（2013）牡民终字第195号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-01-10
案件名称
李银凤与穆棱市万佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李银凤,穆棱市万佳物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）牡民终字第195号上诉人（原审被告）李银凤。被上诉人（原审原告）穆棱市万佳物业管理有限公司。上诉人李银凤因与被上诉人穆棱市万佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服穆棱市人民法院（2013）穆民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）穆棱市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）在一审时诉称：被告购买和平雅居开发房屋后，与原告于2010年9月9日签订了《物业服务协议》。协议约定：自交接房屋时缴纳一年物业管理服务费，以后每半年缴纳一次；缴费方式由业主自行到物业管理处缴纳。2011年被告应当在1月1日交纳上半年物业费用，7月1日应当交下半年物业费。但原告多次催收，拒不交纳。原告起诉要求：1.判决被告立即给付2011年度的物业管理服务费1100元；2.诉讼费由被告负担。上诉人（原审被告）李银凤在一审时辩称：原告无权起诉被告，因原告没有执照、收费许可证及收取物业费的根据。原审认定：2010年9月9日，原审原、被告签订了物业服务协议、承诺书和2010年9月至12月的价款结算确认书。被告对原告的资质提出异议，原告未出示法人营业执照原件和收费许可证，原告庭审时承认无法提供工商执照和收费许可证。证人和被告所提供录像均证实原告2011年清理积雪不及时。原审法院认为：根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理应由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原告不能出示企业法人营业执照原件等相应行政审批手续证实其具有相应物业服务及收费资质的证据，也没有提供其收取被告2011年物业费1100元的足够证据，故原告的诉讼请求不予支持。依据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：驳回原告万佳物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告万佳物业公司负担。判决已发生法律效力。该案经原审法院院长提交审判委员会讨论决定，并于2013年1月9日作出（2013）穆民监字1号民事裁定，决定对本案进行再审。原审原告万佳物业公司在一审再审时诉称：原审庭审时，由于万佳物业公司的法定代表人公出在外，暂不能将公司执照及资质证书当庭出示。等领导回来后，原审原告及时将执照送交法院。由于客观原因晚送主体资格方面的证据文件，法院应当确认。因为万佳物业公司已经通过法院速裁庭处理了很多案件，均已结案，而且和平雅居房地产开发项目在穆棱市众所周知，原审原告送交晚一些就不认可，没有道理。原审原告主体是否适格，是在立案审查时确定，不适格就应该驳回起诉，而法院却通过庭审判决驳回诉讼请求，这意味着原审原告从此就不能起诉、收费。原审原、被告在2010年9月就签订了物业服务合同。原审被告曾经给原审原告写过承诺书，接受物业管理。有保安保卫小区安全，小区的树木每年要剪枝等等及一些收拾垃圾的事，原审原告一直在做，原审原告与原审被告签订了协议书，已履行了协议。根据双方签订的合同，原审被告应按合同交付物业管理费用。《物业管理条例》没有规定物业收费需要行政部门许可，但物业管理机构及物价部门有权监督。原审原告向法庭提供了营业执照、组织机构代码及资质证书均证明原告具备资质，符合法律规定。原审被告第一年已经履行了（合同），而第二年没有履行。物业合同中明确规定，第一年交付全额物业费，以后每半年交付一次。和平雅居工程未全部完工，根据法律规定，应由有资质的部门先负责。原审原告要求：1.撤销（2012）穆民初字第81号判决。判决原审被告立即给付2011年度的物业管理服务费1100元；2.本案诉讼费由原审被告负担。原审被告李银凤在一审再审时辩称：在购房的时候，是直接交的第一年物业费。当时原审原告没有出具任何有资质的证明，原审被告不知道原审原告具备资质。第二年要求原审原告出具（资质证）时，原审原告拿不出来，所以原审被告没有交付物业管理费。原审原告是在判决书生效之后才将营业执照原件等相应行政审批手续提交到法院。原审原告（收取物业费）必须有物价收费许可证，（必须有）物业委员会。小区没有摄像头，没有保安，也没有树木。应当依法驳回原审原告的诉讼请求。原审法院经再审认定：原审原告有工商执照和物业管理企业资质证书。2010年9月9日，原审原、被告签订了物业服务协议、承诺书和价款结算确认书。物业服务协议第三条第二项对缴费时间明确约定，“自交接房屋时交纳一年物业管理服务费，以后每半年交纳一次”，第十四条约定：“本协议有效期至小区成立业主委员会聘请新的物业公司并签订物业管理委托合同生效日自动终止。”价款结算确认书约定了2010年9月至12月的价款，同时也约定了“物业费：门市1元／㎡／月”等具体的收费标准。原审被告拒绝缴纳2011年度的物业管理服务费。原审原告2011年有时清理积雪不及时。原审法院再审认为：法律、法规并未规定物业公司收取物业费须取得收费许可证。《收费许可证管理办法》第二条规定：“本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。”《发改委、财政部关于完善收费许可证管理有关问题的通知》（发改价格（2007）648号）第一条规定：“收费许可证核发范围。国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织收取行政事业性收费，以及人民法院实施诉讼收费，应按《收费许可证管理办法》的有关规定到指定价格主管部门办理收费许可证。除法律、法规和省级以上人民政府另有规定外，凡不符合上述规定的，不得办理收费许可证。”据此，收费须经许可只针对国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织收取行政事业性收费，以及人民法院实施诉讼收费范畴。原审原告属物业管理企业，所收费用属企业经营性收入，并非行政事业性收费及法院诉讼收费，因此原审原告的企业经营性收费不属收费许可监管范畴，原审被告主张原审原告收取物业费的经营性行为必须取得收费许可证，于法律无据。依据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条二款规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理应由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原审原告具有工商执照和物业管理企业资质证书，属建设单位对在建设工程前期物业管理所选聘的具有相应资质的物业服务企业。原审原、被告于2010年9月9日签订了物业服务协议、承诺书和价款结算确认书。物业服务协议第十四条明确约定：“本协议有效期至小区成立业主委员会聘请新的物业公司并签订物业管理委托合同生效日自动终止。”价款结算确认书明确约定了“物业费：门市1元／㎡／月”等具体的收费标准。双方签订的合同不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效。原审被告关于只签订了2010年物业合同，之后无合同约定，收取物业费无依据的观点不成立。原审原告在2011年度已实际经营物业服务管理，履行了合同约定的物业经营管理义务。虽然原审原告2011年有时清理积雪不及时，但有时迟延清雪不足以认定原审原告未尽清理积雪的物业服务义务，且双方签订的物业服务协议并未约定必须在下雪后几小时或几日内清雪完毕，因此，原审原告2011年有时清理积雪不及时，不足成为扣减物业费的理由，更不能成为原审被告拒交物业费的依据。原审被告应当按照合同约定履行交费义务。因双方签订的价款结算确认书明确约定“物业费：门市1元／㎡／月”，原审被告的房屋属89.19㎡门市房，故此，2011年度物业费金额应为1070.28元。原审原告主张原审被告2011年度物业费金额应为1100元，超出约定29.72元，对该超出部分，本院不予支持。综上所述，原审判决因缺少主要证据而认定事实及适用法律错误，应当予以纠正。《中华人民共和国合同法》第六十条一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定：“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。”据此，判决如下：撤销（2012）穆民初字第81号民事判决，即：驳回原告万佳物业公司的诉讼请求。改判为：被告李银凤于本判决生效之日起十日内，给付原告万佳物业公司2011年度物业管理服务费1070.28元。原审案件受理费50元，由原审被告李银凤负担。宣判后，李银凤不服，向本院提出上诉。上诉人（原审被告）李银凤上诉称：我与万佳物业公司没有任何关系，被上诉人万佳物业公司不及时清理积雪，其没有法律依据收取2011年度物业费1070.28元。被上诉人（原审原告）万佳物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。本案的争议焦点：1.被上诉人万佳物业公司向上诉人李银凤收取物业管理费1070.28元是否合法；2.原审适用法律是否正确。二审审理过程中，双方当事人均没有提出新证据。根据双方当事人的陈述，并结合一审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。本院认为，被上诉人万佳物业公司系穆棱市和平雅居前期物业的管理者，上诉人李银凤系和平雅居A03幢0105单元45室的居民，其于2010年9月9日与被上诉人万佳物业公司签订了物业服务协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。上诉人李银凤应按双方签订的协议履行自己缴纳物业费的义务；被上诉人万佳物业公司应履行其物业管理之责。虽然被上诉人万佳物业公司在2011年度清理积雪不及时，但不是上诉人李银凤拒交物业管理费的理由，被上诉人万佳物业公司如不作为，其构成物业管理违约责任。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务、业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应支持。”上诉人李银凤应对其违约责任提起诉讼主张权利。原审法院按被上诉人万佳物业公司的诉讼请求判决上诉人李银凤履行缴纳2011年度物业管理费1070.28元义务并无不当，上诉人李银凤上诉称其与万佳物业公司没有任何关系，被上诉人万佳物业公司不及时清理积雪，其没有法律依据收取2011年度物业费1070.28元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李银凤上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李银凤承担。本判决为终审判决。审 判 长 郑春梅审 判 员 周晓光代理审判员 李慧宇二〇一三年六月二十四日书 记 员 郑 璐 关注微信公众号“”