（2013）浙甬民二终字第327号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-06-16
案件名称
杨夫康与余道秀房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余道秀,杨夫康
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第327号上诉人（原审被告）：余道秀。委托代理人：邓国志。被上诉人（原审原告）：杨夫康。委托代理人：孙象伟。上诉人余道秀与被上诉人杨夫康房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年4月7日作出的（2013）甬鄞江民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2011年8月15日，原、被告签订《租房协议》一份，约定：原告将坐落于宁波市鄞州区石碶街道黄隘村吴平1号房屋出租给被告使用；租赁期限为2年，自2010年8月1日至2012年7月31日；房屋面积50平方米，每月租金600元。双方还对其他权利义务进行了约定。2011年8月17日，原、被告另签订《租房协议》一份，约定“……关于拆迁问题作以下规定，国家需要征用土地，及不可抗拒原因拆迁余道秀无条件搬出，及一切物品和人员，房屋结构恢复原状，如损坏修复原状……房屋租金费每月支付……”等。后双方另行约定租金变更为每月400元，被告已支付至2013年2月底。涉讼房屋目前仍由被告承租占有使用。原审原告杨夫康于2013年1月24日诉至原审法院，请求判令原审原、被告之间的房屋租赁合同无效；原审被告腾退房屋，并将钥匙返还原审原告。案件审理中，原审原告变更诉讼请求为判令原审原、被告之间的租赁合同无效；原审被告立即腾退房屋；原审被告按每月400元支付自3月1日起至原审被告实际腾退日止的占用使用费。原审法院审理认为：原、被告签订的租赁协议所涉房屋的合法性并未被确认，至今亦未取得产权登记，故双方之间的租赁协议无效。依据该合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告腾退该房屋，于法有据，本院予以支持。由于被告在签订租赁协议后，已经对租赁房屋进行了占有使用，应当对原告进行补偿，原告要求参照租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。关于占有使用费的计算期间，应以尚未支付租费的2013年3月1日开始计算至被告实际腾退涉讼房屋时止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条之规定，判决如下：一、原告杨夫康与被告余道秀于2011年8月15日、2011年8月17日签订的两份《租房协议》无效；二、被告余道秀在本判决生效后十日内腾退原告杨夫康出租给被告的位于宁波市鄞州区石碶街道黄隘村吴平1号的房屋；三、被告余道秀按每月400元向原告杨夫康支付自2013年3月1日起至实际腾退日止的房屋占用使用费。2013年3月1日起至判决生效之日的占用使用费限于本判决生效后五日内履行完毕，判决生效次日起至实际腾退日止的占用使用费限于实际腾退当日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原、被告各半负担。宣判后，原审被告余道秀不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人2012年4月份装修房屋是经过被上诉人同意的。2012年5月份房屋刚装修好，被上诉人就要求解除房屋租赁协议，损害了上诉人的权益。二、被上诉人要求解除房屋租赁协议没有事实和法律依据，请求依法判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人答辩称：一，房屋租赁协议已经到期，且涉案房屋是违章建筑，租赁协议违反了法律的强制性规定。二，上诉人对房屋进行装修未经被上诉人允许，装修费由承租人自己承担。双方在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人之间的房屋租赁合同因违反法律的效力性强制性规定而归于无效。合同无效后，被上诉人要求上诉人腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费，于法有据。原审法院对上诉人应支付的房屋占有使用费判决合理，本院予以确认。关于上诉人的装修费等损失，因上诉人在一审诉讼中已经明确表示“不提出反诉”，故此项损失不属于二审审理范围。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人余道秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟康树审 判 员 俞灵波审 判 员 朱亚君二〇一三年六月二十四日代书记员 闵群锋 微信公众号“”