（2013）李民初字第731号

裁判日期: 2013-06-25

公开日期: 2014-03-05

案件名称

王新章与青岛百通湖韵置业有限公司、青岛和瑞城市建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王新章,青岛百通湖韵置业有限公司,青岛和瑞城市建设集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书（2013）李民初字第731号原告王新章，男，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。委托代理人胡岗孝，青岛李沧升平法律服务所法律工作者。委托代理人廖志军，青岛李沧升平法律服务所法律工作者。被告青岛百通湖韵置业有限公司。法定代表人ＸＸ，职务总经理。委托代理人吕士威，山东德衡律师事务所律师。委托代理人杜晶，山东德衡律师事务所律师。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司。法定代表人于革章，职务董事长。委托代理人李道旭，男，汉族，青岛和瑞城市建设集团有限公司员工。原告王新章与被告青岛百通湖韵置业有限公司、被告青岛和瑞城市建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月31日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年5月10日、5月13日两次公开开庭审理了本案。原告王新章及其委托代理人胡岗孝、廖志军，被告青岛百通湖韵置业有限公司的委托代理人吕士威、杜晶，被告青岛和瑞城市建设集团有限公司的委托代理人李道旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王新章诉称，原告从被告处购得百通尚风尚水48号楼2单元301户，装修入住后发现各房间顶部均出现大范围裂纹。百通公司接受投诉后，指派该工程施工单位现场分析核实，决定予以维修并出具处理方案。方案出具一个月后，和瑞公司李经理发短信至原告，要求原告自行修复。涉案房屋在保修期内发生质量问题，被告依法负有赔偿或者及时修复的义务，被告违背其出具的处理承诺，应依法对原告自行修复发生的费用及损失依法承担赔偿责任。请求法院判令被告给付因维修房屋产生的人工费及材料费共计4492元；支付因腾房维修期间产生的房屋租赁房9000元（1500元／月×6）；支付两次搬家费1200元。上述三项共计14692元；诉讼费用由被告承担。被告青岛百通湖韵置业有限公司辩称，根据法律规定和合同约定，只有在原告和相关主体“正常使用”涉案房屋和所在楼座的前提下，被告才承担保修责任；事实上，原告和其他业主进行了野蛮装修，原告已免责，后果应由责任人承担；原告主张房屋存在质量问题，应当承担举证责任。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司辩称，其与原告没有合同关系，原告不应该把其单位列为被告。本案经本院审理查明，2010年4月20日，原告王新章与被告青岛百通湖韵置业有限公司就李沧区金水路1579号《百通.尚风尚水二期》48号楼2单元3层301户房屋签订《青岛市商品房预售合同》。青岛和瑞城市建设集团有限公司系涉案房屋所在小区的施工单位，其单位于2011年8月1日由青岛豪斯建设工程有限公司变更为现在名称。2011年7月1日，原告从青岛百通湖韵置业有限公司接收涉案房屋并进行了装修装饰，铺设了地暖、更改了次卧门的位置，装修入住后原告发现涉案房屋屋顶出现裂纹情况，遂告知两被告，两被告均到过涉案房屋进行查看。2012年5月30日，被告青岛和瑞城市建设集团有限公司出具了《关于百通.尚风尚水48#楼2-301现浇楼板裂缝处理方案》，内容为：“一、情况概述百通尚风尚水48#楼由青岛百通湖韵置业有限公司开发，青岛豪斯建设工程有限公司总承包，青岛广信建设监理有限公司监理，青岛海创源设计有限公司设计，于2011年5月24日竣工验收，2011年6月30日业主办理交房。二、现场勘查情况2012年5月27号接到物业通知：‘48#楼2-301户发现楼板出现若干裂纹’，施工单位在接到通知后5月28日立即派项目经理与技术人员到现场。据业主介绍：在交房后即进行了装修，装修时间约在去年11月份结束，在交房及装修过程中没发现墙体、楼板裂缝，裂缝情况发生在最近几天。业主认定为结构问题、豆腐渣工程。经我们现场勘查发现裂纹宽度大部分在0.2mm左右，同时发现上层住户401最近几天刚开始装修，初步认定该裂纹不影响结构安全，并向业主解释裂纹出现的原因，表明积极进行维修的态度。2012年5月29号项目经理会同公司技术经理、百通售后服务人员再次勘察现场，与业主积极协调维修事宜，并承诺在最短时间内拿出维修方案，积极维修。三、现浇混凝土楼板裂纹原因分析混凝土楼板产生的裂纹的原因很复杂，一种裂纹可能是多种原因共同作用的结果。经现场勘查研究分析，该裂纹对楼体结构安全无隐患，仅对观感造成影响。本裂缝在施工结束后一年半后突然集中产生，针对此情况综合分析主要原因有以下几点：1.基础不均匀沉降造成楼板裂缝，多发生在房间中部，切逐层由下往开裂。基础扰动挖土，地基内外应力受到破坏造成地基承载力改变，产生裂缝（该楼地下室共有四户其中三户为增加空间高度私自将地下室回填土挖空）；2.温度变性收缩不均造成的楼板裂缝。多发生在房间中部和外墙转角处，这是由于板比梁、柱、墙温度变形大且房间内圈梁约束较大，板无伸缩空间，也是造成裂纹的原因。3.房屋周围对大地造成震动的外力引起房屋的共振也对房屋引起裂纹，例如周边放炮、强夯地基、带震动的压路机械；4.混凝土水灰比过大及混凝土养护不到位，使混凝土收缩过快造成收缩裂纹；5.板内穿线管敷设削弱混凝土截面，线管与混凝土的膨胀系数不一致，粘结效果差，这时沿电线管敷设方向有可能因为应力集中产生裂纹；6.上层住户未按照住宅说明书的使用要求，集中荷载超过200kn／m²或集中冲击造成板颤也可产生裂纹；7.其他住户野蛮装修如砸地面、改地暖、砸构造柱、砸墙等外力扰动也可产生裂纹；8.期间该户将砼楼面细石装修层用风镐拆除铺设地暖，个别邻居还私自凿除构造柱，私拆承重墙。（以上野蛮装修问题有物业为证）四、裂缝处理意见及施工方案建设单位、施工单位决定对楼板裂缝问题按照国家及地方相关法律法规积极进行维修。结合现场实际情况具体操作与处理方案如下：1、在处理操作过程中为尽量避免减少给业主带来生活中的不便，施工方配合业主将房间内的家具及电器转移至别处，将房间地面、墙面覆盖避免灰尘污染，在施工中最大限度的减少扬尘、污染以及施工范围最小化；2、①将裂纹附近的内墙腻子铲除干净，沿裂缝方向凿出“v”型槽，深度为10-20mm；②用毛刷清扫表面尘土然后用清水冲洗晾干后嵌填环氧树脂胶泥；③铺设20cm宽耐碱网格布使其与板体充分粘结；④用1：2.5水泥浆掺801胶水结合白水泥刮至原天棚齐；⑤养护晾干后待修补处完全干燥后同业主一起购买同品牌同颜色的涂料进行涂刷。以上工作阶段完成后每次将在施工过程中产生的垃圾及灰尘清理干净使室内恢复如初，让业主监督最大限度的满足业主的要求。注明：在修补裂纹前我公司全面考虑与之相关的各种影响因素，裂缝产生的原因与该层以及上层住户装修产生的振动关系很大。上层住户装修现正在继续，裂纹修补后是否稳定，若仍处于发展过程，估计该裂纹的发展还没达到最终状态。最后百通公司及豪斯公司将以负责任的态度，积极的对待问题，早日将问题圆满解决。”被告青岛和瑞城市建设集团有限公司在上述现浇楼板裂缝处理方案中加盖了青岛豪斯建设工程有限公司相关印鉴，被告青岛百通湖韵置业有限公司未加盖印鉴等进行确认。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司出具上述《关于百通.尚风尚水48#楼2-301现浇楼板裂缝处理方案》后，对涉案房屋客厅的裂纹处开凿了槽、贴了防裂网，之后停止了维修。2012年6月28日，本案青岛和瑞城市建设集团有限公司的委托代理人李道旭回复原告短信，内容为：“王师傅：你好，不好意思，昨天下午电话落宾馆了，回来没电了。没接电话。我在外地，星期一回来，我的工人约十天回来。还有个事说一下，因为你这个事惊动了多个部门，领导对我扣了分也罚了钱，造成很大的损失和影响。我还有听领导安排，到现在领导还没给我回话，如果着急，你先处理，以免耽误你，我回去后给你电话。”之后，原告自行维修了涉案房屋。被告青岛百通湖韵置业有限公司对原告提交的《关于百通.尚风尚水48#楼2-301现浇楼板裂缝处理方案》真实性予以认可，其称该方案并非青岛百通湖韵置业有限公司出具或确认，对青岛百通湖韵置业有限公司不具有约束力；本案原告对涉案房屋进行了装修，破坏了房屋的主体结构，而原告同楼的其他业主亦对该楼体造成过破坏，原告及其他业主均未按照合同要求正常使用房屋及楼座，按照双方的商品房买卖合同约定原告要求被告履行维修义务的前提已不存在，在此情况下除非原告举证证明有关裂缝确因被告施工质量问题所致，否则应当自担后果，无权要求被告维修。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司对《关于百通.尚风尚水48#楼2-301现浇楼板裂缝处理方案》的真实性没有异议，称其单位没有按照上述处理方案对涉案房屋进行维修，是因为维修过程中发现原告存在私拆涉案房屋的承重墙，砸掉细石混凝土破坏房屋结构的情况，该情况造成的裂纹不在其单位的维修范围内故没有继续维修。以上事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、《关于百通.尚风尚水48#楼2-301现浇楼板裂缝处理方案》、2012年6月28日青岛和瑞城市建设集团有限公司的短信回复以及原、被告的陈述笔录在案为证。原告王新章主张，其自行维修涉案房屋花费材料费、人工费共计4492元，并提交了灯具拆装费收据1张（时间为2012年7月30日，金额为200元），环氧树脂发票1张（时间为2012年7月11日，金额为168元），腻子粉、滑石粉送货单1份（时间为2012年7月21日，金额为80元），混凝土裂纹维修、刮腻子、刷乳胶漆收据1份（时间为2012年8月16日，材料费286元、人工费2080元，共计2366元），地面保护、材料费、拆装窗帘收款收据1张（时间为2012年8月19日，金额为780元），乳胶漆发票1张（时间为2012年11月3日，金额为898元），以上各项合计4492元。被告青岛百通湖韵置业有限公司称，原告对涉案房屋质量问题进行维修需花多少钱应当经有资质的评估机构评估确定。其对原告提供上述证据提出异议，称灯具拆装费，腻子粉、滑石粉收据以及乳胶漆发票没有付款人姓名，也不能证明用于涉案房屋的维修；环氧树脂发票不能证明已经付款的事实，并且该发票不能证明用于涉案房屋的维修，该证据是由浙江省出具的发票，原告为维修青岛的房屋从浙江购买材料有悖常理；砂纸、滚子、防裂网、贴墙布及白胶、人工费及地面保护窗帘拆装等费用既无付款人也无收款单位盖章，更不能证明系为涉案房屋所支出。即使所有证据的支出都是为本案质量问题所支付，也应当由原告自行承担，与被告青岛百通湖韵置业有限公司没有关系。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司同意青岛百通湖韵置业有限公司质证意见，称上述证据与其公司无关。原告称其自行维修的时间为2012年5月30日至7月中旬，具体维修情况为：聘请灯具的出售者对灯具进行了拆除，维修完毕后再由其进行安装；聘请有关人员对裂缝部分进行开槽，事先对地板、家具、墙面、购置材料进行了铺盖保护；开槽之后工人用填空剂进行堵缝，刷环氧树脂，最后贴上防裂网；经过晾干以后进行刮腻子、刷涂料，施工时间一个半月。青岛百通湖韵置业有限公司称，从原告起诉状看其开始维修的时间最早是2012年7月份，与其陈述时间不一致，且与其提交的证据所显示的时间也不一致，原告对维修时间的表述不可采信。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司称原告所述施工工艺是对的，但维修时间太长，一般需要一周时间。原告又称其装修时间为2012年7月初至2012年8月中旬维修完毕。以上事实，有原告提供的灯具拆装费收据，环氧树脂发票，腻子粉、滑石粉送货单，混凝土裂纹维修、刮腻子、刷乳胶漆收据，材料费、拆装窗帘收款收据，乳胶漆发票以及原、被告的陈述笔录在案为证。原告王新章提交了其于2012年5月29日与案外人签订的房屋租赁合同，租赁期限为2012年6月1日至11月30日止，月租金为1500元，共计租金9000元。原告称，其于被告青岛和瑞城市建设集团有限公司出具维修方案后对涉案房屋内物品进行搬迁，并承租了四方区开封路房屋用于维修期间过渡，要求两被告支付上述租赁费。原告还主张维修涉案房屋导致两次搬家，虽然其搬家是亲友帮忙，但被告应参照房屋拆迁政策搬家费的额度支付两次搬家费共计1200元。被告青岛百通湖韵置业有限公司对原告提交的租赁合同的真实性不予认可，对租赁的必要性也不认可，主张除涉案房屋外原告还有其他住房，即使需要搬离涉案房屋也没有租房的必要；原告于2012年6月30日后才知道其房屋被青岛和瑞城市建设集团有限公司拒绝维修，而租赁期限是从2012年6月1日开始；在原告野蛮装修的情况下，被告青岛百通湖韵置业有限公司不负有保修义务，其是否租房与被告青岛百通湖韵置业有限公司没有关系。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司称其同意青岛百通湖韵置业有限公司的质证意见。原告王新章称，上述租赁房屋的水电费、租赁费、物业费、煤制气等费用都是按月直接交给房屋租赁的中介公司并由中介公司出具相关收据，但原告在本院规定的期限内未能提供房屋中介公司出具的承租房屋相关费用的单据。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同以及原、被告的陈述笔录在案为证。本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。本院认为，被告青岛和瑞城市建设集团有限公司出具的《关于百通.尚风尚水48#楼2-301现浇楼板裂缝处理方案》是其真实意思的表示，对其具有法律约束力。青岛和瑞城市建设集团有限公司出具上述处理方案后，不管涉案房屋出现的裂纹是否是工程质量问题造成的，是否在房屋保修期限、保修范围内，其承诺维修涉案房屋出现的裂纹，则应当按照处理方案的约定对涉案房屋进行维修。被告青岛和瑞城市建设集团有限公司委托代理人李道旭回复原告的短信，足以证实其中途停止维修后建议原告自行维修，原告自行维修所支付的材料费、人工费理应由青岛和瑞城市建设集团有限公司承担。原告提交的证据足以证实其自行维修产生材料费、人工费共计4492元，被告青岛和瑞城市建设集团有限公司虽对上述费用的发生及相关的证据持有异议，但其在出具维修的承诺意见后，又怠于履行承诺义务，应对其行为承担不利的后果。原告主张被告青岛和瑞城市建设集团有限公司承担其自行维修的材料费、人工费共计4492元，本院予以支持。原告称，自行维修期间在外承租房屋居住并主张被告支付租赁费9000元。但其主张的租赁起始时间与被告青岛和瑞城市建设集团有限公司出具处理方案的时间以及与其主张的自行维修起始时间均存在矛盾，且仅凭其提交的与案外人的租赁合同亦不足以证实承租房屋事实的存在。因此，原告要求被告支付维修房屋期间的租赁费9000元，本院不予支持。原告要求被告支付搬家费1200元，但原告自述该费用未实际发生，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告提交的《关于百通.尚风尚水48#楼2-301现浇楼板裂缝处理方案》系由被告青岛和瑞城市建设集团有限公司出具，处理方案表明被告和瑞公司是涉案房屋的总承包人，是房屋质量的终级责任人，涉案房屋亦由被告青岛和瑞城市建设集团有限公司实施了部分修复义务，表明原告已就其房屋存在的相关质量问题与被告青岛和瑞城市建设集团有限公司达成了修复意见，原告再主张被告青岛百通湖韵置业有限公司承担维修义务，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告青岛和瑞城市建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王新章自行维修的材料费、人工费共计4492元。二、驳回原告王新章对被告青岛和瑞城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告王新章对被告青岛百通湖韵置业有限公司的诉讼请求。案件受理费167元（原告已预交），原告负担106元，被告青岛和瑞城市建设集团有限公司负担61元，被告青岛和瑞城市建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告61元。如被告青岛和瑞城市建设集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　贾瑞霞人民陪审员　　安晖玲人民陪审员　　牛忠光二〇一三年六月二十五日书　记　员　　王　妍微信公众号“”