（2013）衢龙民初字第27号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-03-03
案件名称
徐有金与杨万灵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙游县人民法院
所属地区
龙游县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐有金,杨万灵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十一条，第五条，第三十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2013）衢龙民初字第27号原告：徐有金，委托代理人（特别授权代理）：袁志平。被告：杨万灵，委托代理人（特别授权代理）：陈伟宏。原告徐有金为与被告杨万灵房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月4日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员董正兴独任审判，于2013年2月18日公开开庭进行了审理。原告徐有金的委托代理人袁志平、被告杨万灵及其委托代理人陈伟宏均到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序审理，由审判员江雄军担任审判长，与代理审判员董正兴、人民陪审员甘柏成依法组成合议庭，于2013年5月10日第二次公开开庭审理。原告徐有金的委托代理人袁志平、被告杨万灵的委托代理人陈伟宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐有金起诉称，2010年6月29日原、被告就坐落于浙江省龙游县龙洲街道衢龙路129号金辉花园一楼2号店面及二楼签订了房屋租赁合同，合同约定第一年租金为125630元，第二年开始按市场评估价确定租金。被告支付了第一年租金，2011年1月21日按市场评估价第二年为135680元，到了2011年7月1日原告根据市场评估价要求被告支付租金，但被告只支付了部分租金。根据房屋租赁合同第九条第三款第七项约定，被告拖欠房租累计一个月以上，原告有权单方解除合同。原告多次要求被告腾空房屋，但被告一直未履行腾空义务。为此向本院起诉，请求：1.解除原、被告双方就坐落于浙江省龙游县龙洲街道衢龙路129号金辉花园一楼2号店面及二楼签订的房屋租赁合同；2.被告支付原告违约金6780元；3.由被告承担本案诉讼费用。第二次开庭审理时原告申请变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付原告房屋租金87147元及违约金9733元；3.被告支付原告自2013年2月23日至2013年5月10日的房屋使用费40508元，2013年5月11日起至实际交付之日止的房屋使用费按每天533元继续支付；4.由被告承担本案诉讼费用。被告杨万灵答辩称，不同意解除房屋租赁合同，原、被告签订房屋租赁合同事实，被告始终按时交纳租金的。双方的房屋租赁合同关系在签合同之前就已存在，被告是从案外人郑益庆处转租来的，原、被告双方口头约定租期为90个月，租金每年不变为125630元，后双方因房屋漏水问题进行协商，原告同意减免部分租金，但始终未履行维修义务。交纳租金时因被告疏忽多交了本应减免的部分租金。双方约定支付租金方式为被告向原告提供的银行账号打款，但原告提供的账号都不是其本人的，2013年1月份原告未向被告提供银行账号导致被告无法向其交纳租金。被告为此发函原告，但原告未回应。只要原告及时提供银行账号，被告是不会拖欠租金的。原告徐有金为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，欲证明原、被告于2010年6月29日签订房屋租赁合同，该合同约定了租金及支付方式、单方解除合同、违约金条款的事实。2、收款收据一份、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单二份，欲证明如下事实：（1）2011年1月20日被告向原告交纳租金135680元，说明被告是认可租金按年增加的；（2）2012年1月20日被告向原告交纳租金125630元，而按市场价应交194655元，被告未足额交纳租金。3、2012年1月20日通知函、2012年2月1日通知各一份，欲证明原告已两次通知被告要求其支付拖欠的租金，并给予其合理期限，但被告仍未交纳不足部分，原告按约有权单方解除合同的事实。4、解除租赁合同通知一份，欲证明2013年2月22日原告向被告发出解除合同通知，双方房屋租赁合同关系于2013年2月22日解除的事实。针对原告所举证据，被告质证如下：对证据1真实性无异议，被告之前都是按时交纳租金的，根据合同约定我们并非续租，因为合同并未到期。关于2012年到2013年期间租金，原告提出18万多元要被告去协商，被告同意适当增加，但不能接受原告提出的18万多元。后来到了约定的交租日期，被告通过打电话、发函要求原告提供银行账号，原告一直未回应，导致被告无法交租。对证据2真实性无异议，但收款收据上的135680元是双方口头商定价而非市场价，后因房屋漏水双方口头约定从下一次应交租金中扣除10000元。被告已按约足额交纳租金，不同意原告主张的194655元租金。合同载明一楼2号店面归原告所有，但店面内还有个通道却是物业公司所有的，被告每年还需向物业公司交纳5000元。对证据3真实性无异议，原告也口头通知过被告去商谈，但协商无果。对证据4本身真实性无异议，该证据与双方签订的合同有冲突，原告不能单方解除合同，且该证据已过举证期限，被告不予认可。被告杨万灵为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、收款收据一份，欲证明被告已向原告交纳了5000元保证金的事实。2、浙江省农村信用社汇款单一份，欲证明被告向原告交纳租金的数额及原告均非通过本人账号接收租金的事实。3、通知函及国内挂号信函收据一份，欲证明2013年1月18日被告欲支付2013年到2014年期间租金向原告发出通知要求其告知银行账号以便被告及时支付租金但未收到回应的事实。4、方盛荣与郑益庆签订的房屋租赁合同一份，欲证明原、被告双方签订的合同跟该合同一样也是格式合同的事实。5、徐有金与余立先签订的房屋租赁合同一份，欲证明原、被告签订的合同跟案涉合同一样系格式合同的事实；《关于同意原白云宾馆房屋转租的合同》、龙洲街道方门街村经济合作社与黄国君签订的房屋租赁合同各一份，欲证明被告承租地段的房屋房租都没有上涨的事实。针对被告所举证据，原告质证如下：证据1无异议。证据2真实性无异议，该证据恰好证明被告未足额交纳租金。原告的账号确实不是本人的，被告也是清楚这一点的，每年交租时原告都会以书面形式告知被告交租账号的。证据3真实性无异议，但原告在2012年已发函通知被告如未足额交租即解除合同，另被告发函日期为2013年1月18日，那时原告已诉至法院。证据4，因其为复印件无法确定其真实性，合同系方盛荣与郑益庆签订的，与本案无关，被告认为该合同系格式合同，是其对法律概念的误解。对证据5，该三份合同均为复印件，且都是案外人，证据来源不合法，被告主张的证明对象与本案无关联性，不能证明本案租金的变化。经本院告知，原告庭后在规定期限内向本院提交的案涉房屋房产证××份，欲证明案涉房屋坐落的具体位置以及原告对该房产享有所有权的事实。对原告所举证据，本院认证认为：证据1，被告对合同真实性无异议，但对有关的租金数额等有异议，故本院对该证据真实性予以认定。被告对证据2真实性无异议，但认为135680元并非市场价而是协商价，另因房屋漏水双方口头约定从下一年度租金中扣除10000元，不同意原告主张的194655元年租金，另外店面内有个通道系物业公司所有，被告每年还需向其交纳5000元租金，本院对该证据真实性及被告分别于2011年1月20日交纳135680元租金、2012年1月20日交纳125630元租金的事实予以认定。被告对证据3真实性无异议，同时表示双方协商未果，本院对该证据真实性予以认定。证据4，被告对真实性无异议，但认为该证据与双方签订的合同有冲突，原告不能单方解除合同，且该证据已过举证期限，被告不予认可，本院对该证据真实性予以认定。对被告所举证据，本院认证认为：原告对证据1无异议，故本院对该证据予以认定。原告对证据2真实性及原告不是通过本人账号接收租金的事实无异议，但表示每年交租时原告都会书面通知被告，被告不能以不清楚账号为由不足额交纳租金，本院对该证据真实性及被告于2012年1月20日向被告指定账号汇款125630元的事实予以认定。证据3，原告对真实性无异议，但表示其在2012年已发函通知被告如未足额交租即解除合同，且被告发函时原告已将双方纠纷诉至法院，本院对该证据真实性予以认定。原告对证据4真实性有异议，认为该合同系案外人签订，与本案无关，原、被告所签合同并非格式合同。原告对证据5的真实性亦提出异议，认为三份合同都是案外人，证据来源不合法，与本案无关，无法证明本案房屋租金的变化。本院认为，比对原告提供的证据1和被告提供的证据4、证据5中徐有金与余立先所签合同，该三份合同条款具有高度相似性，且合同标的物均坐落于龙游县龙洲街道衢龙路129号，虽然被告无法提供原件，但结合庭审中查明的情况，该三份合同符合采用格式条款订立合同的特征，故本院对证据4以及证据4所涉合同和证据5中的徐有金与余立先所签合同为格式条款合同予以认定，另证据5中白云宾馆转租合同、方门街村经济合作社与黄国君所签合同并不能证明案涉房屋周围房租的市场价未上涨的事实。对原告庭后提交的房产证××份，经审核，案涉房屋房产登记情况较为复杂（含××个房产证号），结合被告本身对案涉房屋属于原告所有以及案涉房屋坐落于龙游县龙洲街道衢龙路129号的事实并无异议，本院对该××份房产证予以认定。根据以上证据，结合原、被告的一致陈述，本院认定本案事实如下：原告徐有金系坐落于浙江省龙游县龙洲街道衢龙路129号金辉花园一楼2号店面及二楼的所有权人，2010年6月29日前原告徐有金与案外人郑益庆签订了房屋租赁合同，后郑益庆转租给被告杨万灵，杨万灵与徐有金于2010年6月29日又签订了房屋租赁合同，合同约定了租赁期限、租金、支付方式、保证金、单方解除合同及违约条款等。合同签订后，被告杨万灵按约交纳保证金5000元，并于2011年1月20日、2012年1月20日分别向原告指定银行账号汇入135680元和125630元租金，原告主张2012年1月20日至2013年1月19日的租金按照市场价为194655元，被告认为原告提出的加价幅度过大，根据合同应为不变租金，如果在能协商的前提下同意适当增加。双方为此多次协商但均无果。原告于2012年1月20日、2012年2月1日分别向被告发出通知，告知其2012年1月20日至2013年1月19日的租金为194655元及如未按时交纳剩余租金将单方解除合同，约定期过后被告未交纳原告所主张的剩余租金。原告为此诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点在于对双方所签房屋租赁合同第五条真实意思的理解和被告在履行合同时是否存在违约行为。案涉合同第五条第1款约定“年租金总额为￥125630元（大写人民币壹拾贰万伍仟陆佰叁拾元整）。注：租金交款日期为2011年1月20日前。以上租金均不含税。即乙方租用甲方房屋而产生的税费、土地使用税等各项费用由乙方承担”，从中可以看出双方已约定年租金为125630元系不变租金。该合同第五条第2款约定“房屋租金支付方式：采用先付后用的原则。如双方续租，则第二年开始租金提前一个月缴纳。（若未说明递增，第二年开始按市场评估价确定）”，原、被告双方对其中的“第二年”的理解有争议，原告主张为租赁期内的第二年，被告认为系租赁期满后的第二年。该合同第五条为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第××十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。案涉合同系由原告提供，故应作出不利于原告的解释，“第二年”应理解为租赁期届满后的第二年。根据审理查明的情况，被告之前都是按时交纳租金的，原告主张的2012年1月20日至2013年1月19日期间的租金为194655元与合同约定不符，不应支持，原告以被告在2011年1月20日向其汇款135680元为由主张被告本身也是认可房租涨价的说法不合理，被告主张135680元系双方协商的价格，结合合同本身，本院认为被告并无违约行为，故原告以被告违约为由要求解除合同的诉讼请求依据不足，本院不予支持。该合同第十七条约定“在租赁期间，若甲方另有用途，可提前一个月通知乙方，并收回房屋，终止合同。甲方需把房屋抵押贷款的，乙方应无条件配合”，原告在第二次庭审中据此为由要求解除原、被告间的房屋租赁合同。本院认为，原告此举涉及到变更诉讼请求，该申请已超过举证期限，故不予准许。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本院认为，原告未能提供充足的证据支持其诉讼请求，根据庭审查明的情况，被告履行合同时并无违约行为，故对原告提出解除房屋租赁合同、要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第××十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐有金的诉讼请求。案件受理费80元，由原告徐有金负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长 江雄军代理审判员 董正兴人民陪审员 甘柏成二〇一三年六月二十四日书 记 员 余小芳