（2013）穗海法民三初字第56号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-01-28
案件名称
张治中与广州莱佛士物业服务有限公司、广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张治中,广州莱佛士物业服务有限公司,广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零六条第一款，第一百一十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗海法民三初字第56号原告张治中，男，1972年6月2日出生，汉族。委托代理人陈士晖，广东易春秋律师事务所律师。被告广州莱佛士物业服务有限公司。法定代表人梁顺源，职务董事长。被告广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司。负责人梁顺源。两被告共同委托代理人李嘉轩，广东经国律师事务所律师。原告张治中诉被告广州莱佛士物业服务有限公司、广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司侵权损坏赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈士晖、两被告的共同委托代理人李嘉轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年8月21日，原告与广州汇美发展有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，承租坐落于海珠区滨江东路933号首层夹层的物业（位于汇美景台小区内），用于经营个体工商户“海珠区文心画坊”，租期自2006年8月21���起至2012年8月20日止。原告同日与广州市汇美物业管理有限公司签订《汇美景台出租物业管理及服务协议》，约定了物业服务内容和相应收费标准。签约之后，汇美物业管理有限公司为原告提供了基本物业服务和会所增值物业服务，原告按合同支付了相应的基本服务费和增值服务费。2009年11月1日，被告开始接管汇美景台小区的物业服务。在交接过程中，汇美物业管理公司已向被告告知其向原告提供的物业服务内容的构成及相应的收费标准：基本服务收费标准为4元每平方米，会所增值服务收费标准为6元每平方米。但被告接管后没有继续向原告提供上述会所增值服务，并且在会所入口处设置警示客人出示身份证的牌匾，盘查来访客人的身份证件，封闭“海珠区文心画坊”楼梯间通向小区大楼大堂的通行门，严重影响了原告的经营业绩和财产安全。由于未提供会所增��服务，被告在催交2009年11月份的管理费时，也只要求原告按4元每平方米的标准支付当月管理费948元。但被告却于2010年1月份单方面提高原告的物业管理收费标准至10元每平方米，同时又拒绝提供额外专项（会所增值）服务。因此原告只同意按4元每平方米的标准支付物业管理费，并实际每月按该标准支付，从不拖欠。因上述物业租赁期限已到期，原告需于2012年11月28日搬迁“海珠区文心画坊”及存放于其中的财物到新的经营场所（位于广州大道南83号汇美商务中心802和901单元），腾空物业交还给出租人。但被告方却以原告尚欠2009年11月至2012年11月期间的物业管理费52614元为由，阻止原告进行搬迁，由此导致原告承租的新经营场所空置浪费，无法营业，每天损失租金4164元，并且由于不能腾空上述物业交还出租人，还需每天承担占用费损失1147.10元。综上所述，被告方在接管小区后，拒绝延续前物业公司提供的会所额外增值服务，却又单方面决定收取相应的增值服务费，显然没有法律和合同依据。被告方以原告欠交物业管理费为由阻止原告进行搬迁，导致原告无法营业，并造成租金和占用费损失。故起诉请求：1、判令原告无需向两被告支付物业管理费52614元；2、判令两被告共同赔偿原告已向业主缴纳的2012年12月1日至2013年1月13日的占用费48843.4元（该数额按原租金标准的两倍计算）以及新租赁物业的租金损失183218.9元（2012年12月1日-2013年1月13日，按每月租金124922元计算）；3、本案诉讼费由两被告共同承担。两被告辩称，不同意原告的诉请。一、原告搬出涉案房屋不需被告出具放行条。自被告于2009年11月提供物业服务以来，原告出入不需被告的放行条，实际情况是原告员工需由小区搬离物品时需由原告自己出具放行条，注明时间和���品，由原告的员工持放行条通知被告放行，所以原告的物品出入小区不需被告出具放行条。二、被告没有阻止或试图阻碍原告搬迁。2012年11月26日原告收到原告的搬迁告示后，只是善意提醒原告及时缴清所欠物业管理费，2012年12月17日的函件也是以提醒原告缴费为主，原告没有证据证明被告有实施或试图阻碍原告搬迁的行为，而且原告已于2013年1月11日擅自搬离涉案房屋。三、汇美发展与汇美物业均是与被告有利害冲突的当事人，其证据不足以作为定案依据。被告受汇美景台业主委员会的委托向广州市汇美物业管理公司接管汇美景台小区，汇美物业管理公司及汇美景台小区的开发商认为被告侵犯其物业，故向法院提起诉讼，该案正在审理过程中，所以被告与汇美物业管理公司有利益冲突。四、原告所称的损失不存在，即使有损失也与被告无关，因为汇美发展和汇美物业与被告有利害关系，其证据证明效力低下，不能作为本案的定案依据，所以原告根本不能证明其所谓的场地占用费、租金损失客观存在。即使原告陈述的场地占用费、租金损失真的存在，也因为两被告并未实际实施或企图实施阻止原告搬迁的侵权行为而与被告无关。五、第二被告只是负责提供物业管理收费的账户，与本案无关，第一被告才是负责提供涉案小区的物业服务管理公司。综上，两被告并未实施阻碍原告搬迁的行为，原告主张的损失不存在，即使存在损失也与两被告无关，故请求驳回原告的诉请。经审理查明，发照日期为2008年7月4日的《个体工商户营业执照》载明：“广州市海珠区文心画坊”的经营者为原告张治中，经营场所为广州市海珠区滨江东路933号首层夹层。2006年8月21日，张治中（乙方）与广州汇美发展有限公司（甲方）签订《广州市房屋租��合同》，订明甲方同意将坐落在海珠区滨江东路933号首层夹层的房地产出租给乙方作游泳池配套用房用途使用，使用面积179平方米，租赁期限是2006年8月21日至2012年8月20日，其中2010年8月21日至2012年8月20日的租金为17206.20元／月；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续租赁房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；其它约定：参见穗汇租字2006第0818号租赁合同；等等。该合同于2007年6月5日经房管部门租赁登记备案。2006年8月21日，原告（乙方）与广州市汇美物业管理有限公司（甲方）签订了一份《汇美景台出租物业管理及服务协议》，订明：鉴于出租方已将汇美景台小区会所B栋夹层出租给乙方作为书画廊场地使用，租用期为72个月，从2006年8月21日至2012年8月20日止；现双方就租赁期间物业管理及其会所增值服务达成如下协议：一、物业管理费用及其服务内容：物业面积为237平方米，管理费用为4元／平方米，每月共计948元……；二、会所增值服务的费用及其服务内容：会所增值服务的费用：物业面积为237平方米，会所增值服务的费用为6元／平方米，每月共计1422元；甲方向乙方收取上述增值服务费用并承诺向乙方提供以下常规物业管理之外的服务内容以保证乙方画廊内书画作品的安全以及画展活动顺利进行：（1）甲方为乙方提供每周两次的室内绿化养护服务；（2）甲方为乙方提供访客指引服务，负责将乙方客人带领接待至乙方画廊二楼大门口处……；等等。同日，广州市汇美物业管理有限公司向原告出具《物业管理服务承诺书》，载明：本公司承诺为张治中先生在汇美景台开设画廊提供如下额外增值服务：1、鉴于画廊位于本公司设置的两个保安亭之间，本公司同意为画廊提供24小时特别安防服务，保证画廊内书画作品的安全，如因本公司管理不善造成画作被盗，本公司同意按被盗画作画廊售价的双倍进行赔偿；2、每年度（当年九月份至次年八月份计）为画廊成功介绍客户（业主或非业主）购买书画作品不少于三幅；3、画展期间需本公司协助的接待服务，以及协调发展商提供足够的车位；等等。2009年12月10日，广州市汇美物业管理有限公司向广州莱佛士物业服务有限公司汇美景台管理处发出《关于汇美景台文心画坊管理费的情况通报》，载明：由于我公司与文心画坊达成物业管理服务关系时，文心画坊根据其经营的特殊性，提出了较多要求，经磋商，我公司在基本物管服务的基础上，增加了额外的增值服务，主要包括：……；基于此增值服务，我公司在4元／平方米／月的收费基础上，另外收取了增值服务管理费6元／平方米／月。现我公司已退出汇美景台楼盘的物��管理，提请贵公司自行与文心画坊就物业管理服务的内容和收费标准重新协商，达成一致，维护商家安定的经营环境。特此通报。2009年11月9日，广州莱佛士物业服务有限公司向原告发出《汇美景台-付款通知》以及《付款通知书》，其中《汇美景台-付款通知》载明：汇美景台住宅单元管理费仍维持在4元／月／平方米的标准……阁下若以支票方式支付管理费用，请使用划线支票，抬头祈付“广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司”；或将管理费直接转账至本司的下列账户：账户名称：广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司；账户号码：×××2871；等等。上述《付款通知书》则通知原告支付2009年11月的管理费948元。2010年1月31日，广州莱佛士物业服务有限公司向“海珠区文心画坊”发出《汇美景台-物业管理费标准》，载明：经汇美景台业主委员会例会表决确认，���单元的管理费标准为10元／平方米／月，此管理费标准不包括额外的专项服务，贵单元若需本中心提供其他额外服务，服务内容及收费标准另行协商；等等。2012年11月26日，广州市海珠区文心画坊向广州莱佛士物业服务有限公司发出《搬迁告示》，载明：我文心画坊因租期已满，定于2012年11月28日搬迁，将委托张玲女士处理相关事务；等等。2012年11月26日，广州莱佛士物业服务有限公司汇美景台管理服务中心向原告发出《文心画坊-搬迁事宜》，载明：1、……；2、租赁区域在租赁期内的管理欠费：本公司曾于2009年12月15日和2010年1月31日就贵画坊租赁区域内的物业管理费的收费标准致函贵画坊，并于此后多次致函要求贵方缴纳所欠的管理费，惟至今贵方并未全额缴付贵画坊应付的承担的物业管理费……现收悉贵方将于近日搬迁，为避免引致任何不便，本司再次提醒��方在搬迁前务必前往汇美景台服务中心缴清所有欠费；否则，本司将采取必要的催费措施，包括但不限于采取法律行动等；等等。2012年12月17日，广州莱佛士物业服务有限公司汇美景台管理服务中心向原告发出《文心画坊-欠费事宜》，载明：本司于2012年11月26日就贵画坊有关搬迁及欠费事宜致函贵画坊，但至今仍未收到贵画坊的任何回复。本司现谨通知如下：1、为避免引致任何不便，本司再次提醒贵画坊在搬迁前务必前往汇美景台服务中心缴清所有欠费；2、在未缴清所有欠费之前，本司将拒绝为贵画坊开出物品放行条；等等。2013年1月4日，广州莱佛士物业服务有限公司向原告发出《文心画坊-搬迁事宜》，载明：阁下就文心画坊搬离汇美景台小区事宜向本司提起诉讼，有关阁下于诉求中提及的本司阻碍阁下搬迁事宜，本司现谨澄清如下：本司汇美景台服务中心于2012年11月26日接获文心画坊的《搬迁公示》以来，谨一再提醒及敦促阁下尽快清缴文心画坊于汇美景台小区的管理欠费，但本司从未有阻碍或试图阻止文心画坊搬迁的任何行为或行动，故阁下于上述诉讼中对本司的指控存在失实；本司再次重申，请阁下自行处理贵画坊的搬迁事宜。2013年1月5日，原告向广州莱佛士物业服务有限公司发出《关于文心画坊搬迁事宜的回复函》，载明：贵公司2012年12月17日，2013年1月4日所发两份函均已收悉。现回复如下：……六、至于贵公司2013年1月4日所发函说：没有任何行为或行动阻碍我方搬迁。但贵公司2012年12月17日所发函原件中就阻碍我方搬迁的事实已有清晰的文字表达和确认；七、贵公司2013年1月4日所发函称由我方“自行处理搬迁事宜”，但事实上由于我方存放财物的场所位于贵公司提供物业管理的区域之内，没有贵公司的协助��配合，没有贵公司出具的放行条，我方将无法搬迁。鉴于贵公司做出与以往不同的表示，申明由我方“自行处理搬迁事宜”，我方将在2013年1月11日前往贵公司汇美景台小区物业管理中心处理搬迁事宜，请贵公司提前向我方出具放行条和提供其它必要的配合，以便我方能顺利完成文心画坊的搬迁事宜；等等。2013年1月11日，原告向广州莱佛士物业服务有限公司发出《搬迁协助函》，载明：……贵方此前曾拒绝开出物品放行条让我方搬迁。2013年1月4日，贵方又发函称由我方自行处理文心画坊的搬迁事宜；我方随后复函要求贵方出具物品放行条，但贵方未回应。我方工作人员于1月10日亲临要求贵方出具物品放行条时，贵方表示只需我方于搬迁时向值班保安出示我文心画坊的物品搬迁放行文件即可。为此，我方现告知贵方及值班保安：我文心画坊决定在2013年1月11日起开始���迁存放于汇美景台小区的文心画坊内的全部财物和文件，请贵方及值班保安务必给予搬迁及放行。原告在诉讼中表示其于2013年1月11日开始搬离涉案小区，至2013年1月13日搬迁完毕。原告为证明被告行为造成其损失提供了如下证据：1、广州汇美发展有限公司向原告发出的落款日期为2012年12月11日的《催交物业占用费通知书》，载明：贵方承租的我公司坐落于海珠区滨江东路933号首层夹层的物业已于2012年11月20日到期，但贵方至今尚未腾空物业交回我司。按照贵我双方签订的租赁合同约定，贵方须自2012年11月20日起按2倍的租金标准（即每日租金为17206元×2／30天=1147.10元）向我方支付物业占用费直至贵方将物业腾空完好交还我司为止；截止本通知日，贵方已逾期占用21天，拖欠占用费24088.70元，请贵方尽快结清占用费并将租赁物业腾空完好交还我司；等等。拟证明因被告阻止原告搬迁财物，导致原告不能按时将上述物业腾空交还给出租人，造成原告占用费损失。2、广州汇美发展有限公司（出租方）与原告（承租方）签订的落款日期为2006年8月21日的另一份《租赁合同》，订明：出租方将广州市海珠区滨江东路汇美景台B栋首层夹层的物业出租给承租方作书画廊用途使用，承租方对该物业的使用性质和装修现状已充分了解，并接受出租方只办理大确权不办理产权证的前提；租赁期限从2006年8月21日起至2012年8月20日止；其中2010年8月21日至2012年8月20日的月租金为17206.2元；租赁期届满，双方未续订合同，承租方逾期不交出承租物业的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；等等。拟证明合同约定了逾期占用费的计算方式。3、广州汇美发展有限公司（甲方）与原告（乙方）于2011年11月23日签订的《租赁合同》，载明甲方租赁给乙方使用之物业位于广州市海珠区广州大道南83号汇美商务中心802和901单元的物业出租给乙方使用，建筑面积合计1435.89平方米，租赁期限为10年，自交付之日起计；租赁物业的交付时间拟定为2012年1月5日；首年（除装修免租期外）月租金按124922元收取，每两年递增11%；其中2012年1月5日至2012年4月4日为免租装修期，2012年4月5日至2014年4月4日月租金为124922元；租赁期届满或解除时，乙方应在5日内交还房屋及固定装修，乙方逾期不交还物业给甲方的，甲方除有权要求乙方按2倍的租金标准向甲方支付占用期的租金外，甲方有权派人接管租赁物业另行处置；等等。拟证明原告承租了新的经营场所，用于继续经营文心画坊，但由于被告阻止原告搬迁，造成场地空置和租金损失。4、广州汇美发展有限公司开具的发票（开票日期为2012��12月14日），载明：汇美商务中心802、901单元2012.12.7-2013.1.6租金为124922元，付款方为“广州市海珠区文心画坊”。5、广州汇美发展有限公司向原告发出的《催款通知书》（落款日期为2013年1月16日），载明催促原告早日缴清2012.11.21-11.30场地占用费11470.80元、2012.12.1-12.31场地占用费34412.40元、2013.1.1-1.13场地占用费14431元；注：滞纳金按合同规定逾期一日按欠款额每日千分之一计收；等等。6、广州汇美发展有限公司开具的发票（开票日期为2013年1月17日），载明：汇美景台B栋首层夹层2012.11.21-11.30场地占用费11470.80元、2012.12.1-12.31场地占用费34412.40元、2013.1.1-1.13场地占用费14431元。被告质证时表示上述证据均是与被告有利害关系的广州汇美发展有限公司所出具，故上述证据不能作为证明依据，且被告所发相关函件只能说明被告要求原告付清欠费，不能证明被告有阻碍原��搬迁的行为，即使原告有损失也是原告自己拖延搬迁而造成。被告为证明其主张主要提供了如下证据：1、付款通知书，证明当月有两份付款通知书总额为2370元，原告只提交了一份。2、（2011）穗海法民三初字第2427号民事判决书、广州市中级法院的传票，证明被告与案外人广州汇美发展有限公司存在诉讼纠纷，其证词不具法律效力；3、原告放行条，证明被告并未阻碍原告搬迁。4、搬迁协助函，证明在收到原告的搬迁协助函后，被告在该函件中作出备注回复，实际上原告在2013年1月11日搬迁时也没有被告出具的放行条，这说明原告的搬迁不需被告的放行条也不存在原告陈述的被告不出具放行条而阻碍原告搬迁的事实。原告质证时表示对证据1只认可第1张金额为948元的管理费通知，第2张管理费单据没有收到所以不确认这张单据的真实性与关联性；证据2真实性由法院判断，该证据与本案没有关联性，因为这是被告和第三方的诉讼，与本案在法律上没有任何的直接或者间接关系，也没有证明汇美发展有限公司与本案存在利害关系；对证据3，日期为2011年9月的两张放行条，因为没有原告的公章所以真实性不予确认，另外两张真实性确认，原告是做生意的，所以原告的顾客购买了东西之后就会提货出去，按照小区规定，凡是出入小区的物品都需要出具放行条，有时候物业管理公司已经下班了，这种情况下领取放行条有困难，后来就由原告开具单据给顾客，顾客给保安签字后才能把物品拿走，这些单据不但不能证明不需要被告开放行条，反而证明了原告的主张，即便拿一些简单的物品出去，都需要被告的保安签字同意；对证据4真实性确认，因为对方不同意我方搬迁并要我们缴清所谓的欠费，不能证明我们搬迁不需要取得对方同意，不需要对方给放行凭证，不管对方签字同意或者发放行条。把物品带出小区，都需要经过被告的同意。诉讼中，原告表示本案是因被告侵权造成其损失而提起的诉讼，故本案应是侵权损害赔偿纠纷。另外，原告陈述广州汇美发展有限公司于2012年1月5日将新租赁物业（广州大道南83号汇美商务中心）交付给原告使用，原告从2012年4月5日开始缴纳租金，2012年4月5日-2012年11月30日期间都没有经营，但每个月都在交纳租金。被告对此则表示每月交纳12万元多的租金，一直空置不符合常理，原告主张场地空置费不合理。本院认为，本案是侵权损害赔偿纠纷，原告第一项诉讼请求属于物业服务合同法律关系，与本案并非同一法律关系，故该诉请不属于本案审理范围，对此本院不予处理，原告可另循法律途径解决。原告为证明被告实施了阻碍其搬迁的侵权行为提供了双方往来的一系列函件，从被告方向原告发出的日期为2012年11月26日和12月17日的函件可以明显看出被告方向原告作出了清晰的阻碍搬迁的意思表示。被告辩称相关函件只是催促原告清缴欠费，认为被告并未实际采取阻碍搬迁的行为。但从本案的情况来看，被告广州莱佛士物业服务有限公司的行为客观上已导致了原告迟延搬迁的后果，对此广州莱佛士物业服务有限公司已构成侵权，应承担相应的侵权责任。被告的抗辩意见依据不足，对此本院不予采纳。关于原告主张的占用费损失。原告为证明其因迟延搬迁而产生的占用费损失（按双倍租金计算）提供了充分的证据，故对被告广州莱佛士物业服务有限公司侵权导致原告产生占用费损失（按双倍租金计算）的事实本院予以认定。因被告广州莱佛士物业服务有限公司已于2013年1月4日发函作出与2012年11月26日和2012年12月17日的函件不���样的意思表示，表示原告可自行处理搬迁事宜，被告方已作出了不阻拦搬迁的意思表示，故本案的占用费损失应计至2013年1月4日止，对原告主张的2012年12月1日至2013年1月4日的占用费损失，本院予以支持。该期间的占用费损失应为（17206.2×2）＋（17206.2×2÷31×4）=38852.7元。对原告主张的2013年1月5日至2013年1月13日的占用费损失，因部分属于可以避免的扩大损失，部分属于合理的搬迁时间，故对该期间的占用费损失请求本院予以驳回。关于原告主张的2012年12月1日至2013年1月13日新租赁物业空置的租金损失。从原告提供的其与广州汇美发展有限公司就新租赁物业签订的《租赁合同》可以看出，该合同签订时间为2011年11月23日，租期为十年，其中2012年1月5日至2012年4月4日为免租装修期，2012年4月5日至2014年4月4日月租金为124922元。即原告从2012年4月5日起就已经需要交纳每月124922元的租金。根据常理，原告不可能一边交纳高额的租金，一边空置其新租赁的物业。故原告要求被告支付其新租赁物业空置的租金损失183218.9元缺乏证据，对该诉讼请求本院不予支持。被告广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司并非本案侵权行为人，原告要求该公司承担责任缺乏依据，对此本院不予支持，本案侵权责任承担主体仅限于被告广州莱佛士物业服务有限公司。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州莱佛士物业服务有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告张治中赔偿2012年12月1日至2013年1月4日的占用费损失38852.7元。二、驳回原告除本院不予处理外的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4781元，由原告负担4135元，被告广州莱佛士物业服务有限公司负担646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蔡华强人民陪审员 甘永红人民陪审员 王丽明二〇一三年六月二十四日书 记 员 余 洁许珊珊