9、2013年1月28日浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程规划许可证、嵊州市经营性用地竣工复核验收表各1份，证明在规划验收后历时2个月才进行土地规划验收。证据10、土地使用权证1本，证明土地使用证已经办理。原告经质证对上述证据的真实性没有异议。对上述证据本院认证如下：因被告对证据1-3的真实性没有异议，其内容与本案事实之间存在关联性，故能够证明原告的证明内容。原告对证据4-10的真实性虽无异议，但其内容不能完全证明被告的证明目的。根据以上有效证据本院认定，2010年4月10日原告法定代理人与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告预售的嵊州市城南新区高杨路江南春城3幢2单元102号房屋，建筑面积共88.96平方米，该商品房总价款为490000元，在签订合同时支付房款150000元，余下房款340000元于2010年7月31日前付清。第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2012年7月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金等内容。合同签订当日，原告支付被告购房款150000元，2012年8月3日原告再支付被告购房款340000元。2011年3月2日上述房屋经过了竣工验收，后被告按约向原告交付了上述商品房。2011年5月23日嵊州城南建设管理委员会告知嵊州市城市管理行政执法局，认为江南春城商住楼项目存在超面积行为，建议依法处理。同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局函告嵊州城南建设管理委员会，对江南春城商住楼项目的违法违规行为已立案查处，请暂缓办理相关手续。2012年12月7日嵊州市城市管理行政执法局对被告作出了行政处罚决定书。2013年4月13日嵊州市国土资源局对江南春城用地项目进行竣工复核验收，同意办理分割土地使用证。至今，被告未向原告交付上述房屋的权属证书，现原告要求被告承担逾期办理权属证书的违约责任。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付土地、房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任，被告辨称由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成了房产证的迟延取得，故原因不在被告处，但违反建设工程规划许可证规定进行超面积违法建设的原因在被告，被告应当对其违法行为承担相应责任，故被告对其延迟交付房屋权属证书的行为应当依约承担违约责任。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中已作出明确约定，但被告辩称约定的违约金计算方法过高要求予以调整，由于合同约定违约金是以补偿性质为主、以惩罚性质为辅，同时原告在诉讼中未提供其因被告迟延交付权属证书遭受经济损失的相应证据，所以被告以合同约定违约金过高要求法院进行调整的辩称符合法律规定，应予以采纳，其违约金数额适当予以调整，调整为每日万分之二点五计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条﹤javascript：SLC（21651，60）﹥、第一百零七条﹤javascript：SLC（21651，107）﹥、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹤javascript：SLC（45673，0）﹥》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、嵊州市雅邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向房屋所在地的房屋产权登记部门和国有土地使用权登记部门申请办理坐落在嵊州市城南新区高杨路江南春城3幢2单元102号房屋所有权证书和国有土地使用权证书，并在办理完毕后的次日交付缪丁楠。二、嵊州市雅邦房地产开发有限公司应支付缪丁楠逾期交付房屋权属证书违约金28985元（自2012年7月31日起至2013年3月29日止），款限本判决生效后十日内付清。从2013年3月30日起至房屋权属证书实际交付日止按购房款490000元每日万分之二点五计付违约金，在房屋权属证书实际交付日付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回缪丁楠的其余诉讼请求。案件受理费1282元，依法减半收取计641元，由原告负担300元，被告负担341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费1282元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 吴展宁二〇一三年六月二十五日书记员 马春燕附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来自