（2013）余民一终字第80号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-01-21
案件名称
吴惠兰、丁瑶与罗明阳房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
江西省新余市中级人民法院
所属地区
江西省新余市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
（2013）余民一终字第80号上诉人（原审被告、反诉原告）吴惠兰。上诉人（原审被告、反诉原告）丁瑶。被上诉人（原审原告、反诉被告）罗明阳。委托代理人熊秋如，南昌县法律援助中心法律工作者。上诉人吴惠兰、丁瑶因与被上诉人罗明阳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第00145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2013年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人吴惠兰、丁瑶，被上诉人罗明阳及其委托代理人熊秋如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年10月29日，双方当事人签订了商铺租赁协议，协议约定：罗明阳将座落于新余市渝水区洪客隆商业楼一楼A1-11号店面出租给吴惠兰、丁瑶经营服装使用，租赁期限为36个月，自2009年10月1日至2012年9月30日止，每月租金为5000元。每季度支付一次租金，合同第3条第2款同时规定，合同期满后，在同等条件下，承租方享有优先租赁权，但租金按当时的物价及周边店面租金的涨幅，由双方协商后做适当调整。合同签订后，双方均按合同的约定，各自履行了合同义务。2012年9月30日，租赁合同到期后，罗明阳要求收回店面，并表示如吴惠兰、丁瑶要续租，应按照目前的市场价调整租金，但吴惠兰、丁瑶不同意收回店面，要求重新签订合同，双方未能达成协议。为此，罗明阳诉至法院，并提出前列诉请。吴惠兰、丁瑶认为依据合同，其享有优先租赁权，要求按同等条件继续承租店面，并要求赔偿经济损失，为此，吴惠兰、丁瑶提出反诉。另，庭审中罗明阳明确表示要收回店面自用。吴惠兰、丁瑶已交纳2012年9月30日至2012年11月30日期间租金。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律强制性规定，属有效协议，双方应按合同约定严格履行其义务。双方当事人租赁协议于2012年9月30日到期，依据合同，合同到期后，在同等条件下吴惠兰、丁瑶享有优先承租权，但在起诉前吴惠兰、丁瑶与罗明阳未能达成新的租赁协议，庭审中罗明阳明确表示要收回自用，在罗明阳要收回自用的情况下，吴惠兰、丁瑶不享有优先承租权，故吴惠兰、丁瑶继续占用店面属违约行为，故对罗明阳要求解除与吴惠兰、丁瑶店面租赁协议及要求吴惠兰、丁瑶返还坐落于新余市渝水区洪客隆商业楼一楼A1-11号店面的诉讼请求，不予支持。吴惠兰、丁瑶反诉要求罗明阳赔偿经济损失5000元，因本案租赁协议的违约方系吴惠兰、丁瑶，罗明阳要求其二人搬离店面系合法行使合同权利，故对吴惠兰、丁瑶反诉要求罗明阳赔偿经济损失5000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除罗明阳与吴惠兰、丁瑶之间的租赁合同，吴惠兰、丁瑶应于本判决生效之日起三十日内将位于新余市洪客隆商业街一楼A1-11号商铺腾空返还给罗明阳；二、驳回吴惠兰、丁瑶的反诉请求。案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，由吴惠兰、丁瑶承担。原审宣判后，吴惠兰、丁瑶不服，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、诉讼费用由罗明阳承担。其上诉的主要理由如下：原审认定事实错误，事实上是，2012年9月30日合同到期后，吴惠兰、丁瑶明确表示续租，并交纳了2012年9月30日至2012年11月30日的租金，罗明阳收到租金后并未返还，其行为表明了继续出租的意愿。原审仅凭罗明阳一句收回自用，却未查明其用于何种用途，过于草率。另外，吴惠兰、丁瑶加盟品牌的协议2014年到期，如果现在解除租赁合同，将会造成95000元转让费的损失，吴惠兰、丁瑶正是基于罗明阳不会收回店面的信赖，才签订了店面加盟的品牌协议。如解除租赁合同，罗明阳应赔偿吴惠兰、丁瑶5000元经济损失。综上，请求二审法院支持其上诉请求。罗明阳及其委托代理人答辩称，罗明阳已经全面履行了租赁合同义务，合同到期后，罗明阳按照合同的内容收回店面自己经营，并没有侵犯吴惠兰、丁瑶的优先承租权。请求二审法院驳回吴惠兰、丁瑶的上诉请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实和原审查明事实一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：罗明阳是否有权解除合同及要求吴惠兰、丁瑶返还店面，其行为是否侵犯了吴惠兰、丁瑶的优先承租权？就上述争议焦点，本院评述如下：就新余市洪客隆商业街一楼A1-11号商铺，罗明阳与吴惠兰、丁瑶之间所签订的租赁合同期限为2009年10月1日至2012年9月30日。2012年9月30日合同到期后，罗明阳收取了吴惠兰、丁瑶交纳的2012年9月30日至2012年11月30日期间租金，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，罗明阳依法有权随时解除租赁合同。因此，罗明阳要求解除合同并收回店面的主张，依法有据，本院予以支持。虽然双方的租赁合同明确约定，合同期满后，在同等条件下，吴惠兰、丁瑶享有优先租赁权。但罗明阳声称其收回商铺的目的是为了自用，而吴惠兰、丁瑶无证据证明罗明阳收回商铺的目的是为了另行转租，吴惠兰、丁瑶主张罗明阳侵犯其优先承租权的证据不充分，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费100元，由上诉人吴惠兰、丁瑶承担。本判决为终审判决。审判长 艾力钊审判员 赵素萍审判员 甘致易二〇一三年六月二十四日书记员 袁 文 微信公众号“”