（2013）穗南法民三初字第313号
裁判日期: 2013-06-20
公开日期: 2014-11-17
案件名称
吴鑫浩与广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市南沙区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴鑫浩,广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗南法民三初字第313号原告：吴鑫浩，男，1969年12月26日出生，汉族。委托代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司。法定代表人：张瑄，该公司董事长。委托代理人：陈汉利，广东实德律师事务所律师。委托代理人：刘冬琪，女，1989年9月12日出生，汉族，该公司职员。原告吴鑫浩诉被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐华斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏萍，被告的委托代理人陈汉利、刘冬琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴鑫浩诉称：原告和被告于2011年4月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期XX房，总价716145元，被告应于2011年12月30日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告使用，逾期按照原告已付房款以每日万分之五的标准计付违约金等。后原告依约向被告付清全部购房款，但被告至今未按合同约定的期限交楼，其行为已构成违约。故请求判令：一、被告向原告支付延迟交楼违约金（以总价款716145元为本金，按照每日万分之五的标准计算，自2012年1月1日起计至实际交房之日止）；二、本案的诉讼费由被告承担。被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司辩称：我方确认逾期交楼的事实，但是合同约定的违约金过高，依据合同法的规定，约定违约金过高的可以请求降低，参照广州市房屋租赁的参考价，讼争房屋的损失应当是2800元每月，请求法院将违约金的标准调整为每月2800元的标准计算。另原告直至2012年9月25日才付清所有购房款，故按合同约定违约金应从2012年10月16日起计。经审理查明，被告是广州市南沙开发区环市大道北逸涛雅苑E8栋的开发商，于2010年9月28日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2011年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期XX房（建筑面积140.37平方米），总金额为716145元。乙方应在签约当天支付216145元，余款500000元须于2011年4月30日前申请办理银行按揭贷款手续，乙方自行办理按揭贷款手续。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过180日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，乙方按照本合同第十四条的约定主张权利等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“若因政府、相关公共部门职能事项调整或因该物业小区的特殊情况而无需办理相关手续等，导致甲方不能取得第十二条约定的部分许可证或证明文件，但甲方已经取得《竣工验收备案表》的，视为甲方已符合第十二条约定的交付条件。若截至本合同约定的交付期限前第十日，乙方仍未结清合同约定的房款（含按揭款）、违约金的，甲方有权在确认乙方结清上述全部款项之日后的次月15日前向乙方发出收楼通知书。甲方通知乙方后，只要该物业已通过竣工验收备案并经甲方公示或提供本合同第十五条约定的相关文件，乙方即应按收楼通知书确定的日期办理收楼手续，否则视为因乙方原因未能按期交付，该物业的物业管理费、公摊水电费及其他相关费用自收楼通知书确定的交付日之次日起由乙方承担等”。合同签订当天，原告向被告支付购房款216145元；2011年12月2日，原告向被告支付购房款150000元；2012年5月11日，原告向被告支付购房款20000元。2012年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：由于政策调整的原因，乙方主动放弃按揭贷款，现乙方要求改为一次性付款，将《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条“付款方式”改为：1.一次性付款，在2012年9月25日前支付全部房价款，总金额716145元。同日，原告向被告支付购房款330000元。现涉案楼房虽已建成，但不具备合同约定的交楼条件，也未取得《竣工验收备案表》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告至今未能将具备交楼条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付延期交楼违约金合理，本院予以支持。但原告直至2012年9月25日才付清所有购房款，故按合同约定违约金应从2012年10月16日起计。原告要求从2012年1月1日起计违约金依据不足，本院不予支持。合同约定每日万分之五的违约金标准属于合理范围，被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司向原告吴鑫浩支付从2012年10月16日起至被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司具备涉案房屋交楼条件后，书面通知原告吴鑫浩收楼之日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款716145元的每日万分之五的标准计算。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过已付房价款为限。二、驳回原告吴鑫浩的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1176元，由原告负担726元，被告450元负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 徐华斌二〇一三年六月二十日书记员 徐 磊 微信公众号“”