（2013）威民一终字第436号
裁判日期: 2013-06-24
公开日期: 2014-04-29
案件名称
张海平与威海金桥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
威海金桥房地产开发有限公司,张海平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第436号上诉人（原审被告）威海金桥房地产开发有限公司。法定代表人丛培山，经理。委托代理人邢京科，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）张海平，女，1974年9月13日出生，汉族。上诉人威海金桥房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2012）荣民初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年6月3日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告所有的位于荣成市万隆国际第4幢二层260号房屋，房屋总价款为169000元。原告应于2009年6月6日前付清首付款85900元，余款84000元以办理银行按揭贷款方式支付；被告应于2009年10月1日前，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期超出60日，原告有权退房，被告按同期银行存款利率退还原告本金及利息。同日，原、被告又签订一份商品房委托管理合同，约定原告将其购买的万隆国际小商品城区二层4-260号商铺，交由被告委托的经营管理公司统一招商、经营，被告每年向原告支付年总收益金10850元，第一年年总收益金按商品房买卖合同约定，在交纳房款时一次性抵顶，第二、三年的年总收益金每年分四次支付，每三个月支付一次。合同签订后原告支付首付款85900元，其中10850元系用第一年收益金抵顶。被告未于2009年10月1日前将房屋交付原告，向原告支付了至2010年6月1日前的逾期交房利息1289元。2011年2月23日，被告向原告支付2011年房屋收益金10850元。2012年4月17日，被告书面通知原告办理按揭贷款，原告拒绝办理。同年9月10日，原告诉至原审法院，要求解除与被告签订的上述商品房买卖合同及商品房委托管理合同，由被告返还其购房款118450元及利息并支付违约金8375.25元。被告以已支付原告收益金10850元及逾期交房利息1289元等为由拒绝原告的诉讼请求。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房委托管理合同、收款收据等证据在案为证。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告于2009年6月3日签订的商品房买卖合同及商品房委托管理合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定期限向原告交付房屋且已逾期超过60日，原告有权诉请解除合同并退还房屋，并由被告返还购房款及利息、收益金等。故原告诉请被告返还已付购房首付款85900元（含2010年商铺委托经营收益金10850元）及已用于抵顶房款的2009年10月1日至2010年6月1日间的逾期交房利息1289元及2011年委托经营收益金10850元，合法有据，予以支持。因合同约定第二、三年的收益金每年按四次支付，每三个月支付一次，支付时间为第一个月5日前，据此计算至原告起诉之日，被告应同时支付原告2012年的房屋收益金为8137.50元。据此，被告应于涉案合同解除时给付原告购房首付款85900元、利息1289元、2011年委托经营收益金10850元、2012年委托经营收益金8137.50元并应支付自2010年6月1日开始计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原、被告于2009年6月3日签订的关于荣成市万隆国际第4幢二层260号房屋商品房买卖合同及商品房委托管理合同；二、被告威海金桥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张海平购房首付款、逾期交房利息、委托经营收益金等共计106176.50元及相应利息（按照本金85900元，自2010年6月1日始至判决生效之日止，按照银行同期存款利率计算）。如果被告威海金桥房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1468元，原告承担257元，被告承担1211元。宣判后，上诉人威海金桥房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人不存在逾期交房的违约行为；被上诉人经上诉人通知后拒绝办理按揭贷款手续，其行为已构成违约；被上诉人在支付部分购房款的情况下无权全额收取房屋收益金。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人张海平答辩称，上诉人未按合同约定向被上诉人交付房屋且已支付被上诉人部分逾期交房利息，上诉人存在逾期交房的事实，根据合同约定，上诉人有权解除合同；商品房委托管理合同已明确约定年收益的具体数额及计付方式，上诉人应当依约支付。故原判正确，请求维持。经本院二审审理查明，涉案商品房买卖合同第八条约定，上诉人应于2009年10月1日前将经验收合格的商品房交付被上诉人，如遭遇不可抗力且上诉人在发生之日起60日内告知被上诉人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续；双方进行验收交接时，上诉人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。诉讼中，上诉人主张涉案房屋已于2009年3月9日经过单体竣工验收合格并具备了交付条件，但未能提供该房屋具备交付条件后其已书面通知被上诉人接收房屋、并出示证明文件及办理房屋交接手续的证据。此后，上诉人自愿给付被上诉人2010年6月1日前的逾期交房利息1289元。2012年4月16日，上诉人又致函被上诉人：被上诉人购买的房屋已于2012年3月1日通过验收备案，因逾期交房给被上诉人带来不便，深表歉意。另查，涉案房屋已于2010年2月2日取得商品房预售许可证。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，涉案商品房买卖合同及委托管理合同应否解除及委托经营收益金应如何计付系本案争议的焦点。涉案商品房买卖合同约定，上诉人应于2009年10月1日前将经验收合格的商品房交付被上诉人，并在房屋具备交付条件后书面通知上诉人交付房屋、出示证明文件并办理交接手续。逾期超出60日，被上诉人有权退房，上诉人应按同期银行存款利率退还被上诉人本金及利息。现查明，上诉人未按照合同约定期限和方式向被上诉人交付涉案房屋，且已逾期交房超过60日；此后，上诉人又自愿给付被上诉人2010年6月1日前的部分逾期交房利息1289元并在2012年4月17日送达给被上诉人的信函中再次对其逾期交房的行为致歉。上述事实表明，上诉人至2012年4月17日止未按合同约定期限和方式向被上诉人交付房屋且已认可其存在逾期交付房屋的事实。根据合同约定，被上诉人有权诉请解除涉案商品房买卖合同，并由上诉人退还已交购房款并按照同期银行贷款利率支付相应的利息。因同日签订的商品房委托管理合同属于依附于商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同解除时，该从合同亦应随之解除。故原审判决解除涉案商品房买卖合同及商品房委托管理合同，符合合同约定和法律规定，本院予以照准。上诉人主张其不存在逾期交付的违约行为、系被上诉人违约在先、故涉案合同不应解除，与事实不符，理由不当，本院不予采纳。上诉人对涉案商品房进行委托经营管理，被上诉人对此享有预期的固定收益权，双方签订的商品房委托管理合同中已明确约定了年收益金的具体数额及计付方式，且未附有给付条件，该约定系双方的真实意思表示，且已实际履行，属于合法有效约定，对双方均具有约束力。根据该约定，上诉人已以冲抵购房款方式给付被上诉人2010年和2011年的委托经营收益金。截止被上诉人起诉前，上诉人尚欠被上诉人2012年相应期限的委托经营收益金8137.50元未给付，故被上诉人诉请上诉人给付合同履行期内的该部分固定收益金，合法有据，本院予以支持。上诉人主张被上诉人无权全额取得收益金，与合同约定不符，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2936元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 金永祥代理审判员 潘 慧二〇一三年六月二十四日书 记 员 丁真真 关注公众号“”