（2013）江民一初字第842号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-11-04
案件名称
（2013）江民一初字第842号原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉被告梁昌肃物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁市康业物业服务有限责任公司,梁昌肃
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2013）江民一初字第842号原告南宁市康业物业服务有限责任公司。法定代表人张丽。委托代理人胡红京。委托代理人王新肖。被告梁昌肃，男，壮族。原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉被告梁昌肃物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。原告南宁市康业物业服务有限责任公司的委托代理人胡红京、王新肖到庭参加诉讼，被告梁昌肃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉称：被告向开发商南宁市西部时代房地产开发有限责任公司购买了“江南新兴苑”小区花之海组团3栋3单元××号房（82.75平方米），接开发商入伙通知于2002年12月3日如期办理了入住手续，按时交付物业管理各项费用至2008年5月份。随后从2009年12月份至2012年9月份产生的物业费、房屋维修基金、城市垃圾处理费、水费、水公摊、电公摊，被告无故拒不支付。依我公司与开发商签订的《江南新兴苑前期物业服务合同》第28条的约定，被告应付的物业管理服务费用按月交纳，应在每月1日至当月底付清当月各项费用，对小区接受物业服务的业主欠费逾期三个月的有权通过法律途径解决，何况每月我公司都向被告送达了《缴费通知单》及不定期在其房门上留有《催款通知》。被告的行为违反了国务院公布的《物业管理条例》第6条第2款第（1）项、第7条第（5）项、第21条、第22条、第23条第2款，第42条第1款及国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第15条和自治区物价局、建设厅制定的《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第3条、第18条的规定。为维护原告及江南新兴苑小区广大业主的权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告的物业费1674元，城市垃圾处理费354元，房屋维修基金231.2元，电公摊95.8元，水公摊112.4元，水费1295.5元，违约金8181.14元（按每日千分之三计到2012年9月30日，以后另计）。合计11926.04元；2、被告承担本案的一切诉讼费用。原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告向开发商购买“江南新兴苑”小区花之海组团3栋3单元××号房，被告系争议物业费房屋的业主；2、身份证复印件，证明被告的身份情况；3、入住通知书，证明被告已入住“江南新兴苑”小区石小区花之海组团3栋3单元××号房；4、《江南新兴苑前期物业服务合同》及补充协议，证明原、被告在前期物业服务中的权利义务；5、南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表、南价格（2008）222号批复，证明被告房屋的物业服务费按建筑面积0.45元／㎡·月计；6、南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，证明原告诉请城市生活垃圾处理费的依据；7、《关于调整南宁市城市污水处理费的通知》、《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，证明原告诉请水费的依据；8、南价格（2005）145号《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》，证明原告收取物业服务费用的依据；9、小区公摊水费公示、小区公摊电费公示，证明原告已支付公用水电费用，被告应依约支付给原告。被告梁昌肃未作答辩亦未提交证据。根据原告的陈述，本案的调查重点为：1、原告与开发商签订的《前期物业服务合同》是否合法有效？2、原告请求被告支付的物业费、房屋维修基金、水费、水公摊、电公摊及其违约金是否有事实和法律依据？经审理查明：原告原企业名称为南宁市康业物业管理有限责任公司，成立于2004年6月30日，具有物业管理的经营范围及资质。2011年6月27日，该企业经工商登记，名称变更为南宁市康业物业服务有限责任公司。2006年1月1日，南宁市西部时代房地产开发有限责任公司与原告签订一份《前期物业服务合同》，委托原告在江南新兴苑小区物业管理阶段实施物业管理服务事项，合同有效期自合同签订之日起至业主委员会成立之日并选聘物业管理公司、签定新的物业管理服务协议之日止；物业管理服务费的收费标准在取得物价主管部门审批收费标准前，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，原告有权停止向该业主（或使用人）提供物业管理服务，对欠费逾期3个月的，原告有权采取法律手段处理。合同约定自用水费按业主或使用人实际发生金额据实代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户或按建筑面积分摊收取。合同还约定业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取。2006年3月9日，南宁市西部时代房地产开发有限责任公司与原告签订《补充协议书》，约定将原双方签订的江南新兴苑前期物业服务合同第二十八条第3项第（1）点：从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金修改为：从逾期之日起每天按物业管理费的千分之三交付违约金。2008年11月4日，南宁市物价局（2008）222号《关于“江南区新兴苑”物业服务收费标准的批复》核准“江南新兴苑”的住宅物业服务费为每平方米（建筑面积）每月0.45元，该批复注明的有效期为自2008年10月28日起至2010年10月31日止。2003年7月9日，南宁市人民政府作出南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定城镇居（村）民以户为单位收取2007年7月10日起按8元／户·月收取。按照南宁市城市供水价格价目表和桂价费（2010）392号文件规定，2010年之前居民生活用水为每立方米1.88元，2010年1月-11月居民生活用水每立方米2.28元，2010年12月起居民生活用水每立方米2.29元。被告是“江南新兴苑”小区花之海组团3栋3单元××号房的业主，房屋建筑面积82.75平方米。被告入住后，自2009年1月至2012年9月，没有交纳物业管理费、城市垃圾处理费，并从2008年6月起至2012年9月欠交房屋维修基金213.2元，水费1295.5元，水公摊费112.4元、电公摊费95.8元。以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以证明。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与南宁市西部时代房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》的行为，系合同双方当事人的真实意思表示，内容符合《物业管理条例》的规定，合法有效，该《前期物业服务合同》对“江南新兴苑”小区的业主具有约束力。现没有证据表明“江南新兴苑”小区成立了业主委员会，原告仍应当按照合同约定履行管理服务职责，被告作为“江南新兴苑”小区的业主，也应当按照合同约定，向原告交纳有关物业管理费及相关费用。现被告既已享受原告提供的物业服务，就应当支付物业管理费用及相关费用。被告欠缴的时间，因其未到庭进行抗辩，本院按原告陈述予以认可。原告诉请的物业管理费经过物价部门核准，物业管理费调整为按0.45元／㎡收取，原告以此作为计算标准有事实依据，本院予以支持，原告主张被告每月应交的物业管理费为37.2元，则从2009年1月起至2012年9月欠被告应交纳的物业管理费为：37.2元／月×45个月＝1674元。原告诉请被告支付城市垃圾处理费，并提交了《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》作为依据，本院对原告诉请的354元城市垃圾处理费依法予以支持。原告要求被告支付房屋维修基金的问题。根据《前期物业服务合同》约定的“业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取”，原告的此主张合法有据，本院予以支持，故被告应支付原告房屋专项维修基金为213.2元。原告收取水费、水公摊费、电公摊费是依合同约定履行代收义务，合理有据，本院同样予以支持。根据相关文件规定和被告房屋的水表读数，被告欠交的水费应为1295.5元，本院对原告的主张予以支持，被告欠交的水公摊费为112.4元，有原告提交的每月水公摊明细为据，本院予以支持。电公摊费95.8元，原告提交了每月的电费公摊明细作为依据，本院予以支持。原告请求的物业管理费违约金按日千分之三计算，有合同和法律依据，被告亦未提出抗辩，本院予以准许。但房屋维修基金、城市生活垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费，原告主张这些费用为其代收代缴，被告迟延履行交付义务为原告带来的损失仅相当于同期银行贷款利息，原告请求按日千分之三计算无事实和法律依据，可按同期银行贷款利率予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁昌肃支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2009年1月起至2012年9月的物业管理费1674元；二、被告梁昌肃支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2009年1月起至2012年9月的城市生活垃圾处理费354元；三、被告梁昌肃支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2008年6月起至2012年9月的房屋专项维修基金213.2元；四、被告梁昌肃支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2008年6月起至2012年9月的水费1295.5元；五、被告梁昌肃支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2008年6月起至2012年9月的水公摊费112.4元、电公摊费95.8元；六、被告梁昌肃支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司物业管理服务费逾期付款违约金（违约金计算：自2009年1月至2012年9月，以每月应交物业管理费37.2元作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业管理费之日止，按每日千分之三计取）；七、被告梁昌肃支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司城市垃圾处理费、房屋维修基金、水费、水公摊费、电公摊费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交费用数额作为计算基数，从当月上述费用应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清上述费用之日止，按同期银行贷款利率计取）；八、驳回原告南宁市康业物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费98.2元，由被告梁昌肃负担。上述应付款项，义务人应在本民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费98.2元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 林 尧人民陪审员 刘菊焜人民陪审员 周荣贵二〇一三年六月二十四日书 记 员 罗森文附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：