（2013）临民初字第106号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-11-03
案件名称
（2013）临民初字第106号民事判决书
法院
桂林市临桂区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雍某某,桂林市临桂某某某某房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第六十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条，第一百三十八条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2013）临民初字第106号原告雍某某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住广西桂林市七星区＊＊乡＊＊＊村＊＊号。原告雍某某，男，19＊＊年＊＊月＊日出生，汉族，住址同上。委托代理人秦铮，北京市鼎业律师事务所律师。被告桂林市临桂某某某某房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂世纪大道中段桂林＊＊＊＊花园销售中心。法定代表人苏燕芬，该公司董事长。委托代理人潘贵东、谭丽华，该公司职员。原告雍某某、雍某某诉被告桂林市临桂某某某某房地产开发有限公司（以下简称被告某某某某房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月31日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，审判员谭秋芽和人民陪审员李红艳参加的合议庭。在本案诉讼中，因本案合议庭组成人员工作变化，本院另行组成由审判员粟开坤担任审判长，审判员谭秋芽和人民陪审员周道奕参加的合议庭，于2013年2月26日公开开庭审理了本案。书记员徐素珍担任记录。原告雍某某、雍某某的委托代理人秦铮、被告某某某某房产公司的委托代理人潘贵东、谭丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雍某某、雍某某诉称，原、被告双方于2009年11月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第＊栋＊单元＊＊＊号房屋一套，建筑面积128.43㎡，总价款323515元；原告签订合同当日付清首付款97515元，余款226000元由原告向银行申请贷款；被告应当在2010年12月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付给原告，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按月支付了首付款，并于2009年12月已办理好银行按揭贷款，被告已收到全部房款，原告一直按期归还按揭贷款。2011年8月11日，原告收到被告发出的“入伙通知书”，通知原告在8月15日带齐入伙通知书、身份证、商品房买卖合同和商品房贷款合同以及所需缴纳的各项费用办理收房手续。原告按照被告的要求提供了相应的文件，交纳了房屋维修基金9054元及有关费用，并办理了相关手续。但之后被告却以房屋需要集体交付为由，当天没有交付房屋，而要求原告在家等候通知。但之后被告一直没有向原告交付房屋。虽经原告多次催促，但被告至今未交付原告所购房屋。原告认为，被告在原告履行完相应的义务之后拒不交付房屋的行为已经构成违约，应当按照合同第九条的约定向原告承担违约责任。为维护自身利益，原告现依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请求：1、判令被告交付原告购买的由被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋3单元801号房屋；2、判令被告向原告支付迟延交房违约金人民币47231元（暂计至2012年12月31日）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告雍某某、雍某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同（复印件），证明原告购买被告开发的房屋一套，位于桂林市奥林匹克花园西班牙街区小高层＊栋＊单元＊＊＊号房屋，交付期限为2010年12月31日，总房款为323515元，逾期超过120天不交房的，从2011年1月1日起，被告应按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；2、不动产发票（复印件），证明原告签订合同支付了首付款97515元；3、借款合同和付款凭证（复印件），证明原告于2010年1月13日向建设银行贷款226000元支付给被告，至此，原告支付了全部房款共计323515元；4、交费通知和交费凭证（复印件），证明按照被告通知交纳了房屋维修基金9045元。被告某某某某房产公司辩称，一、原告要求该公司向其交付所购房屋（桂林奥林匹克花园“西班牙街区小高层”第＊栋＊单元＊＊＊号）并向其支付逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，依法不能成立，具体理由如下：需要特别强调的是，该公司并不存在故意拒绝交房的行为，原告至今仍未办好交房手续，完全是因原告自身原因造成的。本案中，该公司开发的该商品房于2011年8月6日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格（有五方签章认可的《建设工程质量竣工验收意见书》为据），符合合同约定的交付使用条件；而且，该公司也已于2011年8月11日向原告送达了《入伙通知书》，并已于2011年8月14日在桂林晚报上刊登了《交房公告》，通知原告于2011年8月15日前来办理交房手续。但是，原告并未如约前来支付相关费用和办理交房手续，且至今仍未付清有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费用等相关款项，原告已经构成违约。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条的约定，“4.有线电视入网费338元／户：买受人于出卖人交房前一次性付清，如逾期未交则视为买受人违约，出卖人不予交房，并按原合同第七条规定的第1种方式追究其违约责任。5.管道燃气开户费多层为2800元／户，小高层为3200元／户：买受人于出卖人交房前一次性付清，如逾期未交则视为买受人违约，出卖人不予交房，并按原合同第七条规定的第1种方式追究其违约责任。6.可视对讲门1000元／户：买受人于出卖人交房前一次性付清，如逾期未交则视为买受人违约，出卖人不予交房，并按原合同第七条规定的第1种方式追究其违约责任”。由此可见，在原告付清应付的所有款项前，该公司依法有权不予交房，并可追究原告逾期付款的违约责任，即该公司享有《合同法》第67条规定的“先履行抗辩权”（当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求）。现原告作为先履行一方未履行付款义务，该公司作为后履行一方依法有权拒绝交房，不利后果应由原告自行承担。综上，在交房问题中，该公司已经尽到了相应的义务，没有任何违约行为，不应承担违约责任。因原告逾期支付相关款项已经构成违约，导致无法办理完交房手续的一切不利后果，均应由原告自行承担。同时，考虑到原告逾期付款违约情况已十分严重，该公司将另外提起起诉，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并要求原告立即支付逾期付款违约金人民币90元。二、本案全部诉讼费应由原告自行承担。综上所述，原告所提出的全部诉讼请求均不能成立，请求法院依法判决驳回。被告某某某某房产公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同（复印件），证明原告违约，在原告付清应付的所有款项前，被告有权不予交房，并可追究原告逾期付款的违约责任，即双方的权利义务；2、建设工程质量竣工验收意见书（复印件），证明该商品房于2011年8月6日经相关单位的验收合格，符合商品房买卖合同约定的交付使用条件；3、气象证明（复印件），证明交房期限据实顺延的相关情况；4、停工通知（复印件），证明内容同证据3一致；5、停电时间的证明（复印件），证明内容同证据3一致；6、入伙通知（复印件），证明被告履行了相应的交房义务，但原告未按相关规定支付相关款项和办理房屋手续；7、交房公告（复印件），证明内容同证据6一致。经过开庭质证，被告某某某某房产公司对原告雍某某、雍某某提供的证据1无异议，对约定的内容无异议；对证据2-4无异议。原告雍某某、雍某某对被告某某某某房产公司提供的证据1、6无异议；对证据2真实性无异议；证据3无异议，但是不能证明延期交房的合理性；证据4-5有异议，与业主无关，不能证明延期交房的合理性；证据7有异议，不认可登报时间。本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2009年11月7日，原告雍某某、雍某某（为买受人）与被告某某某某房产公司（为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同约定由被告将其开发的“桂林奥林匹克花园”西班牙街区小高层第＊幢＊单元＊层＊＊号房屋出卖给两原告，该房屋建筑面积128.43平方米，套内建筑面积105.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.86平方米。按套内建筑面积计算单价为3064.46元／平方米，总房价款为323515元。该合同第六条付款方式及期限约定：3、其他方式银行按揭（含住房公积金贷款）：签订本合同当日付清首付款97515元整，余款226000元整向银行（或公积金管理中心）申请提供贷款（贷款金额和年限以银行最终批核为准）。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。2、⑴买受人应按银行（或公积金管理中心）要求提供办理银行按揭（或公积金贷款）所需的全部资料和费用，并在签订商品房买卖合同后15个工作日内到银行（或公积金管理中心）办理完所有按揭手续。否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第七条规定的第1种方式处理。⑵如果买受人已向银行（或公积金管理中心）提供办理银行按揭（或公积金贷款）所需的全部资料，但不能获得银行（或公积金管理中心）批准贷款的，买受人应在接到出卖人书面通知后7日内一次性缴足剩余房款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按该商品房合同总价款的20％向出卖人支付违约金。⑶如果买受人已向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款的，最终获得的贷款数额以银行（或公积金管理中心）批准的数额为准。如果买受人获得的贷款数额与首付款之和低于合同总价款，则买受人须在接到出卖人通知后五个工作日内付清买受人获得的贷款数额与首付款之和低于合同总价款的部分。否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第七条规定的第1种方式处理。第八条交付期限约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内告知买受人的；2、遭遇异常社会现象或政府行为（如小考、中考、高考等）造成施工中止；3、地震烈度达6度造成施工中止；4、降雨量：连续大雨6小时，致使无法施工的；5、因地质复杂导致施工延误等出卖人无法预先预测，并无法控制的客观情况。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应在桂林当地公开发行的报纸上以公告形式或以挂号信函形式书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、交房通知由出卖人以挂号邮件的形式发出，买受人在接到交房通知之后，应当根据交房通知中明示的时间、地点前往办理房屋交接手续。交房通知中明示的办理房屋交接手续的起始时间，可以比购房合同第八条第一款约定的交付期限提前。在桂林公开发行的报纸上刊登交房通知是出卖人通知交房的方式之一，在买受人主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自登报之日即视为送达。2、如买受人自交房通知中明示的交房起始时间之日起15日内未与出卖人办理房屋交接手续的，属买受人逾期不办理交房手续，应视为出卖人已履行交房义务，免除出卖人因此产生的责任。该商品房视为已交付使用，买受人应自行承担该商品房意外损坏、灭失的风险，自交房通知中明示的交房起始时间之日起，出卖人开始计算该商品房的房屋保修期，与该商品房有的一切费用（包括但不限于物业管理费）均由买受人自行承担。附件四本合同补充协议：一、买受人除支付房价款外，另应支付以下款项：1、2、3、4略；5.管道燃气开户费多层为2800元／户，小高层为3200元／户；买受人于出卖人交房前一次性付清，如逾期未交则视为买受人违约，出卖人不予交房，并按原合同第七条规定的第1种方式追究其违约责任。6.可视对讲门1000元／户：买受人于出卖人交房前一次性付清，如逾期未交则视为买受人违约，出卖人不予交房，并按原合同第七条规定的第1种方式追究其违约责任。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、关于产权登记的约定、保修责任等进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，两原告依合同约定于2009年11月7日向被告支付了首付款97515元，2010年1月13日，两原告通过向中国建设银行股份有限公司桂林临桂支行贷款226000元的方式向被告支付了购房余款226000元。同时，两原告于2011年8月23日交纳了临桂县住房专项维修资金9054元。同时查明，2011年8月6日，被告某某某某房产公司所开发的桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层＊#楼经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收，验收结论为工程质量合格。2011年8月10日，被告向原告雍某某、雍某某发出书面入伙通知书，通知两原告在2011年8月15日上午8：30至下午17：30到被告的奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续，并在收楼时交纳公共维修资金9054元、管道燃气开户费3200元／户、可视对讲门1000元／户等费用。当日，被告某某某某房产公司还在桂林晚报上刊登交房公告，通知桂林奥林匹克花园＊#地块巴塞心晴组团3、5、6、7号业主，其购买的房屋已具备交房条件，该公司定于2011年8月15日开始办理入伙手续，请其携带《入伙通知书》及有效证明文件前来交房中心（桂林奥林匹克花园巴塞心晴组团＊号楼＊号门面）办理交房手续。2011年8月11日，原告收到被告发出的“入伙通知书”。2011年8月15日，原告按入伙通知书的通知到被告处办理交房手续，但当日原、被告双方未能按合同约定进行交接房。之后，虽经原、被告多次沟通与协商，但均无结果。2012年12月31日，原告诉至本院，请求：1、判令被告交付原告购买的由被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第7栋3单元801号房屋；2、判令被告向原告支付迟延交房违约金人民币47231元（暂计至2012年12月31日）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。本案诉讼中，被告向法庭提供气象证明2份、停工通知、停电时间的证明各1份（均为复印件），用以证明其交房期限据实顺延的相关情况，但原告不予认可。本院认为，原告雍某某、雍某某与被告某某某某房产公司于2009年11月7日所签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权予买受人，买受人支付价款的合同。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。从本案查明的情况看，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款及交纳了临桂县住房专项维修资金，履行了《商品房买卖合同》的主要义务，因此，被告亦有义务按合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告。根据本案查明的情况，被告是在2011年8月10日向原告发出书面入伙通知书，并通知原告在2011年8月15日上午8：30至下午17：30到其奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续及交纳相关费用的，2011年8月15日即为原、被告交付接收房屋的日期。但原、被告在2011年8月15日却未能按合同约定办理有关收楼手续且经协商至今无结果，也就是说原、被告双方现至今未交接房。对于该结果的造成，原、被告均没有证据证实系对方违约造成，因不可归责于当事人双方的事由，被告仍有义务按合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告。同时，原告亦有义务按合同约定与被告办理交房手续，并付清相关费用。被告通知原告在2011年8月15日到其奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续，而《商品房买卖合同》第八条交付期限约定在2010年12月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付给原告，因此，被告已违约逾期交房给原告。虽然在本案诉讼中，被告向法庭提供了气象证明2份、停工通知、停电时间的证明各1份（均为复印件），用以证明该公司交房期限据实顺延的相关情况，但从上述证据的证明来看，不足以证明合同第八条交付期限中延期交房的特殊原因即“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内告知买受人的；2、遭遇异常社会现象或政府行为（如小考、中考、高考等）造成施工中止；3、地震烈度达6度造成施工中止；4、降雨量：连续大雨6小时，致使无法施工的；5、因地质复杂导致施工延误等出卖人无法预先预测，并无法控制的客观情况。”，且原告对此不予认可，因此，被告交房延期的理由不充分，本院不予采信。至于被告主张的原告未如约前来支付相关费用和办理交房手续，且至今仍未付清有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费用等相关款项，原告已经构成违约。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条的约定，买受人于出卖人交房前一次性付清，如逾期未交则视为买受人违约，出卖人不予交房，并按原合同第七条规定的第1种方式追究其违约责任。该公司享有《合同法》第67条规定的先履行抗辩权，原告作为先履行一方未履行付款义务，该公司作为后履行一方依法有权拒绝交房，不利后果应由原告自行承担。且在交房问题中，该公司已经尽到了相应的义务，没有任何违约行为，不应承担违约责任的抗辩理由。因原、被告签订的《商品房买卖合同》属双务合同，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款及交纳了临桂县住房专项维修资金，履行了《商品房买卖合同》的主要义务，而有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费用仅是《商品房买卖合同》的附随义务，附随义务不履行，不能影响合同主要义务的履行，被告对此不能行使先履行抗辩权。故被告的上述抗辩理由与本案事实不符，与法律规定相悖，本院不予采信。综上，原告诉请要求被告交付其购买的由被告开发的位于桂林奥林匹克花园西班牙街区小高层第＊7栋＊单元＊＊＊号房屋，符合本案事实与法律规定，本院予以支持。至于原告应付清给被告的相关费用，因双方均未要求本院在本案中一并处理，应由原、被告在办理有关收楼手续交接房时自行协商处理。依前所述，被告已逾期交房给原告，其行为构成了违约，依照《商品房买卖合同》的约定及法律规定，被告应当对此承担违约责任。经本院审核，被告是在2011年8月10日向原告发出书面入伙通知书，通知原告在2011年8月15日到其奥林匹克花园现场收楼处办理有关收楼手续的，而《商品房买卖合同》约定的是被告应当在2010年12月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付给原告。同时，被告无符合合同第八条交付期限中延期交房的特殊原因，故被告已逾期交房227天［即从2010年12月31日的次日2011年1月1日计算至2011年8月15日止］。根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”的约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金为14687.58元［即按已交付房价款323515元×逾期交房227天×按日‰0＝14687.58计算］。同时，由于致使原、被告双方在2011年8月15日未能按合同约定办理有关收楼手续并至今未交接房的结果，是原、被告各自原因所造成，双方均对此负有责任，因此，原告不能追究超过2011年8月15日之后被告的迟延交房责任。故对于原告诉请逾期交房违约金超过本院支持的部分，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告桂林市临桂某某某某房地产开发有限公司应将其开发的位于“桂林奥林匹克花园”西班牙街区小高层第＊幢＊单元＊层＊＊号房屋交付给原告雍某某、雍某某；二、被告桂林市临桂某某某某房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金14687.58元给原告雍某某、雍某某；三、驳回原告雍某某、雍某某的其他诉讼请求。案件受理费6870元，由原告雍某某、雍某某负担2610元，被告桂林市临桂某某某某房地产开发有限公司负担4260元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6870元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 粟开坤审 判 员 谭秋芽人民陪审员 周道奕二〇一三年六月二十四日书 记 员 徐素珍 来源：百度“”