（2013）穗中法民五终字第411号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2016-10-08
案件名称
周贤文与顾朝晖、谭秀萍房屋买卖合同纠纷2013民五终411二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾朝晖,谭秀萍,周贤文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第411号上诉人（原审被告）：顾朝晖，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：谭秀萍，住广州市番禺区。两上诉人的共同委托代理人：陈洲，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周贤文，住湖南省隆回县。委托代理人：林国亮、潘蔚怡，均系北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。上诉人顾朝晖、谭秀萍因与周贤文房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字1456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，位于番禺区的涉案房产原系上诉人顾朝晖名下的房产，建筑面积81.30平方米，该涉案房屋已于2011年9月1日核准登记转移至案外人吕某名下。2009年11月7日被上诉人、两上诉人及第三人广东中原地产代理有限公司三方经协商就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了编号为NO.0080087的《房屋买卖合同》。该房屋买卖合同第四条约定该物业成交价为人民币63万元；合同第五条约定买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方；第十条约定买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币18900元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；第十一条约定卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；第十二条约定买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同《附件》约定买卖双方一致同意由买方按下述第3项支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；附件第3条转按付款第（1）项约定签订本合同时支付10000元作为定金；第（2）项约定首期楼款（含定金）180000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；第（3）项约定剩余房款450000元由银行按揭贷款方式支付，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时现金支付给卖方，交易过户手续需在2009年12月13日前完成。上述《房屋买卖合同》及《附件》还对其他事项进行了相关约定。被上诉人与两上诉人于2009年11月7日签订《房屋买卖合同》后，被上诉人于2009年11月8日向两上诉人支付了定金10000元。后因双方在合同履行之中产生纠纷，被上诉人于2010年1月11日将两上诉人诉至原审法院，要求在继续履行合同的前提下主张两上诉人退回定金，并按成交价的10%支付违约金。2010年4月10日原审法院作出（2010）番法民三初第245号民事判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，在二审期间，被上诉人申请撤回上诉，广州市中级人民法院准许被上诉人撤回上诉，为此原审法院作出的（2010）番法民三初第245号《民事判决书》立即生效。2010年12月2日被上诉人向两上诉人的户籍地址和涉案房产地址发出《敦促履行合同通知书》，并于2010年12月2日向经纪方广东中原地产代理有限公司发出了《关于敦促业主履行合同义务办理过户手续的函》。因被上诉人认为两上诉人应配合其继续履行合同而未配合，被上诉人于2011年2月14日将两上诉人再次诉至原审法院，要求继续履行合同，配合其办理涉案房产的过户手续。2011年7月18日原审法院作出（2011）番法民三初第200号民事判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人不服以上判决，上诉至广州市中级人民法院，在二审期间，被上诉人发现涉案房产已于2011年9月1日转移登记遂申请撤回上诉，广州市中级人民法院准许被上诉人撤回上诉，为此原审法院作出的（2011）番法民三初第200号《民事判决书》亦立即生效。在本案原审庭审中，两上诉人认为其已在（2010）番法民三初第245号庭审中告知被上诉人解除双方的房屋买卖合同，并认为合同约定的违约金过高，要求法院酌情予以调整降低，两上诉人并认为违约金具有惩罚性与补偿性，故不同意向被上诉人赔偿损失。被上诉人则认为在（2010）番法民三初第245号庭审中两上诉人并未明确告知被上诉人解除双方的房屋买卖合同，同时被上诉人认为其作为守约方损失很大，其有权要求两上诉人除支付违约金外，还应赔偿按揭费等直接损失给被上诉人。经原审法院审查（2010）番法民三初第245号案卷宗，两上诉人在（2010）番法民三初第245号案庭前提交的《民事答辩状》中及开庭审理的《简易程序开庭笔录》中，并未明确向被上诉人及原审法院主张解除被上诉人与上诉人双方之间签订的《房屋买卖合同》。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。被上诉人与上诉人及广东中原地产代理有限公司三方签订《房屋买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、关于涉案《房屋买卖合同》解除的问题。由于涉案房产已被被告出售给案外人，且已完成过户登记手续，涉案《房屋买卖合同》已不可能再继续履行，现被上诉人、两上诉人双方均同意解除《房屋买卖合同》，原审法院应予准许。二、关于被上诉人、两上诉人哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为被上诉人、上诉人哪方违约的问题。原审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合被上诉人、两上诉人双方所提交的证据、庭审诉辩的情况来看，由于两上诉人在没有书面明确通知被上诉人解除合同，并得到被上诉人方同意的情况下，即将涉案房产另售他人，属于根本性违约。而被上诉人在交易过程中，并无明显违约情形。房屋买卖合同未按原定时间完成交易，根据生效法律文书所确认的事实系双方重新选择按揭公司导致按揭手续延迟办理，此并不可归责于合同的任一方当事人。但生效法律文书同时亦确认了被上诉人、两上诉人双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，签约双方均应受该合同的约束。三、关于违约责任的承担问题。综上分析，两上诉人在未明确通知被上诉人的情况下，并取得被上诉人方同意的情况下，即将涉案房屋转售他人，显系被上诉人违约，故原审法院对被上诉人要求两上诉人应向其支付违约金的主张予以支持。虽然两上诉人认为约定的违约金过高，但本案中被上诉人主张按合同约定以物业成交价10%计算违约金，符合行业惯例，原审法院综合考虑到被上诉人的其他诉求，按照公平合理原则，认为涉案《房屋买卖合同》约定的违约金计算标准适当，予以确认。《房屋买卖合同》另对咨询及中介服务费已有明确约定，本案系因上诉人方违约导致交易不能进行，故两上诉人应当根据合同的约定向被上诉人赔偿其已支付给经纪方的咨询及中介服务费18900元。被上诉人主张上诉人应返还定金10000元，被上诉人的此项主张合法合理，亦符合合同的约定，原审法院亦应予以支持。至于被上诉人主张上诉人另需向其支付按揭费、另案的诉讼费、另案的公告费、律师费等损失，原审法院认为两上诉人承担房屋成交价的10%作违约金既有惩罚性，也有补偿性，被上诉人主张的按揭费、另案诉讼费等损失中有些与本案无关，或即便与本案有一定关联也可在上述违约金中得到相应补偿，故原审法院酌定对被上诉人另行提起的损失赔偿主张不予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十六条的规定，判决：一、解除原告周贤文与被告顾朝晖、谭秀萍就案涉房屋买卖合同法律关系。二、被告顾朝晖、谭秀萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周贤文返还定金10000元。三、被告顾朝晖、谭秀萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周贤文支付违约金63000元。四、被告顾朝晖、谭秀萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周贤文赔偿咨询及中介服务费18900元。五、驳回原告周贤文的其他诉讼请求。判后，上诉人顾朝晖、谭秀萍不服，向本院上诉认为，一、原审判决适用法律错误，违反一事不再理原则对被上诉人的诉讼请求进行审查，应当直接驳回被上诉人的起诉。被上诉人关于要求上诉人支付违约金、返还定金及赔偿损失的诉讼请求，与其在（2010）番法民三初字第245号案(下称245号案)中的诉讼请求完全一致。该案由番禺区法院进行审理并在实体予以驳回，经被上诉人二审撤回上诉并一审生效，相应判决具有既判力。根据《民事诉讼法》第一百一十一条第（五）项的规定，对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。上述情形，上诉人在本案一审已经作为抗辩提出，但原审法院未予采纳，显然违反了《民事诉讼法》的相关规定，错误地未驳回被上诉人起诉。二、即便假设本案未违反一事不再理原则可以进行实体审理，原审判决也存在遗漏查明本案关键事实情形，对生效判决确认的涉案《房屋买卖合同》早已在2009年12月13日就已逾履行期不能继续履行的重大事实视而不见，错误认定导致交易不能进行的原因在于上诉人根本违约。《房屋买卖合同》在合同履行期这一主要要件上约定：“买卖双方一致同意由买房按下述第3项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延”(见《房屋买卖合同》第三页第1--2行)。“3．转按付款……(3)……交易过户手续需在2009年12月13日前完成(以付清双方交易税费为准)(见《房屋买卖合同》第三页中部)”。显然，《房屋买卖合同》对履行期已做严格约定，并且明确了非房管局等政府部门或银行原因不顺延履行期限。上诉人在签订《房屋买卖合同》之前，已经明确告知被上诉人自己急需用钱，而且上诉人的工作单位已经指派其立即前往山西工作，整个交易必须在固定期限内完成，不能推迟，因此在签约时经各方反复协商才在《房屋买卖合同》中明确约定在2009年12月13日之前完成交易过户手续。依照签订合同时的计划，假如被上诉人全面履行合同义务，在前述期限之前完成交易是绰绰有余的。因此这一履行期的约定是必要、合理而且公平的，从被上诉人直接邮寄文件给上诉人在山西的地址可印证被上诉人对此非常清楚。然而，因被上诉人自认为按揭费用过高更改按揭公司拖延了交易时间，导致合同超过履行期，进而致使《房屋买卖合同》在2009年12月13日之前完成交易过户手续的合同目的已不能达到。这一事实在被上诉人第一次向番禺法院起诉被驳回诉讼请求的245号案生效判决中已经得到查明，并且245号案已经认定双方约定的交易过户日期已过，未能就新的交易日期重新达成一致意见，而造成此结果是因为双方重新选择按揭公司导致按揭手续迟延办理，此并不可归责于合同的人一方当事人(见245号判决第6页)。被上诉人第二次向番禺法院起诉被驳回诉讼请求的（2011）番法民三初字第200号案(下称200号案)生效判决中，番禺法院在就《房屋买卖合同》可否继续履行这个问题上，确认了245号案的意见，并再一次认为，《房屋买卖合同》未能继续履行的原因在于原合同约定过户日期届满仍未能完成全部交易手续，因双方未能就新的交易日期进行协商并达成一致意见，致使合同的继续履行陷入僵局。200号案判决进而认为，合同不能继续履行，是不能归责于合同任一方当事人的原因所致，损失应由双方各自承担(见200号案判决第5-6页)。由此可见，《房屋买卖合同》在2009年12月13日已超过履行期不能继续履行，且不可归责于任一方当事人，则合同的权利义务应当终止，双方应各自承担损失。这一事实及判断由《房屋买卖合同》明文约定，并且业经番禺法院生效的245号案和200号案判决认定，根本不容置疑。最重要的问题在于，200号案判决书已经将该合同中双方的权利义务调整和认定完毕，即根据该判决，合同权利义务终止，双方不再履行和自行承担责任、退回定金。200号案判决书的既判力约束其后的案件受理和审判，一方面当事人即便有异议也只能根据审判监督程序请求再审而不能重新提起诉讼，另一方面法院也无权再次受理并作出一个与之前生效判决相反的判决内容。然而在这种情况下，本案原审判决却认为，上诉人在没有书面明确通知被上诉人解除合同、并得到被上诉人同意的情况下，将涉案房产另售他人，属于根本性违约(原审判决第8页中部)。但是如前所述，《房屋买卖合同》早在2009年12月13日就已不能继续履行，导致合同不能继续履行的原因当然不可能是长达两年之后上诉人将涉案房屋另售他人。事实上，恰恰是因《房屋买卖合同》不能履行之后，上诉人方为此另售行为，怎么能反过来说因为上诉人将涉案房屋卖给第三人导致交易不能进行属于根本违约?而既然合同早已不能继续履行，合同权利义务已经终止，上诉人不再存在继续向被上诉人出售涉案房产的义务，原审判决在这种前提下居然认为上诉人还要先通知被上诉人解除合同并取得被上诉人的同意才能另行出售涉案房产，根本就是脱离客观事实。显而易见，原审判决前述行径完全是颠倒逻辑，混淆事实。如200号案所述，上诉人应当向被上诉人返还已经收取的定金。事实上，上诉人早在245号案审理过程中就已明确告知被上诉人可以随时退回定金，但被上诉人一致坚持要起诉继续履行合同，并且也未主动提供收款账户，以至于上诉人未能将定金归还被上诉人，被上诉人未收到定金并非上诉人的过错。三、即便假设未违反一事不再理原则，原审判决也存在适用法律错误情形，被上诉人关于违约金和赔偿中介费损失的请求在《合同法》上根本不具有请求权基础，根本不应得到支持。1．要求上诉人承担房屋交易价10%的违约金缺乏法律和合同依据。原审判决认为，上诉人未明确通知被上诉人解除合同，并得到被上诉人同意的情况下，即将涉案房产另售他人，显系上诉人违约，故对被上诉人请求支付违约金的主张予以支持（原审判决第8页下部）。这一论断严重背离了《合同法》的规定。《合同法》第114条是支付违约金的请求权法定依据，根据该条规定，违约金是根据交易双方的约定由一方违约时根据违约情况向对方支付的款项。因此，一方是否应当支付违约金必须严格根据双方的约定进行。本案一审庭审时，被上诉人明确其主张违约金的合同依据是《房屋买卖合同》第十一条。该条规定，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，买方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的l0%作为违约金(见《房屋买卖合同》第2页)。也就是说，支持该物业成交价的l0%作为违约金的前提是上诉人逾期交付该物业、或者未能按时履行合同约定的其他义务逾期30天以上。而本案双方均已确认，《房屋买卖合同》明确约定了合同的履行期是2009年12月13日之前，番禺法院此前两审加上本案原审判决均共同认定，《房屋买卖合同》已逾履行期且不可归责于合同任一方。其次，要求上诉人承担损害赔偿责任缺乏事实和合同依据。针对被上诉人主张上诉人赔偿咨询及中介服务费的请求，原审判决认为，本案系因上诉人违约导致交易不能进行，故上诉人应当根据合同的约定向被上诉人赔偿其已支付给经纪方的咨询及中介服务费18900元(见原审判决第9页上部)。本案一审庭审时，被上诉人明确其主张违约金的合同依据是《房屋买卖合同》第十一条，该条规定，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费(见《房屋买卖合同》第2页第1行)。前文已述，番禺法院前两次判决均已认定，交易不能进行的原因是双方不能就履行期延期事宜达成一致意见，不是上诉人违约，也显然不是上诉人在交易逾期不能继续履行两年后将房屋另卖他人所致，因此也不符合要求上诉人赔偿被上诉人咨询及中介服务费的合同条件。综上所述。原审判决首先在程序上违反一事不再理原则，对被上诉人的诉讼请求进行实体审理；其次又错误认定《房屋买卖合同》不能继续履行的原因在于上诉人违约，并判令上诉人承担支付违约金、赔偿损失责任，显属查明事实不清、适用法律错误，并且完全颠覆了番禺法院此前245号案和200号案的事实认定和责任判断。从2009年12月l3日《房屋买卖合同》逾期不能履行、合同权利义务终止至今已三年，如果按照本案原审法院的逻辑，只要被上诉人不同意，上诉人将永远不能另售房屋，否则就是根本违约要承担违约责任，这完全是对《合同法》的严重歪曲和对法律逻辑的毫不尊重，更是对生效法律文书认定事实的践踏。恳请贵院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人周贤文答辩同意一审判决。本院经二审庭询，双方对原审判决查明的事实表示无异议，本院予以确认。本院另查明，原审法院已作出的（2010）番法民三初字第245号案和（2011）番法民三初字第200号案生效民事判决，认定双方当事人因原合同约定的交易过户日期已过，却未能就新的交易日期重新达成一致意见，而造成此结果是因为双方重新选择按揭公司导致按揭手续延迟办理,此并不可归责于合同的任一方当事人，故上述两个判决均驳回了被上诉人的诉讼请求。本院认为，本案争议的主要焦点是：一、被上诉人是否违反一事不再理，重复起诉。二、本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》在主要内容之一（交易日期）已发生变更，而双方未能就新的交易日期重新达成一致意见的情况下，原合同是否还具备履行的条件，上诉人有无违约。第三、上诉人是否要承担违约责任。第一、被上诉人本次起诉的请求解除双方的房屋买卖合同，其与前诉请的要求履行合同不一样，不属重复起诉。第二、当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同成立是当事人之间意思表示一致的结果。本案两上诉人与被上诉人虽然原签订了《房屋买卖合同》，但在履约过程中因双方重新选择按揭公司而导致按揭手续延迟办理，并造成原合同中的交易日期已过约定的期限,此并不可归责于合同的任一方当事人。由于原签订的《房屋买卖合同》的主要内容之一（交易日期）已发生变更，而交易日期是《房屋买卖合同》能否继续履行不可缺少的重要组成部分，因双方未能就新的交易日期重新达成一致意见和构成履约的一致意思表示，从而使《房屋买卖合同》归于未完全成立，也缺乏履行合同的条件和基础，造成这一结果不可归责于合同的任一方当事人。因此，在此情况下两上诉人不存在违约。第三、综合上述理由，两上诉人不存在违约，被上诉人要求上诉人支付违约金和赔偿损失缺乏法律依据，原审判决上诉人向被上诉人赔偿其已支付给经纪方的咨询及中介服务费18900元，赔偿违约金63000元不当，本院予以纠正。关于被上诉人主张上诉人应返还定金10000元的问题，因双方未能就新的交易日期重新达成一致意见和构成履约的一致意思表示，从而使《房屋买卖合同》缺乏履行合同的条件，因《房屋买卖合同》不能履行，被上诉人的该项主张合法合理。虽然被上诉人在前一案中主张过并被驳回，但诉因不同，且两上诉人在本案二审诉讼中也同意返还定金10000元给被上诉人，故对双方当事人达成一致意见，本院予以准许。此外，因为双方是存在房屋买卖合同关系的事实，买卖合同关系的事实是不能解除的，解除的应该是房屋买卖合同，而不是合同法律关系。原审判决第一项判解除双方的房屋买卖合同法律关系不妥当，应予纠正。综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予采纳；审查原审判决查明事实清楚，但适用法律错误，部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字1456号民事判决第二、第五项；二、变更广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字1456号民事判决第一项为：解除周贤文与顾朝晖、谭秀萍签订的就案涉房屋的《房屋买卖合同》。三、撤销广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字1456号民事判决第三、第四项。本案一审受理费2610元，由周贤文负担2230元，顾朝晖、谭秀萍共同负担380元；二审受理费2610元，由周贤文负担2230元，顾朝晖、谭秀萍共同负担380元。一审公告费260元，由顾朝晖、谭秀萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖逸思代理审判员 彭 湛代理审判员 吴 湛二〇一三年六月二十四日书 记 员 刘 侃 微信公众号“”