（2013）温苍民初字第658号
裁判日期: 2013-06-19
公开日期: 2014-03-02
案件名称
唐之然与温州市金狮房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐之然,温州市金狮房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2013）温苍民初字第658号原告：唐之然。被告：温州市金狮房地产开发有限公司。法定代表人：ＸＸ新。原告唐之然为与被告温州市金狮房地产开发有限公司（以下称金狮房开公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年5月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员范则共适用简易程序独任审判，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告唐之然到庭参加诉讼，被告金狮房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐之然起诉称：2008年12月22日，原告就购买被告开发建设的苍南县金乡镇金海名都2幢304室房屋，与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买的商品房位于金海名都2幢304室，建筑面积143.83平方米，总房款为499823元，交房时间为2010年12月31日前。合同签订后，被告在2011年6月8日才向原告交房，逾期159天；同时，交付的房屋产权登记面积为149.18平方米，超出合同约定面积3.72%，被告就此向原告补收房款18577元。根据原、被告之间签订的上述合同第八条、第九条的规定，出卖人应于2010年12月31日前交付房屋给买受人使用，若逾期交房超过60日，出卖人应按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，而实际交房时间为2011年6月8日，已逾期159天，故被告应向原告支付逾期交房违约金24708元。另根据上述合同第五条的规定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担。交房时，房屋产权登记面积为149.18平方米，超出合同约定面积3.72%，根据合同规定，买受人需补足3%部分的房款，即14994元，而被告实际收取18577元，故被告应退还原告3583元。现诉请判令被告：一、支付原告逾期交房违约金24708元；二、退还原告超额补收房款3583元；三、承担本案诉讼费用。在举证期限内，原告向本院提供了下列证据材料：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格的事实；2、组织机构代码证、企业信息查询单，证明被告诉讼主体资格的事实；3、房屋结算手续、商品房销售结算单、现金缴款单、发票，证明购房款缴纳及结算情况的事实；4、商品房买卖合同、补充协议，证明原、被告双方在购房时权利义务约定情况的事实；另外，原告当庭提供了契证一份，证明计税面积为149.18平方米的事实。被告金狮房开公司未作答辩，在举证期限内也未提供证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示核实，本院认为，原告提供的证据，来源合法，与本案也有关联性，符合证据的基本特征，本院对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。经审理本院认定事实如下：原告唐之然与被告金狮房开公司于2008年12月22日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于苍南县金乡镇金海名都2幢304室商品房一套，建筑面积143.83平方米，总房款为499823元，交房时间为2010年12月31日前。另外，该合同第五条关于房屋面积确认及面积差异处理约定为：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，合同签订后，原告按合同约定以现金和银行按揭贷款方式付清了房款499823元；被告金狮房开公司于2011年6月8日通知原告交付房屋，双方于同日办理了交付房屋手续。同时，被告交付的房屋产权登记面积为149.18平方米，与合同约定面积相比，面积误差比为3.72%，为此，被告向原告收取了面积差价18577元。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、承担义务。任何一方在没有法定或约定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已如约在规定期限内向被告支付了购房款，完成了自己的合同义务；被告亦应在规定期限内向原告交付符合法律规定和合同约定条件的商品房。由于合同约定了被告交房的预定时间，但被告至今没有提供证据证明其存在合同约定的可以延期交付房屋的情形，至此可以确定被告最迟应当在合同预定的2010年12月31日交付房屋，但被告至2011年6月8日才实际交付房屋，即逾期交付159天，构成违约，被告应当承担违约责任，应按约向原告支付逾期交房违约金23841.56元（499823元×0.0003×159）。同时，被告交付的房屋产权登记面积为149.18平方米，与合同约定面积相比，面积误差比3.72%，并向原告收取了面积差价18577元；而根据合同约定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告。即原告实际应补交的差价为14994.28元（143.83×0.03×3475），故被告应退还原告多收取的面积补差款3582.72元。综上，原告上述部分的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。其余部分于法无据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、温州市金狮房地产开发有限公司于判决生效后十日内向唐之然支付逾期交房违约金23841.56元，退还多收取的面积补差款3582.72元，合计27424.28元。二、驳回唐之然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费507元，减半收取253.5元，由唐之然负担10.5元，温州市金狮房地产开发有限公司负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费507元，款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-2999010140006651。逾期不交按自动撤回上诉处理。］审判员 范则共二〇一三年六月十九日书记员 章 彬相关法律条文链接：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 微信公众号“”