（2011）宝民三（民）初字第1696号
裁判日期: 2013-06-25
公开日期: 2014-03-09
案件名称
中国人民解放军73802部队与上海天波汽车玻璃有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军73802部队,上海天波汽车玻璃有限公司,上海明泰汽车修理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2011）宝民三（民）初字第1696号原告（反诉被告）中国人民解放军73802部队。负责人曹明俊。委托代理人刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。委托代理人张叙，上海市新华律师事务所律师。被告（反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司。法定代表人庞朝阳。委托代理人秦义荣。委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。第三人上海明泰汽车修理有限公司。法定代表人闵良木。原告（反诉被告）中国人民解放军73802部队（以下简称73802部队）与被告（反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司（以下简称天波公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加第三人上海明泰汽车修理有限公司（以下简称明泰公司）参加诉讼，公开开庭进行了审理。73802部队的委托代理人刘庆伟、张叙，天波公司的委托代理人秦义荣、柏新祥到庭参加诉讼。明泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。73802部队诉称，2006年4月3日，与天波公司签订了《军队房地产租赁合同》，约定由天波公司向73802部队租赁上海市宝山区长江南路XXX号场地（以下简称系争场地）及场地内的房屋，租期自2006年4月1日至2009年3月31日止。此后，双方又签订了一份补充协议，约定租赁期限延期至2011年2月28日。租赁期间，天波公司擅自将系争场地转租给明泰公司。合同到期后，73802部队多次向天波公司及明泰公司表明不再续租，并要求天波公司及明泰公司腾退系争场地及房屋，但天波公司及明泰公司至今未能履行。此外，天波公司支付租金至2011年2月28日止，此后一直未能归还系争场地及房屋，天波公司未能支付实际占用系争场地及房屋期间的使用费及水电费。现73802部队起诉要求天波公司及明泰公司搬离并归还系争场地及房屋，天波公司支付自2011年3月1日起至实际搬离日止的场地房屋使用费及相应水电费。因明泰公司实际占用场地及房屋，要求明泰公司对上述付款义务承担连带责任。使用费计算标准系适当参考天波公司及明泰公司间签订的合同及市场价，确定为每日3，064元。天波公司辩称并反诉称，根据补充协议约定，租赁期限到期后，如果天波公司需要续租，73802部队应当续租。然而2011年73802部队就在系争场地张贴通知，导致天波公司无法经营，现73802部队诉称不愿续租，应当赔偿损失，且天波公司无需支付场地使用费。故反诉要求73802部队赔偿房屋搭建及固定添附的损失1，500万元。反诉请求中不包括经营损失，会另案向73802部队主张。73802部队针对反诉辩称，双方合同已经到期，补充协议不能得出双方合同到期后自动续期的结论。天波公司擅自转租，明泰公司擅自搭建装修均未经过73802部队同意，且合同已经到期，合同也约定到期后固定添附及搭建物无偿归73802部队所有。故不同意天波公司的反诉请求。明泰公司述称，不同意73802部队的诉讼请求，同意天波公司的意见及反诉请求。经审理查明，2006年4月，73802部队与天波公司签订了《军队房地产租赁合同》，约定：由天波公司向73802部队租赁系争场地及房屋；租期自2006年4月1日至2009年3月31日；年租金为40万元；租期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用由天波公司承担；租期内天波公司不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响安全使用前提下确需进行改造、装修或增扩设备，必须征得73802部队书面同意，费用自理，权属归73802部队所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交给73802部队；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要建造，必须向73802部队提供建设方案，征得书面同意，费用自理，权属归73802部队所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交给73802部队；天波公司须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归73802部队的全部财产完好无损地无条件交还73802部队，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经73802部队同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；考虑到天波公司需对库房屋面、下水道、库房地坪进行整修等因素，给予天波公司三个月的整修时间（所需费用由天波公司自理），租金从2006年7月1日起算；考虑到天波公司一次性投资费用较大，73802部队同意在部队有偿服务政策允许的前提下，本合同到期后，可续租给天波公司七年。签约后，73802部队向天波公司交付了系争场地及房屋。合同履行过程中，双方又签订了一份补充协议，约定：租金从原合同的年租金40万元提高到新合同44万元，合同时间自2008年3月1日起至2011年2月28日止；考虑到天波公司投入经费较大，在合同2011年2月28日到期后，73802部队同意在军队有偿服务政策允许前提下，可以续租给天波公司。另查明，2006年，天波公司与明泰公司签订了《房地产租赁合同》，约定由明泰公司向天波公司租赁长江南路XXX号院内一块场地（2，195平方米）及房屋（1133平方米），租期自2006年4月1日至2009年3月31日，年租金为434，700元。关于系争场地及房屋的使用，明泰公司于2012年5月14日第二次庭审中陈述：明泰公司与天波公司2006年3月15日签订《房地产租赁合同》，天波公司当时表示可以租12年，但是要每三年一签，2009年3月31日之后没有续签过合同，从租期开始就实际使用系争场地，房屋搭建都是明泰公司做的，主要包括办公用房、相关设备。2012年6月12日明泰公司来院陈述：系争场地上所有的添附及搭建全部是明泰公司建造，赞成天波公司提起反诉及申请对添附进行评估，如果法院将添附补偿判决给天波公司，明泰公司也没有异议，可以和天波公司自行协商解决。2013年4月19日第四次庭审中，天波公司表示系争场地上的搭建、添附都是天波公司搭建的，明泰公司一直不在系争场地内，为了办手续的需要才在形式上与明泰公司签租赁合同，该合同并未实际履行。明泰公司表示同意天波公司意见。审理中，各方当事人一致确认天波公司支付租金至2010年12月31日，此后的租金并未支付。关于水电费，73802部队于2013年5月10日第五次庭审中提供了2009、2010年天波公司支付水电费的凭据，表示2011年以后天波公司或明泰公司均未支付水电费，因天波公司及明泰公司不配合，无法抄表得出2011年至今实际发生的水电费，故要求按照2009、2010两年的平均数主张水电费。天波公司表示73802部队按照前两年的水电费来确定水电费标准不合理，因为前两年的经营是正常的，现在不生产了，不能用之前的标准，73802部队可以抄表确定实际用量。明泰公司表示同意天波公司意见，2011年后73802部队没人来抄表，并非明泰公司不配合。2013年6月14日庭审中，73802部队提交了水电表的抄表情况，并表示其中一个水表已经被拆除。天波公司表示真实性不予认可，73802部队单方自行抄表，未通知天波公司。审理中，经天波公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司（以下简称华瑞公司）对系争场地内修建的房屋及相关建筑物工程造价进行鉴定。2013年3月25日华瑞公司出具鉴定报告，报告载明：华瑞公司依照原被告不同的计价意见分别对涉案工程作出鉴定，根据原告意见按租赁场地内建筑物实际施工期间（2007年）的工程价格要素计算，鉴定该涉案工程造价为5，948，421元；根据被告意见按被告反诉提出的时期（2012年）工程价格要素计算，鉴定该涉案工程造价为9，773，996元；对涉案工程现值计算可按房屋折旧的最低年限20年并结合建筑物实际使用年限进行计算。73802部队表示不认可华瑞公司根据天波公司意见鉴定的价格9，773，996元，对于华瑞公司根据73802部队意见鉴定的价格也存有异议，认为过高。华瑞公司缺乏原始施工资料，依据现场丈量后根据公式套算出造价，不能反映搭建、添附的真实价格，且天波公司及明泰公司擅自进行搭建，73802部队不应赔偿。天波公司表示鉴定报告只是初稿，尚未征询天波公司的意见，报告中的单价远低于市场价，费用表中存在较多差错。华瑞公司表示2007年及2012年两份造价，由于华瑞公司同时操作，确实存在个别项目颠倒，2007年造价中很多辅料是没有的，2012年的时候是有的，有部分遗漏，关于材料单价的异议，华瑞公司是通过价格信息网站获取的价格，将对鉴定报告进行核对并更改。2013年4月17日，华瑞公司出具了补充鉴定报告，经核实系争场地上的房屋等建筑物2007年1月造价为5，963，883元，2012年7月造价为9，837，725元。73802部队表示对修改内容没有意见，坚持之前提出的意见。天波公司未在本院规定的期限内对修改内容提出意见。审理中，天波公司表示承租系争场地后建造了电力工程，花费200万元左右，73802部队应予补偿，并提供了从供电局调取的变电工程费用凭证。73802部队表示该证据是复印件，无法确定费用是否真的发生。明泰公司表示天波公司所述属实。以上事实，有原告提供的《军队房地产租赁合同》、补充协议、《房地产租赁合同》、华瑞公司提供的鉴定报告，及各方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，73802部队及天波公司在《军队房地产租赁合同》及补充协议中约定的租赁期限已经到期，虽补充协议有合同到期后，在政策允许前提下可续租给天波公司七年的表述，但该表述本身并非义务性强制约定，而属附条件的授权性约定，合同到期后，73802部队在政策允许的情况下有权决定是否续租。根据查明的事实，天波公司未提供证据证明其在租赁期满前三个月提出过续租申请，也未就续租事宜与73802部队达成一致意见，亦没能与73802部队签订新的租赁合同。相反，73802部队已经于2011年告知不再续租，且已就搬离事宜提起本案诉讼，可见73802部队决定不与天波公司续租，天波公司关于合同到期后如果天波公司需要续租，73802部队就应当续租的意见并无合同及法律依据，本院不予采纳。由于合同到期，天波公司不应再占用系争场地及房屋，理应清腾并搬离。审理中天波公司及明泰公司均曾自认目前正在实际使用系争场地及房屋，虽在第四次庭审时明泰公司改称由天波公司使用，但鉴于其前后不一的表述，且73802部队与天波公司合同到期后，明泰公司不再具备继续占用系争场地及房屋的基础，本院认定其与天波公司均应承担搬离系争场地及房屋的义务。审理中73802部队及天波公司均确认天波公司支付租金至2010年12月31日。目前天波公司未将系争场地及房屋返还73802部队，73802部队现主张被告支付2011年3月1日起至实际搬离日止的使用费。至于使用费标准，参照73802部队与天波公司签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议，确定为每年44万元。关于水电费，天波公司自认2011年至今并未支付，同时自认2009年合同到期后占用系争场地至今。根据常理，必然发生一定的水电费，对此天波公司亦未予否认，只是对73802部队主张水电费的金额和标准提出异议。本院认为天波公司理应承担其占用系争场地期间发生的水电费。鉴于73802部队未能提供充分的证据证明具体金额，本院根据案件查明的实际情况，兼顾公平原则酌情确定天波公司应支付的水电费为5万元。《军队房地产租赁合同》的合同相对方为天波公司，73802部队要求明泰公司共同承担使用费及水电费的责任依据不足，本院难以采纳，明泰公司应当向天波公司承担上述费用。至于天波公司提出的反诉请求，本院认为根据《军队房地产租赁合同》的约定，合同到期后承租人在系争场地上建造的房屋搭建应当归73802部队所有，且承租人建造至今已达到相当年限，已对搭建的房屋价值及电力工程设备进行了充分利用，现合同已经到期，故73802部队不须向天波公司承担赔偿责任。但考虑到经评估鉴定，天波公司搭建房屋等工程确实花费较大、电力工程费用虽证据不足，但根据常理亦存在实际发生可能等因素，本院从公平合理、促进社会资源利用的角度出发，酌情确定由73802部队向天波公司补偿107万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司及第三人上海明泰汽车修理有限公司于本判决生效之日起十日内，清腾并搬离上海市宝山区长江南路XXX号场地及场地内的房屋；二、被告（反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每年44万元的标准向原告（反诉被告）中国人民解放军73802部队支付自2011年3月1日至实际搬离上海市宝山区长江南路XXX号场地及场地内的房屋之日的使用费；三、被告（反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军73802部队支付水电费5万元；四、原告（反诉被告）中国人民解放军73802部队于本判决生效之日起十日内向被告（反诉反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司支付补偿金107万元；五、原告（反诉被告）中国人民解放军73802部队的其余诉讼请求不予支持；六、被告（反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费11，262元、反诉案件受理费55，900元，保全费4，520元、司法鉴定费13万元，均由被告（反诉原告）上海天波汽车玻璃有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陈亮亮代理审判员 李非易人民陪审员 时金兰二〇一三年六月二十五日书 记 员 王 卿附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。 更多数据：搜索“”来源：