（2013）东三法民一初字第2109号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-03-20
案件名称
东莞市樟木头房地产开发总公司与东莞市日富旅行用品有限公司、张红娣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市樟木头房地产开发总公司,东莞市日富旅行用品有限公司,张红娣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第2109号原告东莞市樟木头房地产开发总公司。法定代表人蔡国华，总经理。委托代理人李万全，广东海联泰达律师事务所律师。被告东莞市日富旅行用品有限公司。法定代表人张红娣。被告张红娣，女，汉族，1977年3月18日出生。两被告共同委托代理人袁锦良、黄健，均系广东众坚律师事务所律师。原告东莞市樟木头房地产开发总公司与被告东莞市日富旅行用品有限公司（以下简称日富公司）、张红娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月9日、6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李万全、两被告的委托代理人袁锦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市樟木头房地产开发总公司诉称，2010年8月，原告与被告签订《租赁厂房合同》，由被告日富公司承租原告位于东莞市樟木头镇裕丰社区金河工业区的某栋厂房、某栋宿舍某栋仓库及配套设备。双方在合同中约定每月租金为36600元，在每月10日前交清。如有拖欠租金的，按月加收5%的滞纳金。如逾期二个月（二个月）以上未交纳，原告有权解除合同，无条件收回厂房、宿舍、仓库及其他租赁物，并有权要求被告支付相当于三个月的租金作为违约金。现被告拖欠租金已超过两个月，其行为构成违约。根据合同约定，原告有权要求解除合同以及支付违约金。被告经营情况恶化，被众多债权人追收债务，为减少双方的损失，请法院判决解除双方的租赁关系。2013年1月到3月，被告拖欠原告水费1200元及电费55951.04元。经原告多次催收，被告一直未履行义务。因此，请求法院依法判决：1、解除原、被告2010年8月签订的《租赁厂房合同》；2、被告立即返还案涉租赁物即位于东莞市樟木头镇裕丰社区金河工业区的某栋厂房、某栋宿舍和某栋仓库及配套设备给原告；3、被告支付原告2012年12月至2013年3月拖欠的厂房租金本金人民币146400元及拖欠租金的滞纳金（以每月拖欠的租金36600元为本金，按每月5%的标准，从2012年12月11日起计至被告实际支付日）；4、被告支付违约金108000元；5、被告支付2013年1月至3月拖欠的水费1200元、电费55951.04元；6、被告承担本案诉讼费用。原告东莞市樟木头房地产开发总公司对其上述主张提供的证据材料有：租赁厂房合同、催款通知、律师函及邮件查询详情单、企业机读档案登记资料、通用发票、凭证、进账单、股东会决议、股东出资信息、股权转让合同、授权委托证明书、国有土地使用证及房地产权证。被告东莞市日富旅行用品有限公司、张红娣辩称：原告要求被告支付滞纳金，于法无据。滞纳金是具有法定性、强制性和惩罚性的特点。滞纳金只发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，而本案中《租赁厂房合同》是平等主体之间，通过友好协商一致的情况下签订的，无权在合同中私自设立滞纳金。因此，原告要求被告支付滞纳金的请求于法无据，请法院不予支持。另，原告请求的违约金过高，不符合法律的相关规定。《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，被告要求原告支付所拖欠的三个月租金作为违约金，明显高于原告的实际损失，不符合法律的相关规定，且被告是因资不抵债而倒闭，而不是故意违约，故无需支付违约金，恳请法院不予支持。最后，本案与被告张红娣无关，被告张红娣没有作为个人或代表被告日富公司与原告签订过任何合同，且被告张红娣是在2013年1月7日才变更为被告日富公司的法定代表人，被告日富公司是有限责任公司，原告追加张红娣为被告于理无据、应予以驳回。被告东莞市日富旅行用品有限公司无举证。被告张红娣无举证。经审理查明，被告日富公司是有限责任公司（自然人独资），具备独立的法人资格。原告与被告日富公司于2010年8月签订了期限自2010年8月16日至2013年8月31日的《租赁厂房合同》，约定由原告将位于东莞市樟木头镇裕丰社区金河工业区1座的厂房、宿舍、仓库各某栋及配套设备出租给被告日富公司；每月租金为36600元，在每月10日前交清当月租金。如有拖欠租金的，按月加收5%的滞纳金。如逾期二个月（含二个月）以上未缴纳，原告有权解除合同，无条件收回厂房、宿舍、仓库及其他租赁物，被告日富公司承担违约责任和赔偿原告损失，具体是如数追缴未交厂租和支付原告三个月租金的违约金。被告日富公司将租金交至2012年11月。2012年12月，被告日富公司因其经营不善，开始拖欠租金，自2012年12月至2013年3月份的租金没有支付。2013年2月底，被告日富公司因其经营不善停止经营后就未再使用案涉租赁房屋。另查明：案涉厂房及宿舍已办理房产证，权属人均为案外人东莞市樟木头镇物业管理公司，东莞市樟木头镇物业管理公司委托原告负责案涉厂房及宿舍的租售事宜，并对原告与被告日富公司于2010年8月签订的《租赁厂房合同》予以确认。原告表示不清楚租赁厂房合同中的配套设备有哪些，出租时没有就配套设备书写协议，应当有电梯、发电机、消防、变压器及与不动产连在一起的楼宇配套、水电配套及厨房设备，现上述设备仍应在案涉厂房内。两被告也表示不清楚及无法确定具体配套设备，配套设备一般是指电梯、发电机、消防、变压器及水电配套，不清楚上述设备在哪里，如在案涉厂房，则同意退还。庭审中，两被告对原告主张的拖欠租金、水电费数额均予以确认。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告主张被告日富公司作为一人公司，其股东即被告张红娣不能证明公司财产独立于自己的财产，故应当对公司债务承担连带清偿责任。被告张红娣主张被告日富公司于2013年1月7日才将法定代表人王志勋变更为被告张红娣，当时被告日富公司已停止生产，处于破产阶段，被告张红娣原计划与发展商协商重组才接手该公司，被告张红娣接手没多久，被告日富公司即被查封，不可能发生个人财产与公司财产的混同。被告张红娣没有提交证据证明被告日富公司的财产独立于自己个人的财产。上述事实，有租赁厂房合同、通用发票、凭证、进账单、企业机读档案登记资料、股东会决议、股东出资信息、股权转让合同、授权委托证明书、国有土地使用证、房地产权证及本院庭审笔录、质证意见书等附卷为证，可以采信。本院认为，案外人东莞市樟木头镇物业管理公司将其所有的案涉厂房及宿舍委托原告进行租售，并对原告与被告日富公司于2010年8月签订的《租赁厂房合同》予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，原告与被告日富公司签订的《租赁厂房合同》不违背双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告主张被告日富公司未支付2012年12月至2013年3月份的租金146400元，被告日富公司予以确认，故对原告要求被告日富公司支付拖欠的租金本金人民币146400元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张按合同约定每月租金36600元，如有拖欠租金，按月加收5%的滞纳金，从2012年12月11日起计至被告实际支付日，并要求解除双方签订的《租赁厂房合同》。两被告主张原告计算滞纳金于法无据。而《租赁厂房合同》是原告与被告日富公司协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告与被告日富公司在合同中约定每月租金为36600元，在每月10日前交清。如有拖欠租金的，按月加收5%的滞纳金。如逾期二个月（二个月）以上未交纳，原告有权解除合同，无条件收回厂房、宿舍、仓库及其他租赁物，并有权要求被告日富公司支付相当于三个月租金的违约金。被告日富公司拖欠原告四个月租金，原告依合同约定可以要求被告日富公司支付滞纳金，并有权要求解除合同。现原告于2013年3月25日向本院提起诉讼，要求被告日富公司支付滞纳金和解除合同。对原告该起诉要求，本院已于2013年4月2日向被告日富公司送达应诉，故原告要求被告支付的滞纳金应计算至2013年4月2日，之后按合同约定，双方解除合同后由被告日富公司支付违约金。经计算，滞纳金为16470元（36600元×5%×9个月）。故对于原告要求被告日富公司支付16470元滞纳金的诉讼请求，本院依法予以支持，超出部分则不予支持。原告主张双方在合同中约定如逾期二个月（含二个月）以上未交纳租金，原告有权解除合同，无条件收回厂房、宿舍、仓库及其他租赁物，并有权要求被告日富公司支付相当于三个月租金的违约金。现被告日富公司拖欠租金已超过两个月，其行为已构成违约。根据合同约定，原告有权要求解除合同以及要求被告日富公司将案涉租赁物即东莞市樟木头镇裕丰社区金河工业区1座的厂房、宿舍、仓库各某栋及配套设备返还原告。两被告在庭审中也同意向原告返还案涉租赁物。故对于原告要求解除《租赁厂房合同》及要求被告日富公司返还案涉租赁物即东莞市樟木头镇裕丰社区金河工业区1座的厂房、宿舍、仓库各某栋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于配套设备，原、被告之间虽不清楚具体为哪些配套设备，但两被告也同意将尚在案涉厂房内的配套设备返还，故本院对原告要求被告日富公司返还案涉租赁厂房、宿舍、仓库内的配套设备的诉讼请求予以支持。同时，根据合同约定，原告也有权要求被告日富公司支付相当于三个月租金的违约金。两被告主张其不存在拖欠租金的故意，不应向原告支付违约金，即使要支付，原告请求的违约金过高，不符合法律的相关规定。原告主张出租案涉厂房给被告日富公司时有10个月的免租期，被告倒闭前拖欠9个月的租金未支付，原告损失巨大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条也规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照上述规定，原告要求被告日富公司支付三个月的租金的违约金，明显高于原告的实际损失。被告违反合同约定拖欠租金达两个月以上，原告有权要求被告按合同约定支付违约金，但原告与被告日富公司在合同中约定的违约金过高，且被告日富公司在2013年1月即处于停止经营状态，才造成其拖欠租金的违约行为，况且其尚未到租赁期限，故本院对被告日富公司应支付的违约金予以适当减少，酌情处理由被告日富公司支付原告违约金80000元。因此，对于原告要求被告日富公司支付违约金80000元的诉讼请求，本院依法予以支持，对于超出部分则不予支持。关于水电费问题。原告在庭审中主张被告日富公司未支付2013年1月至2013年3月的水费变更为1017.81元及电费54398.04元。两被告在庭审中也确认拖欠原告变更后的水、电费数额。故对原告要求被告日富公司支付拖欠的水费1017.81元及电费54398.04元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告张红娣应对被告日富公司的上述债务承担连带清偿责任。被告张红娣则主张其作为被告日富公司法定代表人时，被告日富公司已停止生产，处于破产阶段，被告张红娣只有投入资金，而没有从被告日富公司处获取任何利益，也没有将个人财产与公司财产混同，因此，其不应承担连带清偿责任。因被告日富公司于2013年1月7日将法定代表人王志勋变更为被告张红娣，被告张红娣也没有提交相关证据证明自己个人财产独立于被告日富公司财产，故对原告要求被告张红娣对被告日富公司的上述债务承担连带责任的主张，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市樟木头房地产开发总公司与被告东莞市日富旅行用品有限公司于2010年8月签订的《租赁厂房合同》。二、被告东莞市日富旅行用品有限公司应在本判决生效之日起三日内向原告东莞市樟木头房地产开发总公司返还案涉租赁物即位于东莞市樟木头镇裕丰社区金河工业区的某栋厂房、某栋宿舍、某栋仓库及尚在该厂房、宿舍、仓库内的配套设备。三、被告东莞市日富旅行用品有限公司应在本判决生效之日起三日内向原告东莞市樟木头房地产开发总公司支付2012年12月至2013年3月份租金人民币146400元及滞纳金人民币16470元。四、被告东莞市日富旅行用品有限公司应在本判决生效之日起三日内向原告东莞市樟木头房地产开发总公司支付违约金人民币80000元。五、被告东莞市日富旅行用品有限公司应在本判决生效之日起三日内向原告东莞市樟木头房地产开发总公司支付自2013年1月至2013年3月的水费1017.81元及电费54398.04元。以上三至五项共计人民币298285.85元。六、被告张红娣对被告东莞市日富旅行用品有限公司的上述债务承担连带清偿责任。七、驳回原告东莞市樟木头房地产开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6056元，保全费2105元，共8161元，由原告东莞市樟木头房地产开发总公司承担481元，被告东莞市日富旅行用品有限公司承担7680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 吴鹏飞人民陪审员 骆红招人民陪审员 廖兴洪二〇一三年六月二十四日 微信公众号“”